楼市利好政策密集出台，带动地产板块强势上涨，已经成为国内股市的“当红炸子鸡”。
5月17日，地产板块集体大涨，龙头房企掀涨停潮，万科A、保利发展、滨江集团、华发股份、绿地控股等多股涨停，万得房地产板块以7.31%的涨幅“遥遥领先”， 房地产ETF（159768）上涨9.49%，居两市ETF涨幅排行榜第一。
消息面上，央行“三箭齐发”，事涉首付比例、房贷利率多项调整，其中包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
多位基金经理表示，近期地产板块反弹最重要的驱动力，是政策的方向性转变，由供给侧转向需求侧、从保增量变为保存量、从保量变为保价。而本轮地产行情能否持续，还需要关注后续政策的统筹性和落地效果。
地产ETF霸屏涨幅榜
5月17日，楼市迎来密集利好，乃至于有地产行业媒体称其为“中国房地产史上最浓墨重彩的一天”。与此同时，楼市新政也带动股市狂飙，地产、建材、物管等相关板块强势上涨，地产相关ETF在5月17日霸屏涨幅榜，涨幅前十中有4只均为地产ETF，此外还有3只建材ETF。
其中，房地产ETF（159768）、地产ETF（159707）午后狂飙，截至收盘场内价格分别上涨9.49%、9.09%，居两市ETF涨幅排行榜前二，均创5个月以来新高。
值得注意的是，地产ETF（159707）尾盘溢价明显，表明或有资金抢筹。盘后数据显示，该ETF全天换手率超61%，成交额达到2.15亿元天量，创上市以来新高，较上一交易日激增超115%。该ETF跟踪的中证800地产指数汇集了市场16只头部优质房企，不仅央国企含量较高，而且前十大成份股权重超8成，在投资方向上具有明显的头部集中度优势。
紧随其后，房地产ETF（512200）、房地产ETF华夏（515060）分别大涨8.53%、7.65%，此外还有建材ETF（516750）、建材ETF易方达（159787）、建材ETF（159745）分别上涨3.34%、2.93%、2.90%。
拉长时间来看，截至5月17日，中证800地产指数已经七连阳，单周累计涨幅高达13.32%，大幅跑赢同期沪深300（+0.31%）、中证500（-0.79%）指数等大盘宽基，同期房地产ETF（159768）、地产ETF（159707）、房地产ETF（512200）分别大涨14.73%、14.19%、13.25%。
地产政策出现方向性转变
其实自4月下旬以来，地产板块便开始触底反弹，其背后便是近期楼市利好政策的密集出台。
方正富邦基金首席权益投资官汤戈认为，近期地产板块反弹最重要的驱动是政策的方向性转变，从保增量变为保存量、从保量变为保价。
首先，4月1日，郑州出台了“今年计划完成二手住房”卖旧买新、以旧换新的房地产新政；紧随其后，4月14日，国务院副总理何立峰便去郑州调研房地产工作，显示了政府对房地产行业的重视，也表明了房地产行业正处在关键时刻，守住不发生系统性金融风险的政策底线绝不能被突破；同时，4月30日政治局会议要求“研究消化存量房产、优化增量住房”，具备方向性意义。
5月17日，多项地产政策密集释放，再度印证了政策的方向性转变。当天上午，国务院副总理何立峰在全国切实做好“保交房”工作视频会议上表示，商品房库存较多城市，政府可“以需定购”，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；午后，央行“三箭齐发”，取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，下调首套房首付比例为不低于15%，此次下调后的房贷首付比例已创历史最低水平。
地产ETF（159707）基金经理蒋俊阳表示，自近期中央高层会议定调“统筹研究消化存量房地产和优化增量住房的政策措施”后，房地产的政策思路由供给侧转向需求侧，并且聚焦去库存。
“随着供需两端政策延续宽松基调，融资支持下供给侧出清基本结束，需求端政策刺激或引导基本面企稳修复，行业存在短期供需关系再平衡机会，同时城中村改造及保障房建设有望为行业提供增量空间。” 蒋俊阳表示。
泓德基金表示，未来地产政策能否推动房企流动性环境的普遍改善，带来商品房销售量和价的企稳，是决定宏观经济的关键。4月底政治局会议的表述比市场预期的更加积极，进一步强调要切实巩固和增强经济回升向好态势，同时要求要靠前发力有效落实已经确定的宏观政策，打消了市场对于宏观调控“踩刹车”的担忧，此外，本次会议对房地产相关表述更为积极，强调“消化存量房产”和“优化增量住房”，这也是时隔多年高层政策端再次提起去库存。
本轮地产行情能否延续
那么，本轮地产行情的持续性如何？影响行情能否持续的关键点是什么？哪些类型的房地产企业值得重点关注？
汤戈认为，如果政策能持续发力，并形成一揽子从中央到地方、从二手房到新房的统筹性政策，那么地产行情就大概率能持续。
“根据部分房企反馈，今年4月30日政治局会议后的五一假期，带看量是最近4年五一假期的新高，但转换率只有一半。这意味着需求还在，但需求被延后了，主要是购房者对政策还有期待，政策没有应出尽出。我们接下来还是要持续密切跟踪一揽子政策的出台。” 汤戈表示。
财通基金也表达了对后续房贷利率调整、政策拉动效果、后续政策量级等因素的关注。该公司认为，近期政策发力需求端，将进一步稳定价格波动，供需格局有望大幅改善，地产行业景气度近期有望提升，市场对于后续政策量级也有不同的猜测和预期，同样也在等待后续重磅会议敲定政策思路。
一方面，此次地产政策对于地产板块的拉动程度还需要进一步观察跟踪后续各大城市的销量数据，以及后续出台政策的情况。
另一方面，我国当前的房贷利率依然有较大的调整空间，而且相比于政府收储存量房的操作难度和不可控性，房贷利率的调整对市场更具广泛影响力或更具实质意义，房贷利率的下调空间还需要进一步关注各地银行的实际落地情况。
具体到投资方向上，蒋俊阳认为，地产板块中基本面相对稳健、资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企，值得重点关注。
汤戈认为，开发型和不动产经营类的房地产公司更有投资机会。他认为，未来房地产企业的商业模式将发生重大转变，从拼收入规模的高周转，变为拼利润质量的强经营，从土地金融为竞争优势，变为产品营销为竞争优势。在这个商业模式下，房地产开发业务最先做到“产品主义”“单盘主义”的强经营企业将会逐渐脱颖而出，持有型经营不动产业务的估值也将得到提升，或许有机会向新加坡凯德集团的方向转型。
财通基金则认为，从二级市场来看，当前地产板块的交易情绪较为高涨，因此相比于地产股，他们更建议投资者关注拥有“风险有效化解且能体现在报表中”逻辑的保险机构和银行机构。
