房地产市场整体仍处于调整期。5月17日，国家统计局发布的全国房地产市场基本情况显示，2024年1—4月，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%，同比降幅较上个月有所收窄；新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。
在同日举行的国新办发布会上，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示，目前国内房地产行业继续处于调整期，下阶段要结合房地产市场供求关系的新变化，人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
到位资金同比降幅收窄
受自筹资金改善影响，房地产到位资金迎来降幅收窄。
2024年1—4月，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。其中，国内贷款5583亿元，同比下降10.1%；利用外资9亿元，同比下降46.7%；自筹资金11736亿元，同比下降10.1%；定金及预收款10002亿元，同比下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，同比下降39.7%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，虽然房地产到位资金降幅收窄，但行业仍具备较大的资金压力，缓解资金压力还需依赖于市场销售端的改善。4月销售端降幅扩大，但从销售回款上，受到4月价格环比上升，定金及预售款、个人按揭贷款降幅分别收窄0.3、1.3个百分点。
“2024年1—4月，全国房企到位资金额同比增速为-24.9%，总体上资金到位还需要夯实相关基础。”易居研究院研究总监严跃进表示，除了银行贷款、融资协调机制外，购房市场的提振也非常核心和关键。各地对于资金的关注确实要强化，尤其是要和债务预警和化解等进行结合。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，今年以来融资协调机制成为一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、化解房地产风险的重要举措，1月开始实施以来已取得积极成效，随着项目“白名单”的深入推进，项目建设资金不断落位，未来也有望在稳投资方面产生积极影响。
在房地产开发投资方面，同比降幅较上个月有所扩大。国家统计局数据显示，2024年1—4月，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，同比下降10.5%。
王小嫱分析称，土地供应规模缩减，房企待开发土地减少，加上当前新房销售市场并未改善，房企新开工意愿一直处于低位。中共中央政治局4月30日召开会议强调，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，提出去库存的政策方向，预计后续房地产开发投资信心有改善空间。
投资端拿地放缓
从房地产开发企业房屋施工、新开工和竣工面积看，今年房地产企业开工动作明显放缓。
根据国家统计局数据，2024年1—4月，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，同比下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，同比下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，同比下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，同比下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，同比下降21%。
“1—4月，全国房屋竣工面积同比增速为-20.4%。竣工数据虽然下降，但主要是最近几年投资拿地端下降所产生的。”严跃进称，各地依然把保交楼或保交房工作积极推进。尤其是“保交房”概念出现，要求各地提高质量，不光要符合工程标准，也要符合居民住新房的实际需求。
在严跃进看来，当前各地融资协调机制积极推进，对于改善房企开工能力具有积极的作用。下一步在营商环境优化、“早开工早预售”等方面会有积极的政策。近期一个新情况是，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面节奏有所放缓节奏。
政策效果开始显现
受2023年成交高基数影响，新房销售市场迎来较大降幅。国家统计局数据显示，2024年1—4月，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
“2023年，新冠疫情防控转段进入经济恢复发展期，疫情期间积累的市场需求集中释放，成交基数较高。”王小嫱表示，截至目前，除了一线城市、天津主城区、珠海横琴、海南省保留限购政策，其他城市均全面取消限购，目前买房即落户城市扩容，对市场信心提振有一定积极作用，后续新房市场成交跌幅有望收窄。
近期部分城市政策效果已略有显现，核心城市新房项目到访量、二手房带看量均有所增加，尤其是杭州和成都取消核心区限购对区域市场活跃度提升产生积极影响，根据中指数据，杭州政策落地后（5.10—-5.15），新房、二手房日均成交量较4月日均分别增长25.8%和7.7%；成都二手房在“五一”假期后（5.6—-5.12）成交同比转为增长10.6%。
曹晶晶认为，今年4月，郑州、南京等城市大力推进“国企收旧换新”模式。在此模式下，由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。通过“收旧换新”，一方面可以及时解决居民因二手房无法售出导致的换房不畅；另一方面可以稳定二手房挂牌规模，稳定价格预期。同时，还可以通过“换新”的方式将需求导入新房市场，实现新房去库存。目前相关政策已取得一定成效，预计后续将有更多城市落实相关举措，若配套资金支持到位，有望促进新房二手房良性循环、释放购房需求。
严跃进补充称，当前房地产市场依然处于比较明显的调整过程中。市场调整说明需要进一步优化政策，尤其是要立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这恰也说明政策需要有破局。整体来看，市场有进一步向好发展的基础，当前包括杭州等地购房市场活跃，也说明政策效应积极显现，其对于预期调整、指标改善等都具有积极的作用。
北京商报记者 王寅浩 李晗
