“以房养老”遭遇到了叫好不叫座的尴尬，需要进一步的政策创新与制度激励。
至今年6月，“以房养老”政策已推进整整10年，但统计数据显示，截至目前全国仅有147户家庭的214位老人参与了“以房养老”。从供给端看，虽有幸福人寿和中国人保等4家保险公司早已拿到了开展“以房养老”业务的商业牌照，但实际只有幸福人寿一家推出了名为“幸福房来宝”的在售产品，并且商业银行、信托公司等金融机构均没有试水任何相关业务。
“以房养老”遭遇到了叫好不叫座的尴尬，需要进一步的政策创新与制度激励。
商业化养老新探索
2014年6月，原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式在北京、上海、广州以及武汉四个城市启动“以房养老”试点。2018年7月，原银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，正式将“以房养老”扩大到全国。
官方文件将“以房养老”表述为“老年人住房反向抵押养老”。简单讲，“以房养老”是指老年人将其房产抵押给保险公司、商业银行等金融机构，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，金融机构获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老金相关费用。
符合“以房养老”的需求主体必须同时满足两个基本条件，一是实际年龄在60岁（含60岁）以上，二是拥有产权完全属于自己的独立房产。一般而言，老年人将房屋产权抵押给金融机构后，金融机构会申请专业性评估机构对抵押房产进行估值，在此基础上根据借款人的年龄、性别、预计寿命、房屋增值与折旧等因素进行综合评估，最终计算出老年人的养老金现金值，且现金值会随着年龄增长而增加，领取年限直至老人身故。而在老年人去世后，金融机构处分抵押房屋前，其继承人也可通过偿还去世人应承担的养老金相关费用优先赎回抵押房屋；如果继承人不愿赎回抵押房产，金融机构有权委托第三方出售，最终所得优先用于偿还依规所支的养老金费用，如有剩余，归还受益者的继承人，如不够偿还，金融机构将承担相应风险，不再向房屋继承人追偿。
鉴于房产作为“以房养老”的核心要素牵及不少利益相关者，实际过程中“以房养老”的操作价值与便利性在“特定老年群体”中更能体现出来，如空巢、孤寡、失独老人，或者名下有多套房产但养老金又不能满足支出需求的老人。因此，“以房养老”不像医疗保险、养老理财等金融产品适配于绝大多数老人，只是面向小众市场的一种商业化养老新探索。
供求两端的多重抑制
虽然是款小众金融产品，但历经10年，“以房养老”的规模之小还是超乎预期。
从需求端看，传统家庭模式下“代际契约”关系及“养儿防老”的固有观念构成了对“以房养老”的最大约束。中国式“养儿防老”一般存在默认的“契约”：子女照顾老人安度晚年，老人百年之后将房屋留给子女，导致“以房养老”与“养儿防老”在理念上发生了冲突。央视一项调查结果显示，71%的被调查者不选择“以房养老”。即便是老年人愿意“以房养老”，其子女也会觉得没面子且害怕承受道德舆论压力而明确反对。
此外，在绝大部分老年人的认知中，房屋就是自己名下最主要的财产，希望房产增值也是每一个老年人的愿望，如果将房屋抵押给金融机构，每月尽管可以拿到养老金，但给付的数额却是固定的，由此形成一种悖论：如果未来房价上涨，等于老年人拿到的养老金数额相应减少，并且抵押的房屋面积越大，实际所得就越少。正是抱着怕“吃亏”心理，很多老年人拒绝“以房养老”。而“以房养老”推进的时间窗口正好是国内房价普涨时期，更加加剧了老年人持有房产的预期。
供给端也构成了不小的约束因素。目前国内人均寿命77岁，这意味着从老年人60岁抵押房产获取养老金开始，金融机构要负责近20年的现金支付，如此长的时间周期，金融机构不仅要持续承担现金流的压力，而且一般情况下只有客户身故后才能实现债权与结算收益，“以房养老”对于金融机构来说其实就是前期资金铺垫规模大，但见效格外缓慢的业务，自然难以吊起市场的胃口。漫长的支付周期中，金融机构也面临着房价走势不确定性的风险，如果房价下跌，最终房产收益难以覆盖金融机构的养老金给付值，金融机构就要面临亏损。
除了房价不确定可能产生的损失外，金融机构还将承受多重风险。首先，每一单业务都需经过房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证等环节，金融机构要投入不菲的人力、物力和财力成本；其次，利率也成为一个敏感因素，像目前银行利率不断走低，意味着金融机构运营“以房养老”的机会成本上升；再次就是长寿风险，如果房屋抵押人寿命超出了预期值，代表金融机构要在更长生命周期向抵押人给付更多养老金，这种情况下往往是赔本买卖；最后是房屋债权的处置风险，即当在抵押房产继承人无生活来源和生活能力时，金融机构将无法对抵押物进行处置，而且基于公民居住权，继承人若占用抵押房产不履行房屋处置义务，金融机构的债权将无法顺利实现。
