李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，杭州市临安区住建局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，提出“将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房”。此次收购规模原则上不超过1万平方米（最终收购面积以发布的实施方案来确定），房源为现房或一年内具备交付条件的期房。同时，还明确房源以整幢作为基本收购单位，单套建筑面积不超过70平方米。
无独有偶，日前，云南大理州印发房地产纾困一揽子政策，提出鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、经开区［除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外］，不再新建保障性租赁住房。
事实上，早在2023年1月，央行创设1000亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南等8个城市开展试点，支持收购存量房用作规模化租赁住房。据报道，2023年1月和2月，青岛、重庆地方国企相继向市场收购2319套、4207套房源用作租赁住房。此次杭州临安区收购存量房源，背景是4月30日中央政治局会议明确“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
目前，商品房市场存在的问题是合理循环受阻，表现在二手房挂牌量迅速上升、交易周期拉长，新房销售去化减慢，刚需和改善型需求无法正常循环。最典型的是，二手房无法交易出去，业主换房需求无法实现，导致新房销售下降，新房在售库存和二手房挂牌量攀升，价格下跌、预期转弱，反过来又制约了合理循环。因此，必须要把增量需求和存量消化统筹起来。
对地方政府来说，每年都有公租房、配租或配售型保障房、拆迁安置房等筹集和建设任务。过去一段时间，为对冲行业下行，各地都强调要新增建设，以增加实物工作量。但是，存量房循环不畅导致的价格持续下跌，不仅地方筹建上述房源的财力下降，且承担任务的国企、城投或市场化租赁企业，也因新房无法去化、销售回款不足，或担心资产跌价而不愿投资相关项目。
也就是说，不动产价格的持续下跌会带来连锁的反应，影响全社会的投资行为，也包含地方国企或城投基于托底或公共职能的投资行为，包括配租或配售型保障性住房的筹建任务。因此，将增量房源筹建与存量房源消化结合起来，就有了可行性。
此次杭州临安区收购1万平方米的存量房源，约150套左右，规模并不大，激活效应不大，但好处就在于，可以缩短公租房供给周期，短时间内解决户籍低保低收入人群的住房需求，还能通过盘活存量来活跃交易。
显然，当市场上有大量的、区位分布很广的存量可选房源时，增量建设的必要性就下降了。当然，政府或国企、城投收购时，关键还要贯彻公开透明，市场化、法治化和商业可持续的原则。比如，应该制定明确的房源准入标准，此次临安区收购公租房，除了收购单位、面积、车位配比等，还应根据租赁人群对区位的要求、配套设施等，对报名房源进行筛选和公示。
公租房面向低保低收入人群分配，属于兜底保障，须要贯彻成本最低原则。因此，新建公租房时，用地往往采取划拨形式，资金来源于财政投资建设或代建后回购，综合成本仅包含土地整理、建安成本、代建费用等。此次，临安区提出“收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价”，只是明确最高限价，最终收购是还要贯彻成本最低的原则。
因此，实施方案预计将会明确这一收购原则。另外，收购主体往往是承担公租房建设和运营的本地国企或城投，或后者收购委托市场机构来运营，资金来自财政投资（含地方财政、国家财政补贴）、中央预算内投资、保障性安居工程资金、专项债等。不管是资产保值增值，还是资金专项审计等，都会强调最低成本原则。因此，须通过实施方案明确和对外公示流程。
而且，从报名到收购完成的所有环节，涵盖评估、收购价格、房源分布、尽职调查和风险评估等，都要进行公示。做到公开透明，市场化、法治化，包含公租房在内的公共住房通过收购存量房源来解决，就可常态化开展。当然，基于以需定购、财政资金考虑，收购规模不会太大，但多个存量盘活渠道汇集一起（包括“以旧换新”等），存量消化的效果就显现出来了。总之，后续或会有更多的城市、区域（库存在售周期较长）跟进收购存量房做公共住房的政策。
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