转自：金融界
本文源自:财联社
监管层5月17日出台楼市重磅新政至今已满月，政策对于各地楼市刺激作用已有所显现，而后续是否还有政策继续加码备受关注。
业内人士认为，从政策效果来看，“5·17”新政提升了市场活跃度，但整体效果略低于预期。成交数据显示，新政后一个月，一线城市的上海、广州楼市成交量提升明显，但深圳成交升温尚不明显；而二线城市的杭州、成都、武汉等城市，新政后市场成交量也有所放大，但仍不如去年同期。
“房地产市场在经历十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整、前期刺激政策的消化期叠加，使得部分宽松政策对于市场的作用低于预期。”中原地产首席分析师张大伟称。
其进一步表示，当下市场出现了跌幅放缓的迹象，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期。同时，6月房企将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。
值得关注的是，6月7日，国常会专题讨论房地产形势，继续研究储备房地产去库存、稳市场政策措施。分析师认为，2024年即将过半，房地产市场出现明显好转，政策或将继续加码。
“我们认为，6月恰逢房企年中冲刺节点，其营销力度势必有所加强，6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。不过，基于去年基数较高，同比还可能延续降势。”克而瑞分析师指出。
上海楼市热度回升明显
5月17日，央行等部门宣布从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率。随后，各地先后落地“517”新政策，并结合各城市情况，出台相关楼市扶持措施。
这其中，上海、广州等城市的政策效果，较为明显。
5月27日，上海发布“沪九条”优化调整房地产市场政策，出台包括降首付、优化限购、降利率等措施。
中指研究院数据显示，“沪九条”对上海新房市场的提振效果比较明显，新政后的第一周和第二周，上海商品住宅（不含保障房）共成交27.7万平方米，相比新政前两周增长10%。
而在5月27日至6月16日，上海共17个新房项目开盘，其中位于长风板块的豪宅项目嘉佰道开盘即罄，观宸润府及象屿远香湖岸等外环外刚改优质项目开盘去化率也较上一批次有所提升。从续销新房表现来看，刚改项目在新政后到访热度明显提升，优于远郊刚需项目。
在二手房市场，实施“沪九条”后，上海多家中介平台二手房带看量及签约量都有所上涨，2024年6月1日-16日上海二手房网签达13381套，环比上月同期增长82%，较5月日均604套的日均水平出现大幅提升。
“因新政放开单身对外环内二手房的限购，且外环内老破小今年以来跌幅较大，市场认为价格继续下跌空间较小，部分客户在政策出台后基于房价可能上涨的预期，选择尽快出手。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰称。
其进一步表示，根据以往经验，新政出台后短时间内市场情绪或高涨，最先表现在二手房市场，带看及签约量增量明显。随着一二手置换链条畅通，新房市场将随之回暖，短期内房地产市场交易活跃度或进一步提升。
广州新房成交量上升12%
广州的市场反应，也不错。
5月17日监管层“四箭齐发”之后，广州于5月28日发布楼市新政，出台优化土地和住房供应、调整优化住房限购政策、优化差别化住房信贷政策、降低公积金贷款缴存年限要求，以及支持公积金支付首付款、优化限售政策、支持“以旧换新”等措施。
实施新政后，广州首付比例已降至历史最低水平，当前广州无论是限购政策，还是信贷政策等均是一线城市中最为宽松的城市。
在新政利好带动下，广州购房氛围已有所转变，无论是到访量还是成交量均有一定的回升，尤其在广州5.28新政发力之后，广州楼市热度上升了一个层次。
中指监测数据显示，5月17日-6月16日，广州新房网签套数达5849套，相比新政前一个月5213套的网签上升了12.2%。从周度数据来看，广州6月10日-6月16日新房网签1565套，创4月以来周度成交新高。
分析人士认为，随着新政利好持续发酵，广州市场购房需求有望进一步释放。
深圳市场恢复低于预期
与上海、广州不同的是，深圳在新政后的市场有所回暖，但目前效果并不明显。
据中指研究院数据，2024年5月18日-6月17日，深圳新建商品住宅成交2286套，成交面积23.21万平方米，比新政前一个月上涨3.96%；二手住宅共成交4136套，成交面积40.32万平方米，比新政前一个月上涨2.86%。
“整体来看，深圳楼市复苏低于预期，市场的行情冷热不均。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，核心区域的优质盘成交比较活跃，近期消化了很多房源，包括新房及二手房市场；而冷门板块的楼盘，目前去化还是比较困难。
其进一步表示，目前，深圳楼市新房供应量充足，房价一直在低位运行，另外深圳楼市的保障房数量越来越多，分流了不少刚需购房者，加上深圳居民的收入涨幅未达到预期，大部分市民入市愿意较为谨慎。
分析人士认为，深圳政策落地时已经是月底，对市场的影响还未充分发挥，加之二手房过户流程较长，成交数据滞后，预计政策效力在6月逐步兑现。
“深圳楼市虽有利好，但市场基础并不牢固，在四个一线城市中，深圳楼市的放松程度也低于广州。当前深圳房地产市场正处于企稳复苏的阶段，交易复苏仍有待巩固。”孙红梅称。
下半年政策是否会继续加码？
除上述几个一线城市市场活跃度得到不同程度提振，部分二线城市如杭州、成都、武汉市场成交也有所回升。
5月9日，杭州出台“杭七条”，宣布全面取消限购。中指院数据显示，以5月9日至6月9日的时间节点计算，杭州共成交5439套新房，高于4月、5月成交水平；二手房成交也表现亮眼，5月杭州二手房成交维持8000套左右较高水平。
在成都，在“517新政”和成都“428新政”的共振作用下，成都5月二手房市场成交规模高于新房市场，但新房市场的降幅有所收窄。
而就武汉市场的变化，中指研究院华中市场分析师李国政表示，新政刺激下武汉市场活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，成交规模增长，但并没有实现显著提升的状态；整体来看，当前武汉二手房表现仍优于新房市场。
“新政之下的效果，不会像原来预期的那么明显，但肯定有助于提升楼市景气度。一部分地方对于政策反应会敏感些，像前景被人们看好的中心城市，市场反应就较快；而一些有存量要消化、以买方市场为主的地方，市场反应的动作肯定较慢。”财政部财政科学研究所原所长贾康表示。
“一线城市整体热度好于二三线是大概率事件，上海、广州、深圳因新政利好加持，短期内成交有望止跌。对于市场韧性较强的成都、西安而言，即便局部热盘降温，整体市场仍有望在高位运行。而对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，6月或将延续低位波动态势。”一位房地产行业分析师指出。
前述克而瑞分析师认为，目前新政效应正在持续释放，6月市场有望进入政策效果兑现期，但值得注意的是，市场恢复节奏仍依赖于居民收入预期的转变。
对此，有分析人士认为，如果房地产仍未明显好转，政策方面有望继续加码。
“2024年楼市的需求，购房者的信心还需要一定时间恢复，目前市场还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。”张大伟称。