目前尚存的制度缺陷也构成了“以房养老”的羁绊。一方面，我国法律明确规定城市住宅土地使用权年限为70年，而“以房养老”所抵押的房子大多实际所有与使用的年限已然不短，70年产权到期后房屋相关权利如何处理，目前的法律尚无定论。
另一方面，《民法典》实施后，公证遗嘱效力不再优先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遗嘱或者重新拟定自书遗嘱，导致公证遗嘱效力被覆盖，金融机构的权益将遭受重大的损害，至少债权的执行难度将空前增加，由此大大抑制了金融机构参与“以房养老”的动力。
不仅如此，“以房养老”涉及民政、发改委、房管、公证等多个部门，许多关键环节并未打通。拿公证环节来说，老年人选择“以房养老”需要指定房产继承人，且只有继承人同意后公证机关才敢做出公证，这样就将大量拥有房产的无后老人或者继承人根本不愿配合的老年人挡在了门外。
以制度创新保驾护航
“以房养老”最早源于荷兰，目前运作最为完善、最具有代表性的是美国，但在美国也经过了至少40年的缓慢沉淀期，直到本世纪之后才加速扩容，目前美国参与“以房养老”的人数占比为2%。数据显示，截至2023年底，我国60岁及以上人口已达2.97亿，参照美国的占比数，我国老年人参与“以房养老”的增量可达594万人。
根据中国人民大学的调研报告，目前国内城市拥有住房的老年人比例为87.75%，其中6.94%的老人拥有2套住房；与此同时，我国60岁至69岁的低龄老人居多，拥有一套住房的比例为80.63%，更具备选择“以房养老”的财产优势与年龄优势；另外，报告显示国内城市处于独立居住（一个人独居或与老伴同住）状态的老年人占比65.4%，仅26.8%的老年人是与子女同住，这部分人更利于金融机构充分挖掘并将其培养成“以房养老”的重点客户。
相对而言，“以房养老”业务聚焦于增加养老金收入、终身领取以及居家养老三大养老核心需求，可以在盘活存量房产的基础上，改变许多老年人“房产富人、现金穷人”的状态，为老年人提供补充性养老金收入；此外，“以房养老”与“居家养老”并行不悖，确保老年人在熟悉的社区与家庭环境中生活得更为轻松与更加体面。
从更为宏观和战略意义的层面观察，在金融强国的“五篇大文章”中，养老金融以特有的分量位列其中，其内涵的政策核心诉求就是，面对越来越庞大且日益显著的人口老龄化需求，须不断开发与丰富养老金融产品与服务，“以房养老”显然成为未来恢弘养老金融产品矩阵中的一支重要劲旅，接下来推动其进一步扩容，需要进行系统性的制度创新。
首先，需要制定和完善相应的法律法规。一方面，修改《物权法》中关于土地使用权70年期限的规定，通过延长期限构建长效的住房产权机制；另一方面，鉴于“以房养老”抵押权在先，房产处置在后，参与双方办理继承过户须先解押房产，但解押后抵押权人面临债权实现难的风险，可在《房产登记管理条例》中明确“以房养老”抵押房产依约定变成共有产权；遗产继承等相关法规中也要明确“以房养老”的房产抵押人更改遗嘱需履行告知并取得金融机构同意的义务；为了能够确保房产估值的公平无误，还应创设出更为完善的市场定价与资产评估机制。
其次，需要建立必要的政策性保险机制与市场性风险共担机制。鉴于“以房养老”的长周期与大风险特征，政府可考虑成立“补偿基金”，对参与“以房养老”的金融机构因不可控因素形成的巨额亏损给予一定比例补偿，或者地方财政考虑对“以房养老”业务直接提供担保服务；在市场层面，可引导商业银行、保险机构以及信托公司联合开展“以房养老”，在分散风险的同时形成对“以房养老”的更厚实的背书，如可以采取三方共同出资，同时银行负责债权托管、保险公司提供保险以及信托机构负责客户关系管理与维护的合作方式。
再次，需要制定积极的财税扶持政策。在供给端，对于产权有效期不长、房产抵押人长寿风险较大等“以房养老”产品，给予一定的财政补贴，并针对“以房养老”业务免除房产交易环节的税费，同时鼓励金融机构开发“以房养老”金融衍生品，并免除增值税和资本利得税；在需求端，对于参与“以房养老”的房产给予免税或减税支持，同时，政府可为参与“以房养老”的低收入老人在房屋评估、公证和律师费的个人承担部分提供财政补助，以有效降低老年人购买“以房养老”产品的实际负担。
最后，需要塑造有利于“以房养老”的商业环境。一方面，需建立较为稳定的房地产市场预期，最大程度地减轻与解除“以房养老”参与方的焦虑感；另一方面，从供给侧发力，开发出多样化的“以房养老”产品，尤其是金融机构要在充分保障养老金及时足额给付的基础上开发出更为丰富的增值服务，如房屋“适老化”改造、老人照护服务、康复医疗等，使“以房养老”产品变得更有人情味和更有温度感，由此增加存量客户黏性，并通过“口碑效应”吸引增量客户。不仅如此，最近几年“以房养老”市场上发生了少量诈骗事件，这类新闻作为负面报道被不断放大，直接弱化与损害了“以房养老”的信誉度，为此，需要重点加强正面宣传与引导，运用更多的成功案例强力扭转认知偏见并提升“以房养老”的公信力。
（作者系中国市场学会理事、经济学教授）
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