城市更新是我国进入以提升质量为主的转型发展新阶段的重要课题之一，是基于国际发展趋势和新常态背景下的中国现实。据统计，2022年末我国城镇化率已经达到65.22%，而全国在2000年以前建成的城镇老旧小区约有20余万个、占地近30亿平方米，其中北京就有4000余个（1980到1989年建成的共1582个）。中国建筑第二工程局有限公司（简称“中建二局”）严格遵循国家新型城镇化发展要求、国家经济发展政策以及国家现实城市建设工作重点，持续推动城市更新工作，推动城市品质提升，促进产业转型，加强土地集约利用。在城中村改造、老旧小区改造、工业厂房更新、核心商圈四大更新领域深入思考绿色可持续发展路径，为实现双碳目标和城市高质量发展、提升城市更新的科学性与合理性、促进城市走向持续健康和谐贡献力量。
存量挖潜，多层次多维度盘活资源
存量空间的增量提质对于实现我国土地资源利用总量和强度“双控”的要求至关重要。面对城市更新项目空间复杂、权属复杂、任务多元、推进困难等特点，中建二局秉持多层次多维度盘活资源等方式，以存量挖潜的方式为基础，控制土地资源使用总量与强度，提高土地使用效率。西单更新项目是华润置地联合二局在北京“减量发展、存量提质”大背景下策划实施的首个城市更新类非标商业项目，获得了“北京城市更新最佳实践”等多项大奖。项目改造历时7年，历经腾退撤市、规划设计、施工建设、开放呈现四个阶段，总投资6个亿。将原有总建面4.3万㎡低端商业减量提升为绿地与商业结合的复合功能综合体，提供1.12万㎡城市森林绿地及0.6万㎡（原为2.2万㎡）高品质潮流商业。
中建二局承建的北京西单更新场项目
实践探索，多样化更新方法与技术
新发展阶段下，需要转变传统规划设计方法，创新多样化更新方法与技术，探索更绿色、更高效的更新实践经验。在明确规划建设底线要求的同时，确保设计标准的灵活调整，进一步结合更新地块实际发展需求，弹性化定制方案。如中建二局在西单更新项目实施过程中采用“总体顺拆逆作，局部逆拆顺作”的技术路线，探索出“BIM+天眼”等创新技术，破解了逆做法、场地狭窄、存量开发等施工难题。在深圳南山智造更新项目中，通过“折叠空间+多维产城”概念，有效实现产业布局从横向铺排到纵向扩展，极大程度上为深圳南山区重点企业解决用房难题。
中建二局承建的南山智造（红花岭基地）城市更新项目
创新模式，多元化更新融投资机制
中建二局承建的广州市黄埔区文冲东城市更新项目
作为新常态尺度的城市更新进程，关键要理顺政府、市场、业主居民的合作模式，产生社区良性治理微循环。作为项目的运作主体，中建二局一直秉持提供市场化、全方位、全流程服务，实现经济效益与社会效益最大的理念，坚持根据政策积极寻找潜在更新资源，积极与利益主体协商合作，和政府代表的公众利益协商博弈共赢，在更新中形成利益共同体。如在近期实施的通州云景里老旧小区改造项目作为北京市首个实施“旧改+长效治理”的试点项目，广泛吸纳了社区居委会、居民、物业公司、参建单位（设计、监理、施工）等，成立项目临时党支部，贯穿项目各环节、各阶段。在片区综合更新类项目中，中建二局采用“平台+专业公司+融资”模式统筹实施，在空间盘活零星的空间进行运行收益，实现微利可持续。如广州市黄埔区文冲东城中村改造项目，中建二局通过股权收购的方式获得该项目的合作开发权。在旧工业区改造中通过长期运营实现周期成本收回，通过赋权和监管，实现生产性工业用房使用属性不改变。对于老旧小区改造项目，积极引入社会资源以BOT、EPC+O等模式参与改造实施，并进一步探索“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点”的多个“一点”资金筹措模式。
中建二局承建的北京通州棚改项目
片区改造，全面提升生活品质
党的二十大报告强调，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。中建二局坚持以党的二十大精神为引领，始终把改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能作为重要抓手。如长沙市芙蓉区火车站片区城市更新项目以综合整治、功能提升为主，形成“一核两带多区多点”的城市更新空间总体结构。同时韶光社区更新项目也以人为核心，打造高品质配套设施和创新型人才生活环境为规划理念，按“换新貌、造功能、优环境”来分期全面提升居民生活品质。
城市更新是一项融合综合性、全局性、政策性和战略性的社会系统工程，牵一发而动全身，需要一个长期、艰巨和复杂的实现过程。中建二局将在此过程中深入耕耘，创新更新理念，推动城市更新的绿色可持续发展，助力我国城镇化走好下半场。（作者:刘文占，中建二局华中公司湖南分公司总经理；陈煜锟，中建二局华中公司湖南分公司市场部经理；唐 梣，中建二局华中公司湖南分公司投资部经理）
