行业近况
本周（2024年5月13日至5月17日）中证REITs全收益指数下跌0.71%，价格指数下跌0.77%。C-REITs市场总市值收于1060亿元，环比下降0.51%。
评论
本周市场缩量回调，或受部分资金止盈影响。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.64%，周一场内除息的中关村REIT收跌2.64%，连续上涨7周的物美REIT本周收跌3.43%，或因部分分红交易、打新资金止盈造成；经营权REITs流通市值加权总回报为-0.65%，嘉实中国电建REIT领涨3.05%，相对发行价已累计上涨22.47%。板块层面，消费和保障性租赁住房板块展现相对韧性，仓储物流板块领跌，各板块总回报指数涨跌幅分别为+0.42%（消费）、+0.17%（保障房）、-0.24%（环保）、-0.36%（能源）、-0.37%（产业园）、-0.83%（高速公路）、-1.71%（仓储物流）。本周C-REITs流通盘日均换手率为0.74%，日均成交额3.86亿元，此前日均成交额已在4亿元以上维持了7个交易周。市场情绪指数本周下行至20.4。
估值角度REITs相对价值略有回升。我们测算产权REITs市值加权年化分派率为4.93%，与中证红利指数股息率5.13%的息差为-20bps，负息差环比收窄6bps。经营权REITs市值加权中债IRR为7.46%，与十年期国债到期收益率2.31%的利差为515bps，环比走阔12bps。
业绩报告空档期，市场对扩募和一级发行关注度有所上升。5月至7月中下旬是公募REITs定期报告的空档期，历史来看，2022年5-6月市场交易扩募预期，整体上行；2023年5-6月市场呈下行态势，扩募资产业绩波动是主要原因之一。近期市场交流中对扩募和一级项目发行关注度有所上升，我们认为原因或是1）投资者期待通过观察良性扩募来判断REITs资产组合、投资规模和市场流动性进一步改善的潜能；2）一季度二级市场大幅反弹以及监管压实新发项目估值后，新发项目或可挖掘一定性价比；3）投资者对历史业绩相对稳定的资产类型（如能源基础设施等）和新资产新业态（如数据中心等）的配置机会保持期待。
REITs运营业绩波动超预期；市场情绪波动超预期。
C-REITs周度市场回顾
图表1：5月13日至5月17日C-REITs市场情况
注：1）2023年实际可供分派率（未年化）基于2023年年报披露的年度可供分配金额计算，未年化；2024年管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（2023年实际或管理人2024年预期）的计算中，普洛斯 、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度+四季度可供分配金额乘以2年化计算，国家电投新能源、京能光伏、湖北科投光谷、山东高速、城投宽庭保租房、嘉实物美消费、华夏金茂商业、华夏华润商业、嘉实中国电建清洁能源、易方达深高速REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算，其余REITs使用2023年年报披露的年度可供分配金额计算；C-REITs全市场、产权类REITs、经营权类REITs及各板块分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2023年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权类REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年5月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年5月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2024年5月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年5月10日收盘价作为基准100；2）数据截至2024年5月17日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2024年5月17日；2）基于自由流通份额计算资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2024年5月17日资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2024年5月17日；2）按市值加权；3）已上市的两单环保REITs无管理人2024年可供分配金额预测值，故没有2024年管理人预期可供分派率；4）已上市的消费REITs均为2023年以后上市，故没有2023年实际可供分派率数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs P/NAV情况
注：1）数据截至2024年5月17日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs市值变化情况（5月17日相对5月10日）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注：以上动态来源于http://www.csrc.gov.cn/csrc/c101895/c7479777/content.shtml；http://www.csrc.gov.cn/csrc/c101895/c7479779/content.shtml；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=42815；http://zhaotoubiao.sipac.gov.cn/szgyy/gyjtqycg/003001/20240513/0eb0c935-f526-4e50-bd31-62087d020f09.html；https://web.zczx.hzwgc.com/luban/detail?parentId=550172&articleId=d7/XPP38hSqBT+9yiJtyYQ；https://www.bidcenter.com.cn/news-285294705-4.html。
资料来源：中国证监会，上海证券交易所，苏州工业园区管委会，杭州水务电子招采平台，采招网，中金公司研究部
图表11：近期部分REITs相关政策与动态
注：以上动态来源于http://fgw.sz.gov.cn/zwgk/zcjzcjd/zc/content/post_11283945.html；https://jxt.sc.gov.cn//scjxt/qtwj/2024/5/8/2683aa664cb34807b00a2321ff3f4117.shtml；http://www.zqrb.cn/stock/gupiaoyaowen/2024-05-13/A1715600233037.html。
资料来源：深圳市发改委，四川经信厅，北京证监局，中金公司研究部
图表12：产业园REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：仓储物流REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：环保和能源REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：高速公路REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：消费基础设施REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年5月17日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部
本文摘自：2024年5月20日已经发布的《公募REITs周报（5.13-5.17）：缩量回调，新发项目关注度提升》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
杨 鑫 分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA
陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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