转自：财叔有料
由于对收入预期的悲观，以及社会投资回报率的普遍下滑，2022年底至2023年上半年曾出现过一波房贷提前还贷潮。
2023年9月，央行下调了存量房贷利率，提前还贷潮有所放缓。
最近，提前还贷潮又来了！
6月6日，国泰君安发布报告表示，今年2月份以来，居民早偿率指标（指贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率，缩写 CPR）加速上行，4月达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。
在银行网点，前来咨询提前还贷的客户明显增多。部分银行的提前还贷预约已经排到了一个月之后，“还钱比贷款还难”的抱怨又多了起来。
去年提前还贷潮的理由中，收入预期和投资回报率这两个主要原因半年过去似乎没有根本改善，现在又多了一个原因，存量房贷利率与新的首套利率差距越来越大。
今年5月17日央行宣布取消全国首套和二套房贷利率下限以来，多数城市的首套房贷利率已降至3.1%-3.5%间，远低于此前的市场平均水平。
部分外资银行甚至将首套房贷利率降低到 3%，根据贝壳研究院的数据显示，湖南株洲首套利率也已经降到3.0%。按照目前的趋势，年内跌破 3%，出现 2 字开头的首套利率也是很有可能的。
这样一来，存量房贷利率比新发的首套利率多 1 个百分点，甚至出现存量首套房贷利率比新发二套房的贷款利率还高。
在这种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声再起。
不过，针对有市民就调整优化个人住房贷款利率下限问题的疑问，深圳市住建局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局近日在回复市民咨询时表示，2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。
这被社会解读为官方回复存量房贷利率不调整。不过，后来人们发现这个回复被删除了。
银行也压力山大，截至2024年一季度末，商业银行净息差为1.54%，比2023 年底减少0.15个百分点，连创历史新低。从趋势来看，今年仍将继续下跌。简单来说，就是银行赚钱越来越难。
不过，业内人士建议，需要全盘考虑，统筹安排，可有节奏地降低“LPR+加点”定价模式中的加点部分，减轻在利率高位“站岗”的居民的房贷压力，减缓提前还贷动力；或引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制，避免“一刀切”下调利率对银行的冲击。
同样由于净息差的压力，进入6月份，中小银行迎来新一轮的“降息”潮。
目前，兰州农商行、甘肃银行、广东澄海农商银行等多地中小银行对存款利率进行了调整。其中，不少银行除对3年期、5年期中长期存款利率调整之外，还对短期存款产品利率也进行调整，普遍存款利率降幅在10至40个基点之间。
6月3日，甘肃银行将3年期定期存款利率由3.0%下调至2.6%；6月4日，兰州农商银行将三年期定期存款利率从2.7%下调至2.6%；广东澄海农商银行于6月1日起将1年期、2年期、3年期、5年期整存整取存款利率分别降低为1.7%、1.9%、2.2%和2.2%，分别较之前下调了8、10、20、以及25个基点。
本月以来，已经有广西、广东、甘肃、河南、湖北、贵州等多个地方的中小银行对存款利率进行了调整。从调整的存款品种来看，中长期存款利率下调幅度最大，同时，不少银行也对短期存款利率进行下调。
不仅是存款利率调降，长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民高收益资产荒，进而推动了又一轮提前还贷潮。最近10年期国债收益率已经降至2.3%，而刚发行的超长期特别国债备受投资者青睐，30年期的国债收益率一度跌破2.5%。
当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民便有动力将流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后配置到提前还贷，其本质也是在追求安全资产。“最好的理财方式就是提前还房贷”，越来越被证明是正确的。
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