一线城市不仅房地产市场规模大，且具有一定的风向标意义，此时政策调整优化，有助于稳定房地产市场的预期。
6月26日，北京宣布调整住房商贷最低首付比例和利率下限，具体包括调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例等政策措施，自6月27日起正式实施。
建诚晟业总经理苑承建对《中国商报》记者表示，北京此次出台政策积极落实“5·17新政”，最低首付比例和利率与上海、深圳等地基本持平。
至此，四个一线城市均已全面响应“5·17降首付、降利率”的政策导向。
01
北京发布购房新政
6月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布公告，调整北京首套房首付比例至20%，商贷利率降至3.5%。至此，一线城市均落地今年央行住房新政，在房地产去库存上开始发力。
新政指出，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%。购买二套住房，首付款比例调整为：位于五环内的，最低首付款比例调整为不低于35%，位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%。
通知明确，支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
同时，通知还首次明确提出支持购房家庭“以旧换新”。通知称，近期将指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施。即对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款。如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
此次北京明确，首套房最低首付比例从30%调整至20%。这也意味着包括北京、上海和深圳三个城市是全国三个首套房两成首付的城市。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用。“降首付具有极大的降低门槛效应，很多年轻人特别是积累的刚需能够进入市场；此外，公积金额度提升，对于很多工薪阶层来讲带动效应比较强。北京机关国企事业单位比较多，公积金新政带动的需求比较明显。”
易居研究院认为，首套房首付比例20%对于降低购房成本有非常明显的作用。按照500万元的总价新房来说，过去首付款需要150万元，而现在直接变为100万元，即直接减少了50万元，其具有非常好的导向，减负效应也有助于进一步提振购房需求。
02
北京住房需求已逐步释放
“此次北京政策信号意义很大。作为四个一线城市中最后一个调整房贷首付和利率政策的城市，此次北京政策的出台意味着四个一线城市政策总体上都积极调整到位，为下半年的楼市创造了非常好的环境，有助于进一步增强购房者的信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进说。
中指研究市场研究总监陈文静表示，北京跟进政策在意料之中，将对市场产生进一步提振作用。
从2023年开始，北京楼市政策呈现“小步快走”的态势，在提振市场方面起到积极作用。比如，2023年9月1日，北京执行“认房不认贷”。
2023年12月14日，降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限；4月22日，北京放松离婚信贷政策；4月30日，北京执行了13年的限购政策终于迎来松绑。在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这是自2011年北京市实施限购政策以来，首次在较大范围内对限购政策进行优化。
从市场反馈看，政策效果初步显现，部分购房家庭的住房需求已逐步释放，北京楼市逐步企稳。自4月30日北京限购政策优化以来，以5月为例，北京住建委数据显示，北京二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%；新建商品住宅成交5224套，虽然环比仍有所下降，但同比升幅较4月扩大4.62%。
03
四大一线城市全面响应
此前5月17日，房地产“一揽子”政策落地，需求端将首套和二套房商贷首付比例调整为不低于15%、25%，并取消全国层面首套和二套房商贷利率下限，随后全国多数城市快速响应跟进。
上海
5月27日，上海率先出手，“沪九条”打响了一线城市楼市新政第一枪。其中，上海首套住房贷款利率下限调整为LPR（贷款市场报价利率）基础减少45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限由此前的4.1%下调为3.5%）；首套住房最低首付比例从30%降为20%；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
同时，上海还取消了离婚限购政策，调整了住房赠与规定，非本市户籍购房社保年限也由5年缩短为3年。
新房方面，新政后居民购房门槛、购房成本较之前均明显下降，5月28日-6月5日期间，新房日均成交322套，较4月日均增长4.5%，部分项目推盘去化率较上期开盘时出现一定提升，预计短期内政策可带动新房成交进一步修复。二手房方面，市场活跃度提升较新房更为明显，根据中指数据，5月28日-6月5日期间，二手商品房日均成交847套，较4月日均增长约43%，其中5月30日-6月1日连续三天成交超900套，处于今年以来最高位。
深圳
5月6日，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区放宽住房限购政策等方面进一步优化房地产政策。5月29日，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。具体来看，深圳首套住房个人住房贷款最低首付款比例，由30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例，由40%调整为30%。同时，深圳首套房利率的下限也下降至3.5%，二套房利率下限下降至3.9%。
5月6日，限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，尤其是二手房市场表现较为活跃，5月7日-6月5日期间，二手房日均成交152套，较4月日均增长约10%，5月全月同比增长48%，恢复节奏有所加快。
广州
5月28日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、公积金提取、优化限售政策、支持“以旧换新”等六条政策措施。
根据该政策，广州对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。
5月28日政策优化后，新房项目活跃度回升明显，首付比例、房贷利率的下调明显降低了购房者置业门槛，带动了部分先前处于观望的购房者加快入市，叠加月末部分项目集中网签备案，5月29日-6月5日期间，新房日均成交197套，较4月增长约24%。二手房方面，由于2年限售解除，短期二手房挂牌量有所增加，议价空间扩大，以价换量趋势延续。
随着北京新政的发布，至此，四个一线城市均已全面响应“5·17降首付、降利率”的政策导向。
业内专家表示，一线城市不仅房地产市场规模大，且具有一定的风向标意义，此时政策调整优化，有助于稳定房地产市场的预期。据克而瑞机构的统计，今年4月，我国北上广深新房在售库存周期已经分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。
据不完全统计，目前已有湖北、云南、山西、甘肃、黑龙江、新疆、河北、陕西、宁夏、广西、吉林、青海、海南、辽宁、重庆等省（区、市）宣布取消首套房和二套房的商贷利率下限。
“房贷新格局已经形成，全面进入首套房首付比例15%的时代，这意味着加杠杆周期开启，对于后续构建宽松的房贷政策环境具有积极作用。”严跃进表示。
来源 | 《商学院》杂志综合自中国商报、中国房地产报、北京日报、时代周报、第一财经资讯、财经国家周刊、中指研究院、易居研究院
封面 |视觉中国
编辑 | 吴蒙
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