转自：中国房地产报
愿景集团副总裁、总设计师江曼
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通过政府、统筹主体、运营商、社区管理者等多方共同努力，形成共谋共建共享共治新模式，推动社区治理体系和治理能力现代化，实现社区的共赢发展。
于帅卿/发自北京
在新型城镇化进程中，过去往往更多地关注资本驱动和土地价值驱动，忽视了为社会创造真正价值的重要性。随着时代的进步和社会发展，为了实现共赢，有一家企业开始从企业使命、利益相关者共赢、觉醒文化以及领导力等多个方面进行深入思考。
这家企业就是愿景集团。
“企业业务与利益相关者的共赢关系，才是城市更新项目成功的核心所在。”愿景集团副总裁、总设计师江曼表示。
4月27日，以“更未来——城市更新中的新质力量”为主题的2024中国城市更新创新发展高峰论坛在北京举办。会上，江曼发表了主题为“共赢——片区更新的愿景实践”的主旨演讲，深入分享了多个愿景集团探索和实践片区更新的路径及力求实现共赢的目标。
城市更新项目涉及众多利益相关者，包括政府统筹主体、实施主体、产权方、施工方、租户、运营方、物业公司、社区、社区志愿者，以及城投公司、文旅产业等，这些利益相关者在项目中扮演着不同角色，拥有各自的诉求和利益，只有实现利益相关者共赢，才能确保项目的长期稳定发展。
“建立共赢的模式至关重要。”江曼认为，通过政府、统筹主体、运营商、社区管理者等多方共同努力，形成共谋共建共享共治新模式，推动社区治理体系和治理能力现代化，实现社区的共赢发展。
曾经，以土地金融化推动了中国城市化快速化发展，当下正从城市开发时代的资本型增长转变为城市更新时代的运营型增长，此时需求变化也从原来的金融、空间基础上，增加了运营、服务、资管等5个方面，以激发城市活力。
愿景集团作为城市美好社区运营商，从计划经济1.0时代到规模化发展2.0时代，再到现在城市可持续更新3.0时代期间，做了几十个项目尝试。同时，愿景集团推出了集成产品开发的方法论，这是应用于城市更新项目一种有效的产品开发方法，通过规划系统和架构师工作流程的磨合，使项目在正确的方向上推进，实现规划与实际操作的紧密结合，满足空间完整的基础上，进一步提升服务的完整和生态的完整。
“在实际操作中，空间完整、服务完整和生态完整的实现难度较大，需要运营商、社区管理者、服务商等多方共同参与和协作，愿景集团在这方面做了很多工作。”江曼表示。
演讲中，江曼分享了愿景集团参与城市片区更新项目的实际案例。其中，在重庆市九龙坡区谢家湾街道社区改造项目中，愿景集团帮助九龙坡政府和九龙坡城市更新公司，通过完整社区打造，实现了民生工程、治理工程、发展工程相融合的体现。
“在改造过程中，挖掘存量剩余资源价值，服务补足与功能激活相结合，通过长效运营实现更新项目资金平衡。”江曼表示，同时在服务的基础上，通过增加社区养老食堂等更多的服务项目，提升居民的满意度，让居民愿意主动交服务费，并拓展了停车场收入、广告位商管收入等多元化的收入来源，提升项目的整体盈利能力。
九龙坡区谢家湾街道PPP社区更新项目涉及6大片区、四个街道、八大社区，总规模102万平方米，总投资3.7亿元，采用“体检、调研、评估、统筹、实施”五步走策略，对项目范围内适老化设施进行体检分析，提出设计方案。改造后，低收入的居民经营社区商业，实现就业创业。
在江曼看来，“政策先行、运营驱动、策规引领”是实现完整社区生态完整的前提和基础。
此外，江曼还分享了“十堰房县老城片区更新”案例。她认为，这个案列很快会变成一种趋势。
该项目在围绕完整社区的基础上，增加了完整社区建设和文化传播，同时从一二三级联动整体测算项目的投资和回报规模，搭建项目推动建设的一套工作机制，最后通过留、改、拆、补、治、增，形成六大更新任务79个项目，约5.6亿元投资，重点打造4个片区，激活城市活力。沉淀五类运营与销售资产，其中，运营商业25000左右平方米，运营居住13000左右平方米，运营车位1000多个，城投公司用于销售的面积大概8400平方米，以及84个车位销售，增加运营收入，实现可持续经营。
在探索和实践片区更新的路径中，愿景集团一直力求实现共赢的目标，随着时代的变迁和行业的发展，目前，设计、运营、艺术已经成为城市更新的驱动力，这也对从业者提出了更高的要求。
江曼认为，“以前是为房地产制造业培养技术制图手，缺乏更多的价值创造者。现在则更需要多重资源整合者，复杂问题解决者以及多元价值的创造者，在城市更新项目中共同协作，实现共赢。”
同时，江曼表示，“城市更新更是人心工程”，一个成功的规划方案不仅需要满足物质空间的需求，更需要考虑到人们的心理感受和需求，城市更新工作是“见物、见人、见心”，需要做更多的除技术以外的社会学和心理学工作。
值班编委：樊永锋
责任编辑：马琳 刘亚
