5月17日，央行联合金融监管总局发布一系列政策，涉及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、降低住房商业性个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率三个方面。
政策发布两周多，市场已有明显变化。据机构数据和多个项目方面消息，得益于利好政策的叠加效应，5月部分新房项目、二手房带看量和成交量均有所增长。
业内人士预测，6月房企将进入上半年业绩冲刺阶段，在外部环境进一步优化下，市场情况有望进一步改善。
“5·17”新政后，建发·观堂府两周到访700多组、2000多人
新房热度提升
百强房企5月业绩环比增3.4%
“‘5·17’新政出台两周有余，从新房网签交易数据来看，积极变化逐步显现。”诸葛数据研究中心表示，2024年第22周（5.27-6.2）监测重点城市中，呈现“涨多跌少”分布，11城新建商品住宅成交量较上周上升，5城环比下跌。
其中，在一线城市中，北京新房成交稳定性略好于沪、深，新房成交量实现“二连升”。数据显示，第22周北京新建商品住宅成交838套，较上周小幅上涨6.08%。
5月以来，随着围绕促需求、去库存的“一揽子”政策落地，房企表现逐步企稳，显示出政策利好的逐步释放。克而瑞数据显示，5月百强房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%。累计来看，中指研究院的数据显示，1-5月，百强房企销售总额为16184.5亿元，同比降幅已经连续四个月收窄。
“5月热销项目多具备好位置、好产品等特点。”中指研究院统计分析，以北京的大兴·星光城为例，项目临近4号线，生活场景多元，5月份成交150套，成交额达到8亿元。
一线销售人员对此有更加直观的感受。“‘5·17’新政后，我们的两个新盘——位于昌平的建发·观堂府和位于顺义的建发·观云，到访量和成交量均有明显增加。”建发房产北京公司相关负责人向本刊表示，观堂府两周到访700多组、2000多人，5月累计认购近90套。据了解，建发·观堂府在4月底开放实景展示区后，“五一”假期期间即有五六百组看房者，累计成交38套。
受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。5月，全国100座城市新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。其中，南京、北京和天津同比涨幅均在1.0%-2.0%之间。
房企业绩复苏，信心逐渐修复。业内人士表示，房地产去库存的关键之一在于扩大购房需求，这既包括居民，也包括政府、国企部门。“若地方国企收储已建成且未售商品房等消化存量的政策能够较快落地，也将对改善房企现金流，化解行业风险起到积极作用。”中指研究院分析师孟新增表示。
二手房网签环比微增
租赁市场成交速度加快
二手房市场同样出现活跃变化。北京市住建委官网数据显示，在刚刚过去的5月份，全月北京二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%。
“‘5·17’新政落地后，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显。”中指研究院分析师表示。
从北京链家数据看，5月以来北京二手房带看量和签约量较前期都有比较明显的提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。“北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内区域（29%）和全市平均水平。”北京链家研究院分析师冷会认为，“4·30”政策和近期人民银行的一系列政策调整发布后，市场反应总体较为积极。
楼龄较老的房子也在逐渐升温，凸显近期购房者情绪的改善。“4月末的时候，北京调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，从五一假期开始，我们门店的咨询量就上来了。”一位安贞门附近的房产经纪人告诉本刊，她负责的小区楼龄普遍将近50年，此政策效果在五一假期即有明显显现。“意向购房者多为首次‘上车’的年轻人，对价格和交通便利程度更为看重，公积金相关政策的调整一定程度减少了他们的购房压力。”
同样有升温趋势的，还有5月北京市住房租赁市场。5月中旬后，本刊走访朝阳区、西城区、昌平区的房产中介机构，多位中介均表示，近期租赁市场去化快，地段好以及布局合理的房子空闲时间缩短。
“这几天店里开始忙起来，成交数量也逐渐上来了，房子如果报价贴近合理市场价，很快就能租出去。”负责西城区牛街附近的一位房产经纪人对本刊表示。
北京链家研究院分析师王一帆称，从月内成交趋势看，5月下半月租赁活跃度快速回升，与去年同期成交节奏相当。“多数城区租赁规模均有所增长，其中中心城区增幅较为显著。”
核心城市加快政策优化
预计6月市场或稳中有升
央行“5·17”新政被认为是对中央政治局会议精神的贯彻落实。
4月30日，中央政治局会议针对当前房地产问题提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日，央行新政“三箭齐发”：首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。
在政策落地上，北京住房公积金贷款从5月18日起已执行新利率，下调0.25个百分点。目前，北京5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。同一日，还有深圳和上海宣布跟进公积金贷款政策的调整。
事实上，“5·17”新政发布十余天后，多地落地“一揽子”细则。5月27日晚间，上海“沪九条”横空出世，涉及限购政策调整、信贷政策优化、公积金贷款额度调整等多个方面。其中，非沪籍家庭购房门槛大幅降低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年，新城、临港等社保要求更是降至2年和1年。
5月28日，广州、深圳接连优化楼市政策。广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%，均降至最低水平，相比于政策出台前的30% 、40%，均下调了15个百分点，且非本地户籍购房者在限购区购房仅需6个月社保/个税，明显降低了购房者置业门槛。
深圳明确自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%，同时在住房商业性个人住房贷款利率方面也给予购房者极大优惠。
中指研究院表示，从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率均具备优化空间。多位业内人士认为，上海、广州、深圳楼市新政为其他城市提供了参考借鉴，北京政策举措有望落地。
“整体来看，‘5·17’一揽子房地产政策落地显示出中央‘稳地产’的决心，明显提振了市场信心，随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策效果兑现期，同时6月房企也将进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望回升。”孟新增预测。
文/陈天奕
