近期，北京宣布在执行现有住房限购政策的基础上允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，在五环外新购一套住房。除北京外，近两周来，天津、上海、杭州、深圳、武汉、西安等多个热点城市也相继落地优化限购、商品住房“以旧换新”等多项政策，进一步助推需求释放，市场热度有所回升。
新政后，位于大兴区核心地段的绿城·晓月和风到访人数明显增多
部分一线城市跟进“以旧换新”
4月30日，中共中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
同日，北京对房地产政策进行了重磅优化。相关通知指出，在执行现有住房限购政策的基础上，允许已在京拥有两套住房的本市户籍居民家庭、已在京拥有一套住房的本市户籍单身人士以及已在京拥有一套住房的，连续五年（含）以上在京缴纳社保或个税的非本市户籍居民家庭或单身人士，于五环外新购一套住房。这一政策的出台，对市场释放了积极信号。
事实上，近两周来，其他核心城市也纷纷优化限购政策。
其中，天津宣布放开户籍居民购买市内六区120平方米以上新建商品房的限购，放宽北京、河北居民在天津购房门槛等；深圳则以“小步慢跑”的方式分别从分区优化住房限购、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化三方面进行了调整。
据中指研究院监测数据显示，今年以来已有15城对限购政策进行优化，除海南省外，当前北京、上海、深圳、广州、天津等城市仍执行限购政策，其中北京、上海、深圳仍全市执行限购，而广州、天津仅核心城区对于120平方米以下进行限购。
在放开限购之外，近期许多城市也在不同程度优化住房政策，涉及放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限等措施。
此外，截至目前，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。而各地支持“以旧换新”的方式主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。也有部分地方政府表示将对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定购房补贴或给予公积金方面的支持。
值得关注的是，目前部分一线城市也正积极跟进。上海、深圳已针对“以旧换新”出台了相关政策，有消息显示，广州也正积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作。
位于新首钢国际人才社区核心区的招商元玺打造超感艺术大宅
到访量及成交量均有明显提升
优化政策发布后，北京楼市迅速反应，部分开发商纷纷调整销售策略，不仅推出了购房优惠活动，甚至“24小时不打烊”接待客户。
截至发稿时，新政已满两周。从市场反馈来看，五环外区域内多个新房项目售楼处到访量、成交量明显增多，典型楼盘整体到访量增加约20%，且呈现持续升温态势。
据本刊了解，近两周来，不少五环外新盘热度高涨。
随着全维示范区开放带来的热度及新政充分释放改善客户需求，绿城·晓月和风五一期间达成404组到访，成交40套房源，实现2.8亿元成交额。“相当于过往月度的近一半成交量。”该项目负责人如是说。
“客户看房热情及购买意愿明显增加。”保利·天汇项目相关负责人表示，五一期间项目到访量近300组，共成交15套房源，环比同期来访及成交数量均成倍数增加。“其中受新政影响增加资格购买的成交客户约46%，甚至还有两组客户复购项目。”该负责人分析指出，除了认可开发商实力外，到访及成交客户主要关注项目所在板块的潜力及项目规划和户型的功能性。
作为新政“辐射”范围内项目，位于中央别墅区后沙峪板块的中铁诺德阅墅通过调整销售策略、释放购房专属优惠，同时配合线下“阅时光露营基地”活动等方式，在新政后一周就实现了到访量环比前一周激增209%的成绩。此外，位于大兴新城板块的北京首个竞现房销售项目中铁兴创逸境也在新政后一周收获了152组到访和7套房源成交，环比前一周到访量增加48%，成交量增加250%。
今年以来，招商蛇口在北京市场销售端发力明显。招商蛇口北京区域项目负责人表示，借助“五一”假期推出的特色销售活动和新政带来的利好，位于大兴区的招商玺项目两周内共计成交金额约3.2亿元，位于石景山区的招商元玺项目也实现了约3.17亿元的销售额。
“来看120平方米以上大户型的客户明显增多”“主力销售户型集中在95-134平方米的三至四居”“143平方米的户型成交占比达55%”……不少五环外楼盘的置业顾问在分析到访和成交数据后表示，改善客群所占比例较大。
此外值得一提的是，北京新政落地后，不仅五环外在售新盘成交量同比提升，区域内二手房成交表现也较同期有所增长。
从北京链家近期成交情况来看，五环外二手房带看量较去年同期有显著增长，侧面显示出市场活力有所增强。不止五环外，北京其他地区二手房成交量也有所增加。北京市住建委官网数据显示，截至5月1日-12日，本市二手住宅网签量为3368套。“截至目前大部分城市已取消或区域性取消限购，预计未来一定时期内，政策效应将持续释放，对市场交易量价的企稳修复将发挥积极作用。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析称。
当然，在开发商及中介机构收获利好的同时，购房者也开始重新审视自身的购房需求和计划。
一些原本被限购政策约束的家庭和个人表示，当前五环外一些交通便利、配套设施完善的区域居住舒适度较高，因此新政的出台不仅增强了他们的购房信心，也让他们更关注这些区域的发展。但与此同时也有部分购房者仍持理性和谨慎态度，认为新政对市场的整体影响尚待观察，会结合自身经济状况和实际需求等方面综合决策。
新政效力有望进一步释放
近期各地密集落地的优化调整政策，不仅进一步助推了需求释放，更促进了市场的健康发展。
“北京执行了13年的限购政策得到优化，释放了更加积极的信号，意义重大。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，近几年北京五环外新房成交套数在整个市场占比约八成，新政允许在五环外符合条件的居民新购买1套住房，有望带动新房市场活跃度提升。
她同时指出，去年下半年来，北京已经多次优化楼市政策，在市场供求关系发生重大变化的当下，北京本次优化限购政策是落实因城施策、因区施策、精准施策，充分发挥调控自主权的重要体现。“另外，满足多样化改善性住房需求，也有利于推动职住平衡和人口疏解。”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京此次的政策调控力度明显超过之前。“作为全国房地产市场最稳定，政策力度最大的城市，北京的调控政策以‘房住不炒’为指导，抑制了市场非理性上涨。”
仲量联行华北区研究部负责人米阳则表示，各地政策利好渐进式推进，购房需求在短期热度上升后更趋理性，将进一步强化市场修复预期。文/张鑫宇
