5月房地产政策密集放松，从政策效果来看，5月新房销售面积环比有所改善。6月初国常会指出“...要充分认识房地产市场供求关系的新变化...着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施...”，我们认为后续房地产政策或将继续发力，市场或有望企稳，但是在等待市场拐点到来的过程中也应具备充足的耐心。我们维持此前观点，优质央国企地产债仍具备较好的配置价值，可以适度拉长久期。
房地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。
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销售跟踪：根据中指研究院数据，2024年5月重点跟踪的70个城市有60个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别增长8%和5%，同比分别下跌33%和34%，销售环比改善但同比跌幅仍较大。分城市能级看，一线城市销售面积环比下跌4%、同比下跌30%，同比跌幅最小，北京和广州环比小幅增长、上海和深圳环比下跌一成左右，深圳同比跌幅最小为16.5%，广州同比下跌22.8%，北京和上海同比下跌超过30%；二线城市销售面积环比增长9%、同比下跌34%，三线城市销售面积环比增长8%、同比下跌31%，福州、海口、平顶山、岳阳、桂林和西安同比实现正增长，其余大多跌幅1-8成不等。
房企销售来看，我们重点跟踪的房企有42家披露了5月销售数据，销售面积和销售额环比平均增长4%和3%，同比分别下跌39%和42%。单个房企来看，绿城中国销售额同比增长15%，保利发展、招商蛇口、华润置地和中国金茂销售额同比跌幅分别为14%、29%、34%和53%；万科、龙湖和金地销售额同比跌幅分别为32%、49%和51%，滨江和新城销售额同比跌幅分别为60%和42%。
土地市场：2024年5月土地成交面积和金额同环比均下降。2024年5月300城推地建筑面积1981万平米，环比上升14%、同比下降50%，成交建筑面积1383万平米，环比下降6%、同比下降56%，土地流拍率14%、成交溢价率2%；5月土地成交额641亿元，环比下降32%、同比下降71%。累计1-5月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交额同比分别下降35%、33%、39%。分城市级别看，累计1-5月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降20%、45%、38%，一线表现相对较好。
融资跟踪：5月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为114亿元和-196亿元，其中国企净增-144.5亿元、非国企-51.5亿元。非国企中五新实业发行5年期中票8亿元、票面利率3.5%，中债增提供担保；新城控股发行2期中票，3年期中票8亿元、票面利率3.2%，5年期中票5.6亿元、票面利率3.4%，均由中债增提供担保；滨江集团发行1年期短融7亿元，票面利率3.6%。美元债无新发，净增量为-19.3亿美元。到期方面，2024年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期3945亿元、信托到期量合计743亿元、美元债到期回售合计347亿美元，同比都有所回落。个券层面，万科7月有23亿元境内债面临回售，龙湖7月有15亿元境内债面临回售，金地6月有15亿元境内债到期。
二级市场走势：境内债利差收窄，美元债指数上涨。5月境内债行业利差收窄，AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别收窄7bp、121bp和7bp。5月房地产政策密集放松，5月上旬深圳优化限购政策[1]，杭州[2]和西安[3]取消限购；5月17日全国切实做好保交房工作视频会议[4]提及“…商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房…”，当日央行宣布下调商业贷款首付比例、商业贷款利率、公积金贷款利率和设立保障性住房再贷款[5]；5月下旬上海[6]出台“沪九条”一系列优化房地产政策，广州[7]再度放松限购，深圳[8]下调首付比例及房贷利率。5月以来房地产政策在供需两端继续发力，且一线城市政策放松节奏加快，市场情绪开始好转，美元债指数总体上涨，当月回报率6.15%，高收益表现好于投资级，回报率分别为8.14%和2.11%。具体来看，万科美元债全面上涨，中长端债券上涨16-21美元至62-69美元区间；龙湖集团美元债曲线上涨6-7美元，美元债曲线价格维持在62-76美元区间；金地集团2024年到期美元债上涨3美元至93美元；新城美元债上涨3-21美元不等，1-2Y左右债券价格落在63-74美元区间；央国企地产上涨居多。
行业投资建议
5月房地产政策密集放松，从政策效果来看，5月新房销售面积环比有所改善，同时30大中城市高频商品房销售面积环比也出现回升，我们认为政策效果已初现，不过考虑到此前政策拉动需求持续性并不佳，本轮政策放松仍需观察销售修复持续性。6月初国常会[9]指出“…要充分认识房地产市场供求关系的新变化...着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施…”，我们认为后续房地产政策或将继续发力，市场或有望企稳，但是在等待市场拐点到来的过程中也应具备充足的耐心。我们维持此前观点，优质央国企地产债仍具备较好的配置价值，可以适度拉长久期。
图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表2：土地流拍率和溢价率走势
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表3：300城土地成交额表现
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表4：分城市销售数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表5：重点覆盖企业经营数据统计
资料来源：中指研究院，中金公司研究部
图表6：房地产境内债发行和净增情况
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：房地产境内债净增量分企业所有权属性统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：房地产美元债发行和净融资情况
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表9：房地产境内债到期和回售统计
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：房地产美元债到期和回售统计
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表11：房地产美元债指数走势
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：房地产行业信用利差
资料来源：Wind，中金公司研究部
[1]http://zjj.sz.gov.cn/gkmlpt/content/11/11273/post_11273650.html#2037
[2]https://www.hangzhou.gov.cn/art/2024/5/9/art_1229063389_1842918.html
[3]https://www.guandian.cn/article/20240509/406092.html
[4]https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202405/content_6951555.htm
[5]http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/5356698/index.html
[6]https://www.shanghai.gov.cn/gwk/search/content/032dbd0955ed49cabd45425327fec879
[7]https://www.gz.gov.cn/gkmlpt/content/9/9674/post_9674046.html#12624
[8]http://www.xinhuanet.com/20240528/9332cb15fa4943fea3ad111b6794479d/c.html
[9]https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202406/content_6956243.htm
本文摘自：2024年6月13日已经发布的《5月房地产债券月报：政策密集发力，销售边际改善》
袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023
许 艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876
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