转自：金石杂谈
央行发布三条信贷政策调整措施，调整后首付比例、房贷利率均处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本。今天，中银房地产一篇研报刷屏，这轮地产政策能刺激多少需求？核心要点如下：
一、中银提出四个问题：
1）在启动资金不变的前提下，首付比例下调后，最大可以撬动多少杠杆？
2）在启动资金、购房意愿以及居民收入不变的前提下，首付比例和房贷利率的下调，预计带动多少销售额的增长？
3）在启动资金、收入不变的前提下，首付比例和房贷利率下调，购房意愿需要增加多少，才能用足杠杆（贷款比例）？
4）当居民收入下降到多少时，政策无效？
【测算一】
在启动资金不变的前提下，首付比例下调后，最大可以撬动多少杠杆？
根据我们的测算，按照2023年的情况，首付款规模为3.56万亿元，政策执行前的贷款规模为8.10万亿元，首付比例下调后年内新增贷款规模提升至10.15万亿元（即新政后原首付款可撬动的最大杠杆水平）。首付比例下调后一线城市销售额将增加13%，其余能级城市销售额将增加18%。此时，在用足杠杆的极限情况下，全国商品房销售额将达到13.7万亿元，较下调前增加了17.6%。
【测算二】
在启动资金、购房意愿以及居民收入不变的前提下，利率下调至2.54%~3.2%，将会带动销售增长4.4%~10.9%，居民购买的单套房屋总价和面积增加，购房标的可以向上改善。
我们基于以下假设：1）收入不变。2）购房意愿（购房套数）与2023年持平。3）贷款额度使用率不变。2023年我国城镇居民人均可支配收入为5.18万元，以家庭为单位（2人计算），每月可支配收入约为8637元。按揭买房时，大部分银行对购房者的银行流水要求是：家庭收入是月供的2倍以上。因此，以当前的家庭可支配月收入来计算，可承担的月供最高为4318元。
1）政策执行前：我们以年利率为3.69%（央行一季度货币政策执行报告中公布的3月新发个人住房贷款利率），还款月数360个月（30年），等额本息来计算，贷款本金可达94万元/套。若我们以2023年1010万套的新房成交套数来计算，当前收入可负担的贷款总规模为9.5万亿元。在测算一中，我们计算得到调整前的实际贷款规模为8.1万亿元，考虑到部分购房者没有足额贷款，或全款购房，或部分购房者将贷款额度使用在了购买二手房，购买新房的贷款额度使用率（实际贷款规模/可负担贷款规模）为85%。
2）首付比例下调、房贷利率下限取消后：假设居民购房意愿与上年持平（即新房成交套数维持不变），当利率降到3.2%时，居民收入可负担的贷款规模会增加6.3%，居民加杠杆的比例也从原来的2.3X（贷款规模/首付款）提升至2.4X，销售金额同比增长4.4%。3）当利率降到2.54%（30年国债收益率）时，贷款规模会增加15.7%，销售额增加10.9%。
【测算三】
在启动资金、收入不变的前提下，首付比例和房贷利率下调，购房意愿需要增长8.3%~17.9%，才能用足杠杆（贷款比例），此时销售增长17.6%。
我们基于以下假设：1）收入不变。2）贷款额度使用率不变。根据测算一，我们得到首付比例下调后，原首付款可以撬动的杠杆最大值为10.15万亿元。假设贷款额度使用率维持85%不变，收入可以负担的贷款额度要达到11.9万亿元。
当前收入水平下，若利率降至3.2%，每套房的贷款本金为100万元，故新房成交套数需要达到1191万套，同比增长17.9%。
若利率降至2.54%，每套房的贷款本金为109万元，故新房成交套数只需要达到1093万套，同比增长8.3%。
另外，在启动资金和收入不变的情况下，假设居民购房意愿与上年持平，若要用足贷款比例，那房贷利率必须下调到1.94%以下才能满足，这种情况不现实。
【测算四】
当居民收入下降到多少时，政策无效？
我们基于以下假设：1）购房意愿不变。2）贷款额度使用率不变。政策无效意味着首付比例和房贷利率下调并不会增加贷款规模，也就不会增加销售额。贷款规模维持8.1万亿元，对应可贷款额度为8.1万亿元/85%=9.5万亿元，在购房意愿持平的情况下，单套可承担的贷款本金为94万元。
当利率降至3.2%时，可承担的月供为4062元，对应每月城镇居民人均可支配收入为4062元，较当前（4318元）下降5.9%；当利率降至2.54%时，可承担的月供为3731元，对应每月城镇居民人均可支配收入为3731元，较当前下降13.6%。在这两种情况下，政策无效。
