华女士为套取银行贷款，以虚假房屋买卖形式把自己的房产过户到胡女士名下，后者死亡后，继承人拒不配合房产过户，华女士通过诉讼解决了多年的房屋纠纷难题。
华女士和胡女士是发小，又是小学和中学同学，如今更是无话不谈的闺蜜。1998年二人所在区的老房被拆迁，两家所获安置房位于本市闵行区同一个安置基地。华女士本人获得一套动迁安置房（以下简称系争房屋），房屋产权登记在华女士一人名下，系争房屋由华女士居住。2003年华女士注册的一人公司因急需资金，就找胡女士帮忙，二人协商采用虚假房屋买卖方式套取银行贷款供华女士使用。华女士和胡女士签订了房屋买卖合同，合同约定华女士将系争房屋以40万元的价格出售给胡女士，其中首付款10万元，银行按揭贷款30万元。合同签订后，系争房屋过户至胡女士名下。胡女士和银行签订了抵押贷款合同，以系争房屋作为抵押，银行审核后将30万元贷款汇入胡女士账户，胡女士将这笔款项交由华女士使用。因为是虚假买卖，约定的首付款10万元胡女士未向华女士支付。之后，胡女士名下的按揭贷款一直由华女士负责偿还。2008年华女士公司破产，欠了大量外债不能偿还，此时胡女士已到外地创业，和华女士失去了联系，华女士无奈停止支付贷款。2010年银行起诉胡女士归还贷款，法院在胡女士缺席的情况下判决胡女士归还银行贷款和本金利息41万余元，华女士对银行的起诉毫不知情。2012年2月，胡女士死亡。2021年华女士偶然得知胡女士的儿子宋某准备通过继承的方式获得系争房屋的产权。华女士找到宋某，讲述了系争房屋的来龙去脉，但宋某坚持认为系争房屋是其母亲的产权，不认可华女士虚假房屋买卖的说法，拒不配合华女士房屋产权过户的要求。
华女士找到了我们咨询。我们给她梳理分析，认为在胡女士的继承人拒不配合的情况下，华女士只有通过诉讼才能解决房产过户的问题。华女士和胡女士当年是用虚假房屋买卖方式套取银行贷款，所借贷款项由华女士使用，买卖合同约定的首付款胡女士从未实际支付过，银行贷款也是由华女士负责归还，系争房屋一直由华女士家庭使用，房屋从未向胡女士交付过。这些事实均符合虚假房屋买卖的特征。民法典第146条明文规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因此，华女士和胡女士签订的房屋买卖合同应当被认定为无效。
后华女士委托我们代理起诉维权。华女士以胡女士的继承人宋某等为被告，以放贷银行为第三人提起了确认系争房屋买卖合同无效之诉，并要求产权过户至自己名下。案件走向和判决结果符合我们之前的分析和预测。法院经过多次开庭审理，庭审后在法官的释明下，华女士向放贷银行支付了所有的贷款本息。法庭审理后认为，综合原告提供的证据，认定案涉买卖合同中的“套贷”行为成立，且“套贷”行为违反的是银行监管法中的强制性规定，法院据此认定系争房屋买卖合同无效，鉴于原告已经付清了贷款本息，遂判决系争房屋产权归属于原告华女士所有。
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