转自：贝壳财经
5月17日，国家统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况显示，全国房地产开发投资约3.09万亿元，同比下降9.8%。至此，开发投资增速连续23个月负增长。而截至4月末，商品房待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%。
当天，国家统计局新闻发言人刘爱华在国新办发布会上表示，今年以来各地区因城施策，不断地在优化房地产政策，从4月份房地产领域的主要数据情况看，房地产领域继续处于调整期。
对此，业内人士认为，需要进一步优化政策，尤其是要立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”需要有所破局，市场也有进一步向好发展的基础，比如部分城市购房市场出现活跃，也说明政策效应显现。
房地产开发投资增速连续23个月负增长
国家统计局数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资约3.09万亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资约2.34万亿元，同比下降10.5%。
来源/国家统计局
对此，诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，全国房地产开发投资降幅较上月扩大0.8个百分点，至此，开发投资增速连续23个月负增长，房企投资信心仍处于低位。由此可见，房地产投资信心已经接近两年处于负增长局面，至今并未改善。一方面，土地供应规模缩减，房企待开发土地减少，加上当前新房销售市场并未改善，房企新开工意愿一直处于低位。另一方面，今年以来，房地产开发竣工增速由正转负，带动开发投资降幅难以转变。
此外，国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积约68.75亿平方米，同比下降10.8%，其中住宅施工面积约48.06亿平方米，同比下降11.4%；房屋新开工面积约2.35亿平方米，同比下降24.6%，其中住宅新开工面积约1.7亿平方米，同比下降25.6%；房屋竣工面积约1.89亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅竣工面积1.37亿平方米，同比下降21.0%。
在易居研究院研究总监严跃进看来，全国房屋新开工面积同比增速已经出现连续31个月下跌态势。当前各地融资协调机制积极推进，对于改善房企开工能力具有积极的作用，下一步在营商环境优化、“早开工早预售”等方面会有积极的政策。事实上，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面有所放缓节奏。竣工面积增速虽然下降，但主要是最近几年投资拿地端下降所产生的。各地依然积极推进保交楼。
在到位资金方面，国家统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金3.4万亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款0.56万亿元，同比下降10.1%；利用外资9亿元，同比下降46.7%；自筹资金约1.17万亿元，同比下降10.1%；定金及预收款约1万亿元，同比下降37.2%；个人按揭贷款约0.5万亿元，同比下降39.7%。
王小嫱认为，受自筹资金改善影响，行业到位资金降幅收窄，同比下降24.9%，降幅较上月收窄1.1个百分点。而行业到位资金降幅收窄主要受到两方面的带动，一是自筹资金的改善，自筹资金同比下降10.1%，降幅较上月收窄4.5个百分点；二是虽然4月销售端降幅扩大，但从销售回款上，受到4月价格环比上升，定金及预售款、个人按揭贷款降幅分别收窄0.3、1.3个百分点。不过，目前行业仍具备较大的资金压力，缓解资金压力还得依赖于市场销售端的改善。
严跃进也认为，目前，资金到位情况还需要夯实相关基础。除银行贷款、融资协调机制外，购房市场的提振也非常核心和关键。各地对于资金的关注确实要强化，尤其是要结合债务预警和化解。
楼市“金三银四”成色不足
从销售端数据来看，今年销售表现不及预期。据国家统计局数据显示，1-4月份，新建商品房销售面积2.93亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%；新建商品房销售额2.81万亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%；截至4月末，商品房待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。
来源/国家统计局
王小嫱认为，“金三银四”本是传统的销售旺季，但新房市场无论是从销售面积、销售单价均不及去年同期。虽然2023年迎来了疫情防控解封期，疫情期间积累的市场需求集中释放，成交基数较高，但与2022年相比，今年1-4月销售面积也比2022年下降26.4%。
“当前市场的形势较为严峻，自‘4·30’中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，截至目前，除了一线城市、天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策外，其他城市均全面取消限购，而且‘买房即落户’城市扩容，对市场信心提振有一定积极作用，后续新房市场成交跌幅有望收窄，但随着大开发时代的落幕，今年新房市场的整体成交水平仍难超越去年同期。”王小嫱称，预计后续房地产开发投资信心有改善空间，但由于开发投资已经很长时间处于相对低位，房企投资谨慎性较强，短时间难以大幅度恢复。
“预计全国将有新一轮积极去库存的政策配套，同时，近期杭州临安、云南大理对新房项目进行收购，即落实了‘以购代建’模式，其有助于库存的更好去化。”严跃进认为，目前去库存的工作依然是艰巨的，但需要有新的策略。一些二手房房东出售房源后，不急着购房，后续如何将其转换为购新房的动力，值得关注。
通过总结今年前4个月的数据，严跃进认为，当前房地产市场依然处于比较明显的调整过程中，需要进一步优化政策，尤其是要立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这说明政策需要有破局。此外，市场有进一步向好发展的基础，当前包括杭州等地购房市场活跃，也说明政策效应积极显现，其对于预期调整、指标改善等都具有积极的作用。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 赵琳
