全国楼市松绑政策密集出台，地产板块持续上涨
文 | 辛晓彤 罗艾敏 王文彤
编辑 | 余乐 王博
5月9日，杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购。无论是本地人还是外地人，日后在杭州购买住房，将不限制购买条件和购买套数。
杭州楼市新政发布后，二级市场迅速反应，A股房地产板块整体上涨1.64%。杭州两大龙头房企——滨江集团（002244.SZ）和绿城中国（03900.HK）的盘中涨幅一度超过8个和6个百分点。截至收盘，滨江集团报收6.99元，股价涨幅3.86%；绿城中国报收7.27港元，涨幅3.12%。
以杭州为主要战场的我爱我家（000560.SZ）股价增幅更大，一度涨超9.5%，最终报收2元，涨幅5.26%。
杭州的住房限购政策可以追溯到2010年10月，此后经历了一系列收紧和放宽。此次楼市新政发布之前，杭州已经于3月在全域范围内取消二手房限制，只有主城四区（上城、西湖、滨江、拱墅）的一手房仍执行限购——本市户籍限购两套，外地户籍需连续缴纳一个月社保，可购买一套。
杭州西湖区一家中介机构的房产经纪人陈波表示，3月放开二手房限购的新政带起了一波成交热度，也正好贴合“金三银四”的购房旺季。他希望此次全面取消限购后，五六月也有一波购房小高潮。
就在杭州宣布取消住房限购政策的当天下午，西安也宣布全面放开购房限制，目前15座新一线城市中，仅剩天津尚存在局部限购政策。此外，一线城市北上广深虽也各自出台了一些“松绑”政策，但都还未完全放开。
政策主要针对主城四区一手房
此次杭州发布的新政总共七条，力度较大。讨论最热烈的自然是全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制，消费者买房不再审核购房资格。
这意味着全国人民均可在杭州购买房产，无需持有杭州户籍，绝大多数情况下无需提供任何杭州社保或纳税证明。
而少数情况针对的是购房摇号。陈波向我们介绍，主城四区新房购置需要通过摇号公证，摇号会对购房者的条件做出限制，例如本地户籍者在购房所在行政区拥有的住房小于等于一套、外地户籍者要有社保缴纳记录等。楼盘分配也有条件，例如20%的房源供高层次人才优先摇号、无房家庭优先于有房家庭摇号等等。
“楼市新政”出台对摇号售房做出优化。对于购房意向登记数量不超过房源套数的楼盘（一般称为“流摇楼盘”），开发商可以自主销售，消费者直接购买，不再进行公证摇号。
陈波表示“流摇楼盘”直接出售，有利于对住房有刚需、但一直摇不到号的这部分人群，在一定程度上会促成交易。但是，他认为主城四区的优势楼盘仍需继续摇号。“需求量可能只增不减，好的楼盘中签率从来不会特别高。”
此外，此次新政恢复了“买房落户”条款。这一政策曾在2016年9月暂停，且此前对购房价格和面积均有要求。过去几年，外地户籍人士落户杭州，大多走的是人才落户和积分落户两条途径。
克而瑞浙江区域市场咨询部项目经理沈力认为，买房落户政策主要利好两类房型，一是学区房——吸引省内其他城市家长落户，让孩子在杭州读书；二是低价房——有助于外来务工人员等落户杭州，此前人才落户的学历要求是大专及以上。
再者，楼市新政对“首套房”“无住房”等概念做了重新认定，只要消费者在所购住房行政区内没有住房，例如在上城区没有住房，那在上城区买房的按揭贷款即可以按首套房认定；倘若在该行政区有一套住房，但正在挂牌出售，再买住房也按首套房认定。
这一条意味着绝大多数购房者都可以享受首套房的首付比例和按揭利息，体现了杭州宽松友好的信贷政策。中原地产首席分析师张大伟提到，全国范围内目前只有杭州采取了这种操作方式，并称这是杭州史上最宽松的信贷政策。
杭州为什么取消住房限购？
沈力认为，此次“楼市新政”的出台，体现出杭州政府整个房地产政策较高的延续性，而不是外界误以为的激进或者一刀切。从2023年开始，杭州就在陆续放宽限购政策，从主城区以外的行政区开始，由外向内，从二手房到一手房，最后主城四区全部放开。
政策的延续性还体现在时间上。沈力提到，对杭州而言，政策刺激力度大约在两个月到三个月之间，之后趋于平稳。三月，政府放开了二手房交易限制，楼市出现一波热度，三四月份二手房成交量远超新房成交量，到四月末，二手房交易已经逐渐趋于平稳，而此时出台新政有望刺激新房成交量的提升，“从时间和做法上我们认为都是比较合理的。”沈力表示，五月初，市面上就开始有了全面放开限购的传闻。
中指研究院华东大区常务副总高院生认为，全面取消限购的背后，主要源于新房市场相对低迷的表现。根据中指监测数据显示，2024年1月-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降，再度放开限购的目的在于激发更多潜在需求。但高院生也表示，杭州新房市场受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，楼市新政对稳定杭州市场成交量及价格具有积极作用。根据贝壳研究院提供的数据，杭州降价房源占比从2023年9月起不断提升，直到今年3月才首次下滑，占比下降至81%。然而到了四月，这一数据又再次爬升回94%。
（图表来源：杭州贝壳研究院《4月楼市市场月报》）
放开限购是否能吸引消费者在杭州买房投资？从经济体量和人群吸引力来看，杭州在新一线城市中明显排在前列。同时，受前几年亚运会的利好加持，城市基础设施得到了很大程度的改善和提高。杭州在2021年前多年占据全国土地出让金第一的位置，可以看出其本身也很受房地产开发企业青睐。
但是，58安居客研究院院长张波表示：“目前来看，杭州即使限购放开，也并不会吸引太多的投资性需求，而是更多潜在自住需求入场，尤其是一些热门板块的新盘将更受关注。”
一位杭州上城区贝壳找房的房地产中介表示，这两年杭州限购一直在放松，但大家还是很理性，都是按需购房；另一位拱墅区链家的房产中介提到，2024年开年之后前来咨询的人很多，但一般都是有硬性购房需求的，例如孩子上学等，以投资为目的的购房者非常少。
我爱我家在杭州的一位房产经纪人收到了不少客户的咨询，本地外地的都有，问得最多的是新房交易和落户问题。但是，经纪人目前能给予的回答非常有限。“具体的政策明细还没出来，所以还在观望。”
近期各城市房产政策频出
4月下旬以来，A股房地产板块的股价不断走高。近一个月来各地陆续出台的一系列楼市新政是推动房地产板块上涨的主要原因。
4月18日，长沙市全面放开限购。全市范围内买房不再审查购房者资格条件。
4月28日，成都市放开限购。《通知》显示，即日起，成都全市范围内的住房交易不再审核购房资格。
4月30日，天津颁布房产新规，规定天津市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
4月30日晚，北京房产又出新政，对住房限购政策进一步放开。《通知》明确在执行现有住房限购政策的基础上，允许满足要求的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
5月6日，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》。根据《通知》，非深户购房者在限定范围内购房，放宽个税、社保要求至1年；有两个未成年子女的深户家庭可在限定范围内再购买一套住房。同时，此次政策还放开了企事业单位的购房限制。
其他城市或将加快开放购房的脚步，尤其是一线城市。根据中指研究院监测数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）等城市部分核心区仍有限购政策，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快。同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
