本文作者李林芷，海通证券宏观分析师；梁中华，海通证券首席宏观分析师
·概要·
在多项政策支持下，地产及相关产业有所回暖。上周政府推出了一系列房地产优化政策，包括降首付、降利率、保障性住房再贷款助力政府国企消化存量住房等。这些措施或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度，使得住房销售和生产指标出现一定改善，但其力度和持续性仍有待进一步观察。其他高频数据方面，消费整体未有明显亮点，非节假日服务消费整体平淡。基建项目合同额有所增长，但总体资金到位速度较慢，可能会影响未来的基建投资进度。限购政策放松后，一、二线地产销售有所改善。韩国出口数据反映我国出口或有承压。地产相关的钢铁、氯碱（平板玻璃），出口相关的橡塑、汽车等行业生产边际改善。
风险提示：地产优化政策落地效果不及预期。
本周要点：地产优化政策解读
近期，多地房地产优化调整政策密集落地。5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，一系列重磅房地产政策密集出台，形成金融政策组合拳。旨在通过降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施，促进房地产市场的平稳健康发展。具体政策措施可以分为保交房、消化存量房产和优化增量住房了两个部分。
第一类措施主要是为了提振居民购房需求，包括降首付、降利率、放松限购等。我国目前仍有一定住房需求可以释放。在海通总量专题报告《中国新旧动能转换的思考：借鉴98-00年》中我们曾做过简单测算，我国大学毕业生、进城务工人员等新市民规模较大，存量近三亿人，且每年规模不断增加（750万人以上），这其中仍然有一定的潜在购房需求。根据《新市民住房情况与金融需求调研报告（2023年二季度）》中的问卷结果，我们发现制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。
调降首付成数，能够减少居民购房的当期支出、降低购房准入门槛。根据南京市住房保障和房产局、新京报、新华社援引易居研究院2023年的数据，全国20个重点城市首套房首付比例平均值为24%。其中上海、北京的首付比例高达35%和40%，二套房（普宅）首付比例最低为60%和50%，除此之外广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。过去一年各地购房首付比例已在陆续调降，根据证券时报网援引贝壳研究院的数据，2023年四季度，重点城市商贷平均贷款成数为64.1%，较2022年同期提升2.4个百分点，较同年三季度提高1.5个百分点。简单测算，对于总价100万元的房屋，对于首付比例调降5%，能减少5万元的首付支出。降低购房贷款利率，能降低居民每期偿债压力。当前我国居民个人住房贷款加权平均利率在3.69%，5年以上公积金贷款利率在3.1%，如果降低25个BP，100万贷款每月还贷金额将减少500元左右。
放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。我们这里列举了近期三个优化限购政策的城市，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著，一手房销售改善幅度较小，甚至于限购放松时间较短的杭州，其新房销售同比不增反减。限购政策能否刺激需求，或取决于其他政策的配合。
第二类措施是政府和国企助力去库存，包括地方国有企业收购存量商品房、盘活存量土地等，金融机构提供支持。2023年2月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。截至今年3月，五个城市投入资金47.16亿元，收购存量商品房8352套，单价在80-100万元/套。根据试点城市的数据我们推测，如果政府3000亿元保障性住房再贷款完全投放，撬动银行贷款5000亿元，那么预计能增加55万套左右的商品房购买，以每套住房平均面积100平推算，预计新增购房面积约5500万平，将一定程度上缩小商品房销售面积跌幅。通过收购商品房和闲置土地用于保障性住房建设，政府将增加保障性住房供给，改善中低收入家庭的居住条件。政府鼓励地方国有企业以合理价格收购未售商品房用于保障性住房，这将直接减少市场上的库存量。此外，地方政府也可以酌情收购商品房用于保障性住房建设，这将进一步缓解库存压力，特别是在库存较多的城市。
第三类措施是化解风险、帮助企业纾困，包括分类处置未交付项目、发挥房地产融资协调机制作用，以满足“白名单”项目合理融资需求。自今年1月份发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。根据2月20日和3月31日披露的数据，落地比例大约在30%左右，这意味着当前贷款发放额度或已达2800亿元左右。这将为资金困难的房地产企业提供流动性支持，帮助其完成在建项目和处理库存土地，有助于防范大规模房企暴雷风险和金融风险，也有助于在建项目完工交付，保障消费者权益。
综合来看，这些政策措施将通过多方面的调控和支持，稳定和促进中国房地产市场的平稳健康发展。在需求侧，提振住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力，增加保障性住房供给，以满足居民的刚性和改善性居住需求。在供给侧，帮助房地产企业缓解资金和库存压力，防范烂尾风险。我们认为，近期一系列地产政策的出台，在短期将对地产销售和生产有一定提振，4月的经济数据中我们已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善，但其力度和持续性，以及能否传导至地产投资端还有待进一步观察。
（本文仅代表作者个人观点）
