转自：抱朴财经
来源：芭蕉叶海外
人们往往会对这座城市留下一种认知印象，大多来自于网络上的口口相传。
但固有印象是建立在牺牲准确评价的基础上的，在某些情况下，造成了对城市的存在“误解”，或只是简单的记忆。
久负盛名的芭堤雅自然也是如此，真正的芭堤雅可能只有长时间居留的人才知道。
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芭堤雅，泰国的一座海滨城市，距离曼谷大概有160公里。
本身自然景色不错，再加上地理便利，吸引了不少的游客，素有“东方夏威夷”之誉。
△芭堤雅位置示意图
说到芭堤雅，大多数人都知道它是一个拥有大海、海滩、人妖和夜生活的旅游城市，是一个绝对的度假胜地。
芭堤雅可以到达日常城市中看不见的风景。
在海风的吹拂下，芭堤雅的节奏似乎比其他城市慢很多。
这里的时间特别温柔，让人想停下繁忙的工作，听着潮水醒来，枕着海浪入睡。
的确，来到芭堤雅很容易被芭堤雅的美景所吸引。
整个城市被大海包围，夏威夷的阳光，海盐的微风，一望无际的蓝色海景让人流连忘返。
芭堤雅的人口不到100万，但每年有1200万人到芭堤雅旅游或退休，居世界前列。
尤其是在过去两年，随着经济的不景气，芭堤雅已经被视为高消费旅游目的地的模板。
这些人有的瞄准了美景，有的瞄准了消费水平低，有的瞄准了霓虹红灯区，目的地全是芭堤雅。
芭堤雅是一个非常传统的旅游城市，旅游属性明显，符合人们对芭堤雅的固有印象，可以理解为一种消费品。
靠近海边、旅游产品的标签已经固化，但这种理解是片面的。
02
由于去芭堤雅旅游的人基本上只是在核心海滩周围玩耍。
例如，去沿海城市厦门旅游的人基本上都是在鼓浪屿、曾厝安村等热门景点打卡，很少有人涉足软件园和四个新城。
这导致了人们对城市的认知，这种认知一直被困在固有印象中。
放大地图，再次了解芭堤雅。
距离芭堤雅不远的地方，有两大非常牛的项目。
一个林查班港、一个乌塔堡国际机场。
林查班港是泰国最大的港口，全球前15的国际贸易港口，每年有300万的车辆来往、1800万的集装箱货物进出口，是东南亚物流运输的战略要地。
乌塔堡国际机场刚刚升级为国际机场，正在进行扩建。获得了“空港新城”的特许经营权，未来可与素万那普国际机场相媲美。
北接中国，南接印尼，东临越南，西接缅甸的独特地理位置，决定了泰国是连接亚洲各经济体的中心枢纽。
在全球供应链转移的背景下，泰国凭借优越的地理位置，无疑是大多数国家选择的新出口通道。林查班港和乌塔堡国际机场是泰国开展国际交流的重要口岸。
有港口，有意想不到的产业，更接近的产业。
有了港口，就有了城市开放的载体，对区域经济会有显著的带动作用。
近年来，泰国的汽车制造业迅速崛起，并在全球发挥了至关重要的作用，泰国最重要的汽车生产和出口基地都位于芭提雅附近。
比如上汽已建成的汽车工厂、新投建的新能源产业园，都在春武里府。
比如长城在罗勇府建设了长城汽车工厂，投资200多亿泰铢。
比如刚刚在罗勇府奠基的比亚迪工厂，预计年产能15万辆。
比如宝马亚洲的三大整车生产基地，罗勇府有一个。
不难看出，芭堤雅的角色不单单是旅游城市，其周边制造业密集，可以说是泰国的工业园区、出口基地。
这一切都来自于得天独厚的海运、空运，说白了就是运输成本低。
凭借这一大优势，未来的芭堤雅大概率将引起大规模的产业聚集，进而崛起成为港口的经济带。
这才是芭堤雅的真正逻辑，旅游城市背后的港口城市、产业城市。
03
泰国这两年一直在进行“东部经济走廊”计划，即在东部沿海的北柳府、春武里府、罗勇府三府设立经济区。
△泰国东部经济走廊示意图
这个“东部经济走廊”计划有些“粤港澳大湾区”的意味，利用特殊的经济政策和管理制度，营造良好的投资环境，打造泰国经济发展的新引擎。
其中，芭堤雅是整个“东部经济规划”中唯一的特别市(相当于中国的直辖市)，绝对的中心城市，未来将在国际舞台上扮演重要角色。
如果你忘记了旅游城市的固有印象，芭堤雅是一个充满想象力和令人兴奋的机会的城市。真正的芭堤雅，除了居住属性，还有很强的投资属性，可以理解为三亚和苏州这个世界上很特别的城市的结合。
以前都说旅游是城市生活的补充，是消费品，千万不要从投资的角度去买。芭堤雅的独特之处在于其优越的宜居环境，有产业和规划的支撑，城市价值突出。
所以芭堤雅是一个旅游和投资的平衡城市，不适合猛攻，但永远有需求。坦率地说，兼顾投资和享受生活，芭堤雅是东南亚唯一的一个，这也正是芭堤雅被全球房地产投资者青睐的原因。
关于芭堤雅的楼市区域，非常简单。
△芭提雅板块示意图
芭提雅不大，有六个小板块。
①北区
距离工业港口近，附近居住人群大多为企业中高层，消费能力强，算是芭堤雅的富人区，项目大都有私家沙滩、一线海景，整体均价居高不下。
②中心区
芭堤雅的市中心，开发最早、最发达，餐馆、酒吧、购物中心、国际学校等配套丰富，出租率、租金回报率非常高，不过中心区比较稳定，新项目较少。
③帕山
芭堤雅的后花园，依山傍水，整体环境非常不错，适合度假养老。
同时帕山是芭堤雅新老城区的交界地带，有老城区的便利生活，还有新城区海边慢生活的舒适惬意，均价不低。
④南区
其实南区的整体界面跟中心区比较相似，但是配套相对弱一些；对比同地段帕山，又没有海景加持，整体不突出。
⑤中天
芭堤雅的新城区，是在建楼盘最多的板块，产品规划、城市界面比老城区好一些，适合度假休闲，但是生活配套还不完善，要依靠于社区自己的配套。
性价比高，对于预算有限的购房者来说是一个不错的选择。
⑥那中天
更新的新城区，大片空地待开发，这里有未受污染的海滩，环境清幽，不足的是距离市中心较远，需要等比较长的时间。
比较推荐北区、中心区、帕山、中天这四个板块，目前购房者认可度是比较高的。
需要注意一下，以投资角度去选的话，建议以100万人民币为分界线，超出100万人民币的项目更适合度假、养老自住，难兼顾投资。
最后简单总结一把：
①芭堤雅旅游属性明显，风景迷人，生态宜居，生活成本低，可用于养老度假。
②芭堤雅投资属性明显，一方面是旅游城市带来的高租金回报，另一方面是强大的制造业带来的城市崛起，互利共赢。
③芭堤雅门槛成本低，集住宿和投资于一体，约40万元的门槛不高，对购房者友好。
④芭堤雅价值100万人民币以上的项目，适合度假、养老、自住，相当于消费品，并不仅仅是只有投资性，价值高的项目投资需谨慎。
⑤目前芭堤雅以海景为价值标准，尚未成熟，低估了地段价值，导致某些低洼项目还没被发现，空间较大。
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