转自：中国经营网
本报记者 慈玉鹏 北京报道
自2024年1月《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称“《通知》”）发布以来，目前所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。
《中国经营报》记者采访了解到，目前融资协调机制下“白名单”项目资金到达效率相对较高，楼市有回暖迹象，但房地产企业的销售数据、现金回款能否得到明显改善仍有待观察。
受访人士建议，在确保风险可控的情况下，将更多符合条件的房地产项目纳入白名单；同时，结合“三大工程”建设、房地产去库存工作具体安排、向新发展模式过渡，以及存量盘活能力评估等，进一步优化“白名单”。
融资效果显现
2024年1月，国家金融监督管理总局（以下简称“金融监管总局”）联合住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，并向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。
根据监管要求，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。
据住建部4月消息，全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。
从项目进展上看，金融监管总局数据显示，截至2024年3月末，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查。其中，审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元，对部分不符合条件的项目已向协调机制反馈。记者注意到，5月，海南、湖南、湖北等多地第二批“白名单”项目加速报送。
中国银行（601988.SH）研究院研究员叶银丹告诉记者：“近期，金融机构对房地产支持力度有所加强，有助于改善房企流动性状况、降低信用风险、促进‘保交楼’，从而改善市场预期。主要包括以下几个方面，一是政策导向更加明确，2024年《政府工作报告》提到‘不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持’，相比2023年的中央经济工作会议、金融机构座谈会的表述和态度更加明确。二是1月建立了城市房地产融资协调机制，按照‘一项目一方案’提出项目‘白名单’，优化了贷款支持力度。三是颁布了经营物业贷新规，明确房地产企业可通过经营物业贷抵押获取贷款，进一步拓展了房企融资渠道。综上，当前金融对房地产的支持主要特点为：政策导向更加明确，进一步降低了信息不对称性、区分了集团风险与项目风险、区分了优质项目和困难项目、拓展了融资渠道、改善了房企流动性等。”
易居研究院研究总监严跃进告诉记者：“在一季度基础上，融资协调机制下的‘白名单’项目资金到达效率较高。未来，一是应加强差别化梳理对待，加强资金精准投放，推动部分项目转化为保障房房源；二是应推动‘保交房’工作，即从‘保交楼’转为‘保交房’，其中涉及物业服务、绿化建设等内容，这是项目真正落地的关键；三是应提升‘白名单’覆盖率，结合目前房地产一系列支持政策，例如首付比例的下调，将推动销售端市场转好，‘白名单’项目的部分融资标准或可考虑适当调低。”
覆盖范围待扩大
一位房地产相关行业人士告诉记者：“目前房地产行业仍不太景气，但近期房地产行业融资支持政策频出，总体利好，部分项目进入‘白名单’后，融资进度明显加快。但也存在部分问题，例如‘白名单’覆盖率有限，资金从审批到落地也需要时间。另外，对于房地产民企一视同仁等政策，落地也有一定难度，需要监管进一步引导指挥。”
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示：“基于‘白名单’的房地产融资协调机制在改善房地产融资方面发挥了一定的作用，但总体效果不及预期。当前，房地产企业的销售数据、现金回款能否得到明显改善仍有待于观察，因而商业银行对房地产相关授信总体上也比较审慎。”
对于“白名单”房地产融资协调机制的优化，杨海平表示：“对于政府部门而言，建议结合‘三大工程’建设、房地产去库存工作具体安排、向新发展模式过渡，以及存量盘活能力评估等来优化‘白名单’。对于商业银行而言，其一，建议积极设计投资银行+商业银行的综合业务方案，在推动存量资产盘活、债务重组、兼并重组的基础上，优化融资服务。其二，在充分发挥主办银行作用的同时，利用银团贷款模式适度分散风险。其三，与中国人民银行创设的支持收购存量房再贷款工具的使用做好衔接配合。”
叶银丹告诉记者，未来，可以从以下几个方面加大房企融资支持力度，积极化解房地产市场风险。
第一，持续推进房地产融资协调机制，加快“白名单”项目融资落地。按照协调机制的“应建尽建”原则，高质量完成“白名单”推送，高效率协调和解决项目的难点问题，为房地产项目开发建设提供精准融资支持。在此过程中，一是加快推动政银企联动，加强信息共享。地方政府要及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息。金融机构要建立专门工作机制，优化相关业务管理机制和风险控制，完善审批流程和审批制度，细化尽职免责规定，加大房地产“白名单”项目融资支持力度。二是加快推动形成“发放—使用—偿还”的管理闭环，确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。三是逐步推动金融机构对待房地产行业和企业的思维转变，在确保风险可控的情况下，将更多符合条件的房地产项目纳入“白名单”，尤其做到对民营房企项目一视同仁。四是不断完善“白名单”制度，推动相关推送机制常态化运行，持续对房地产项目融资给予支持。
第二，应加大房地产风险化解力度，发挥资产管理公司作用，应对房企中长期存量资产处置。由于房企存量资产规模庞大，预计未来房企降杠杆可能将延续较长一段时间。当前，房地产行业风险远未出清，部分头部房企和大量中小房企风险依然较大，不排除未来有大量中小房企退出市场的可能性。仅仅依靠政策性银行和商业银行承接其不良贷款，既不具有可持续性，也不现实。因此，需要政策着眼中长期，为房地产行业在较长时间内进行系统性“减负瘦身”做好准备。
“建议完善多层次主体参与的市场化房地产风险化解机制，充分发挥资产管理公司在房地产存量资产盘活、风险化解中的作用，推动房地产市场有效出清。”叶银丹表示，“鼓励资产管理公司加大对房地产领域资金投放力度，合理报价、应收尽收。同时，以存量涉房不良资产为基础，围绕房企上下游业务，联合产业链上的其他企业开展并购重组。”
金融监管总局副局长肖远企近期公开表示，将加大工作力度重点做好以下几个方面的工作：一是保持房地产融资稳中有升，继续落实好“金融16条”，稳定房地产资金投放；二是一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求；三是建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系，要求金融机构针对新变化、新特征，在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造，提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系，提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性；四是会同住建部和其他部门一起全力推动落实城市房地产融资协调机制。
