转自：金融界
本文源自:时代周报
近几个月来，房地产市场格外热闹。
首套房首付比例下降到15%、二套房降到25%，取消全国层面首套房和二套房的商贷利率下限……“517”楼市新政发布后，已有超200城市积极响应。
若仔细观察，在积极落实楼市新政的城市中，不乏准千万人口城市的身影。
据时代周报记者梳理，此前14座常住人口在900万以上的城市（哈尔滨、温州、合肥、宁波、南阳、佛山、南京、潍坊、济南、邯郸、保定、沈阳、长春、徐州）均迅速跟进，降低了购房门槛。
实际上，对于一座城市而言，人口是房地产需求的基础因素。换种方式来说，人口的增长、人口结构的变迁等，同样牵动着城市的发展。
近些年来，在不少地方生育率逐年下降以及人口向大城市流入的背景下，城市间的人口争夺也从增量博弈转变为存量博弈。为此，准千万人口城市频频出招，从发放真金白银的人才补贴，到买房落户、租房落户等“大招”屡见不鲜。
在各地为争抢人口，已相继抛出各种利好政策的情况下，“517”楼市新政的一系列措施，特别是房贷首付比降低后，能否成为人口的“吸铁石”？
潍坊购房难度最低
在房贷首付比进入“15%时代”后，准千万人口城市的购房门槛普遍降低。
根据安居客官网数据显示，2024年6月南京、宁波两城的住宅挂牌价在2万元以上，温州、合肥、佛山、济南的房价在1万元左右，其余城市的房价在6000-10000元之间。
当前，在准千万人口城市中南京的房价最高，若以一套100㎡的住宅来计算，首付比例降到15%之后，南京首套房首付款约为36万元，比调整前减少约一半。而房价最低的潍坊，首付比例降低后，同样面积的住宅，购房门槛仅需约9.4万元。
和热门的一二线城市相比，在购房层面，准千万人口城市的首付比例降低确实有很大的优势。不过，这也意味着购房者需要承担更多的贷款，月供的压力也会随之增加。未来如果购房者的收入不足以支撑高月供，断供风险也会提高。
因此，购房的难易程度也与城镇居民的人均收入水平息息相关。
时代周报记者梳理了14座准千万人口城市2023年城镇居民人均可支配收入，以观察哪座城市购房难度最低。
统计数据显示，截至6月15日，14城中仅剩下哈尔滨和长春尚未公布数据。而在已公布数据的城市当中，宁波的城镇居民人均可支配收入最高，达到80144元。若从全国范围内来看，这一城镇人均收入水平在全国可排第六（前五分别为上海、北京、苏州、杭州、广州）。
其次是超过7万元南京和温州，佛山、济南则在6万元以上的水平。在其余城市当中，合肥、沈阳的城镇居民人均可支配收入高于全国线（51821元），南阳的城镇居民人均可支配收入相当较低，为39814元。
△14座人口准千万城市2023年城镇居民人均可支配收入情况
再结合房价因素，就可以发现，城镇人均可支配收入高的城市，房价也普遍较高，这一点从房价收入比上也能直观看出。
所谓房价收入比，指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值（城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入）。
按照国际目前比较通行的说法，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
由于2023年大多数准千万人口城市均未公布城市人均住房面积，因此以“七普”的数据作为均值来估算。
根据梳理，在完整公布数据的城市当中，宁波的房价收入比最高，约为11.47；其次是南京约为11.36；潍坊的房价收入比最低，约为4.9，算是购房难度最低的城市。
值得注意的是，房价水平处于相对高位的温州、合肥，其房价收入比水平甚至要低于保定、徐州。
这也意味着，温州、合肥两地可以说是购房友好度较高的城市。那么，在各城市都争抢人口，并降低购房门槛的情况下，这两座城市能否藉此成为争夺人口的最大赢家？
合肥或成最大赢家
若从人口流入的因素来看，降低首付比例以及房价并非是决定人口流向的最主要因素，更重要的是城市经济发展情况和前景。
河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪告诉时代周报记者，虽然房价在全国范围内正在趋于均衡，且目前正在更接近当地老百姓收入和产业实际，但这并不意味着购房门槛降低就能吸引更多人才。
“对于购房者来说，他们在决定买房时更看重就业机会和自身收入水平能否满足生活需求，而非单纯依赖于房价降低所带来的购房压力减轻。”他说。
若从人口的角度观察，刘奇洪认为，这些准千万人口城市可分为三大类。
第一类是历史悠久的省会城市，如南京、济南、哈尔滨等，其人口多数集中于城区或市郊；第二类是非省会但经济较为发达的城市，如苏州、宁波等，拥有大量外来人口，甚至有些外来人口占比达到一半以上；第三类则是人口较多但仍以流出为主的城市，例如保定、南阳等地。
降低房贷首付比等购房门槛后，可能会吸引到更多刚性需求者购房，但这并非主要吸引人口流入的途径。
对于年轻人而言，他们会更加注重城市的就业机会、创业机会和个人发展前景，而非仅仅考虑房价因素。因此，也更倾向于选择能提供良好就业岗位和发展机遇的城市。
而在14个城市中，受访专家普遍认为，合肥在冲刺千万级人口上优势更大。
厦门大学经济学院经济系副教授丁长发在接受时代周报记者采访时表示，合肥在产业上的优势主要归功于“合肥模式”，即地方政府投资与民营企业相结合的做法。这一发展模式吸引了科大讯飞、安科生物、比亚迪等多家领军企业，并培育出了高端制造业、电动汽车、生物科技和半导体等产业。
以2022年的数据为例，战略性新兴产业如今在合肥工业产值中占比超过56%，相比之下，2013年时这一比例还不足27%。正是得益于产业上的显著进步，合肥的就业吸纳能力明显增强，为吸引人口奠定了基础。
数据显示，近三年，合肥净增常住人口持续攀升，由2021年9.5万人、2022年16.9万人，提高到2023年的21.9万人，年均增量较超5万人。
“此外，作为长三角的重要节点城市，合肥连接了南京、上海等经济发达城市，形成了良好的区域协同效应，吸收了大量的外部的企业，使得合肥成为了投资兴业、安居乐业之地。”丁长发说道。
但相较于其他城市，刘奇洪认为，由于安徽本地产业发展有限，其就业岗位所需的技术性较强，也使得合肥在吸纳外来人口方面较为局限。
相比之下，温州作为准千万人口的后备军之一，外来人口流入是温州人口的主要增长点。
根据公安部门的数据，2023年末温州市在册流动人口达到422万人。刘奇洪分析称，这在很大程度上，是因为温州拥有强大的制造业基础和港口贸易优势，再加上民营经济较为发达，提供了丰富的就业机会，人均可支配收入也较高，进而推动了人口增长。
“但温州还面临着科教资源不足等问题。从居住条件来看，合肥、温州两座城市在购房条件上相对友好，可从区域发展的角度来看，这并非唯一或主要的吸引人才的因素，更关键的是城市的经济发展潜力和发展机会。”
