转自：贝壳财经
5月15日，安徽省合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》（下称《通知》），涉及实施购房补贴、支持“卖旧买新”、提升公积金贷款额度等10项措施。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“此次合肥楼市新政对购房者较为实惠的政策就是首套认定以区县为标准，以及针对二孩等群体1%-2%的购房补贴、公积金贷款额度的提升等；其余基本是针对开发商加速销售的相关政策。另外，部分政策需要再明确实施细则，比如收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策；房票实施的规模、哪些项目可用房票等。”
首套房“按区认定”，单套购房补贴不超10万元
《通知》优化个人住房贷款首套房认定标准。在合肥本市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。这意味着首套房的认定门槛降低，比如，张先生家在庐阳区有一套住房，但在包河区无住房，那么，按照新政，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定，缴纳契税时首套房标准仍按税务部门认定标准执行。
新京报记者注意到，杭州、合肥等城近期的楼市优化政策中都涉及到了“按区调整”的思路，即在所购区内无房，则按照首套房认定。对此，易居智库研究总监严跃进表示：“合肥此次明确优化房贷的首套房认定标准，即只核查购房区域，不核查全市。此类政策可以总结为只核查购房区域的房子，目前有一些城市也在积极推广首套房的认定标准，是后续的一个政策风向。”
目前，合肥首套房首付比例最低二成、二套首付最低为三成，在“按区优化”后，按照首套房执行的购房者首付和房贷利率都会同步下降，也进一步降低了购房成本。
合肥此次还动态调整新发放首套住房贷款利率，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据当地媒体报道，“合肥多家银行透露，已连夜启动跟进，正在研究进一步下调首套住房贷款利率。”
同时，提高住房公积金贷款额度，夫妻双方最高可贷额度调整为100万元，借款人单方正常缴存的，最高可贷额度调整为70万元；多子女家庭最高可贷额度调整为120万元，借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为84万元。
值得注意的是，合肥《通知》还提出，在本市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的或者购买新建商品住房完成网签备案的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移，此举即可理解为“买房全家落户”。
此外，合肥市将实施购房补贴，2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日，凡在本市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭，给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员，给予总房价2%的购房补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给予车位（库）总价款3%的购置补贴；对1年内“先买后卖”或“先卖后买”的，给予新建商品住房总房价2%的购房补贴。以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10万元。
《通知》显示，合肥市还将优化销售政策，新盘摇号政策正式退出且全面取消楼层差价限制。
瞄准“四大存量”，加大力度支持二手房市场
针对存量盘活方面，《通知》称，优化调整企业自持商办比例政策，支持竞自持租赁住房整体转让；支持企业购置办公用房，对总部企业在本市新购办公用房的，按照本市支持总部经济发展若干政策的相关规定给予补助，按照每平方米500元给予，最高不超过500万元补助。优化车位（库）与住宅同步销售政策、车位（库）增购政策，不再限制业主增购车位（库）数量。
对此，严跃进表示：“此次合肥销售政策除了提及摇号退出、放宽定价规则外，对于一些存量房产的盘活力度非常大，也落实了中央消化存量房产的政策精神。从此次提及的四类盘活概念来看，包括自持商办比例调整、竞自持租赁住房转让、办公用房购置、停车位销售等。其中，竞自持租赁住房的转让政策是近期各地的创新点，对很多房企来说，此类项目约占了其可售房产10%的规模，所以盘活后有助于资金状况的持续改善。对于办公物业的购置和盘活，其实恰好说明一点，即办公物业有空置率较大的问题，此次政策也有助于一些商办企业物业的更好盘活和资金回笼。总体上，合肥此次提及了四类存量房产的盘活，对于其他城市有非常好的借鉴意义。”
促进二手房流通也是此次新政的要点。《通知》称，全面实施房源核验，规范房源发布，为每套房源建立专属“身份标识”。优化资金托管，保障交易安全。深入推进带押过户，降低交易成本和风险。按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
对此，张宏伟解读称：“合肥全面实施房源核验，规范房源发布，其实就是减少二手房房源的重复挂牌量数据，以此措施降低二手房挂牌量，给予市场真实的挂牌信息。二手挂牌量数据的下降有助于提升二手房及整体楼市信心。”
同时，发挥二手住房互换平台作用。对房屋互换价格相等的，互换双方契税计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为契税计税依据，由支付差额的一方缴纳契税，并落实国家换购住房个人所得税优惠政策。
为进一步加强新房、二手房市场联动，合肥还将参照其他城市做法，采取市场化“帮卖”与鼓励国企市场化“回购”两种措施。具体而言，指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
业内：合肥库存压力小，楼市或率先复苏回暖
从去年至今，合肥已经先后出台了“认房不认贷”“全面取消限购限售”“降低首套房首付比”等政策。目前，在二线城市中，合肥的楼市供需相对平稳，去库存压力小。
根据易居研究院统计显示，2023年合肥共成交新房497万平方米，新增供应为545万平方米，供求较为平衡。横向比较，合肥去年商品住宅库存面积同比增速为15%，在百城中排在第9位，从存销比来看，截至2023年12月，合肥存销比为12.3个月，跻身百城存销比最短的10个城市之一。
易居研究院指出：“此类城市基本面不错，从实际反馈看楼市也相对健康。一个非常重要的逻辑在于，人口或年轻人规模大的城市，其楼市会更坚挺，库存去化指标也会更为健康。”
张宏伟也认为：“合肥是全国一二线城市中楼市库存压力较小的城市之一，供求关系相对健康。加上合肥产业结构和城市能级的不断升级，其对周边城市的人口虹吸效应越来越明显。”
根据住建部公布的统计数据，2023年合肥城区常住人口已达641.77万人，正式迈入特大城市行列。去年，合肥人口增量高居第一位，达到了21.9万，也是目前唯一增长超20万的GDP过万亿的城市。
但是，今年以来，合肥新房成交趋缓，比去年有下降态势。据易居研究院数据，2024年前4个月，合肥新房成交面积累计约79万平方米，同比降幅超过四成。
从国家统计局数据来看，3月份，合肥新房房价指数环比下降0.2%，同比下降1.7%；二手房房价指数环比下降0.3%，同比下降6.4%。
中指研究院华东大区常务副总高院生点评称：“进入2024年以来，合肥新房市场整体处于低位运行状态，2024年1-4月成交面积仅67.55万平方米。在此背景下，本次十条新政，涉及内容全面，且力度较大，将有效激发市场需求。同时，合肥新政也提及支持‘卖旧买新’，有利于盘活、消化存量房产，构建‘市场+保障’住房体系，但具体仍需看之后出台的实施细则。”
对于此次新政的影响，张宏伟表示：“合肥出台刺激性救市措施后，预期将领先其他二线城市率先复苏回暖，滨湖区供求关系最为紧张，预期在新一轮市场复苏中领涨。同时，合肥也有去库存压力大的区域，比如长丰、肥东外围县压力最大，另外肥西和新站等区域也还是以去库存为主。”
【链接】
去年9月至今合肥楼市政策一览
1.2023年9月1日，合肥实行“认房不认贷”政策。
2.2023年9月15日，合肥全面取消限购和限售，首套最低首付二成，二套首付最低三成。
3.2024年4月22日，合肥发布“关于持续优化住房公积金使用政策的通知”，其中提出，取消异地购房、还贷提取户籍限制；缴存人在合肥市外购房、还贷申请提取住房公积金，不再查验户籍；取消住房公积金异地贷款户籍限制，异地缴存人在该市购房申请住房公积金贷款，不再要求具备合肥市本地户籍。
4.2024年5月15日，合肥优化首套房认定标准等。
新京报记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁
