转自：北京商报
6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”活动等政策措施。《通知》自2024年6月27日起施行。】
首套房贷最低20%
《通知》明确，首套房贷最低首付比例从目前的30%调整至20%，二套房则按照五环内和五环外划分，最低首付比例分别为35%和30%。“此次不再按照城六区和非城六区划分，而是改为按照五环内和五环外划分，是与本市‘4·30’调整限购范围保持一致。”北京市住建委相关负责人表示。
以一套评估价为300万元的平原新城（五环外）房屋为例，政策前首套、二套首付分别为90万元（30%）、120万元（40%），政策后首套、二套首付则分别降为60万元（20%）、90万元（30%），购房门槛显著降低。
同时，新发放的商业贷款利率下限也有调整。首套房方面，商业贷款利率下限调整为贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，相比目前LPR加10个基点的水平，降低了55个基点。根据中国人民银行公布的6月LPR水平，5年期以上LPR为3.95%，购房人新申请的首套房商业房贷下限，将执行3.5%的水平。
二套房方面，同样按照五环内和五环外划分，位于五环内的，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
北京链家研究院院长高原表示，下调新增房贷利率可降低购房者资金成本，减轻购房者负担。以五环外房屋贷款100万元分30年还清为例，政策后首套贷款月供为4490元，比政策前减少313元，利息总额为61.7万元，比政策前减少11.3万元；二套贷款月供为4603元，比政策前减少464元，利息总额为65.7万元，比政策前减少16.7万元。
住房公积金最高可贷160万元
住房公积金方面，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。
此外，住房公积金也落实此前出台的《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》（征求意见稿）的内容，支持使用住房公积金贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，住房公积金最高贷款额度可上浮，最高可上浮40万元，至160万元。
《通知》同时提出，优化对本市户籍二孩及以上的多子女家庭在商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款中首套住房认定标准。
易居研究院研究总监严跃进称，此次北京明确首套房利率为LPR-45个基点，即调整后首套房的房贷利率为3.5%。根据此前北京首套房的房贷定价公式，城六区为LPR+10BP，而非城六区为LPR+0BP。这里我们以城六区为例进行减负效应分析。按照最新的LPR数据即3.95%，此前利率为4.05%，而现在房贷利率最低可以做到3.5%。按照100万元贷款本金、30年等额本息进行计算，其原来房贷总利息支出为72.9万元。而按照此次新政计算，则利息总支出为61.7万元。如此计算，此次房贷利率新政为购房者减少了11.3万元的成本。
多子女家庭购二套房认定为首套
支持多子女家庭的合理购房需求，也延续此前政策。《通知》提出，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。也就是说，对于上述这类家庭，如果是购买第二套住房，可以参照首套房标准来执行首付和利率标准。
此外，《通知》也对住房“以旧换新”作出了安排。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
在58安居客研究院院长张波看来，本轮政策在考虑首套刚需的同时，对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。预计后续，北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升的态势，同时五环外的新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，带动更多一二线城市不断走出市场低谷，购房者的信心预计也将会不断增强。
一位头部央企北京项目负责人李铭告诉北京商报记者，随着政策的落地，预计短期内不会再有新的政策工具出台，对于有意购房的消费者来说，现在是一个相对较好的时机。在政策稳定、市场趋于理性的背景下，购房者可以更加从容地选择适合自己的房源，同时避免因为政策变化而导致的额外成本。
北京商报记者 王寅浩 李晗
