■本报记者 薛蕾
“五一”前后，房地产市场利好频出，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促进房地产市场健康发展。
节后首个交易日，A股市场地产股表现踊跃，截至收盘，南国置业、华远地产、阳光股份等多股涨停。中央财经大学副教授刘春生在接受金融投资报记者采访时表示，我国房地产市场正在经历根本性变化，长期趋势显示，房地产市场将进入常态化发展阶段。
首提消化存量房产和优化增量住房
在4月30日召开的中央政治局会议上，针对房地产供给侧，继续强调防范化解相关风险、促进保交楼等工作。同时重申了房地产市场供求关系发生变化，在房地产需求侧方面，强调“满足人民群众对优质住房的新期待”，延续今年两会期间政府工作报告提出的“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”，首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
国金证券发布研报称，中央政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，预计将对行业产生重大影响。虽然基本面短期难以快速复苏，但优质房企或将率先反映市场预期的好转。
今年4月初，央行货币政策委员会召开 2024年第一季度例会，对金融业支持房地产发展做了新解读。
央行货币政策委员会提出，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。
刘春生表示，金融机构在房地产投资中的角色正在发生变化，从主要提供融资支持转向更加注重风险控制和资金监管。金融科技的发展，促使金融机构探索创新模式，以更好地服务房地产市场。
光大证券表示，从供给侧看，监管强调通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升。随着地方政府楼市调控自主性的进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。
优化提质成为房地产发展关键词
据国家统计局数据，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产开发投资同比下降9.5%。3月份，70个大中城市房价指数仍以降为主，房地产市场下行压力仍存。
但总体来看，今年1—4月，排名前100的房企销售总额为12464.4亿元，同比降幅有所收窄。
数据显示，2024年1—4月，第一阵营企业共有28家，销售额均值为320亿元。其中，保利发展以960亿元位列第一，中海地产和万科分别位列第二位与第三位。第二阵营（50亿元—100亿元）企业29家，销售额均值69.7亿元。第三阵营（30亿元—50亿元）企业30家，销售额均值38.4亿元。第四阵营（30亿元以下）企业13家，销售额均值27.0亿元。
在刘春生看来，未来房地产市场可能会持续出现分化。一线城市的房地产市场回稳向好的趋势可能会比其他城市更快。同时，具有人口净流入的城市将有更大的发展前景。
2023年全年，中国建筑新购置土地102宗，期末土地储备8523万平方米，新增土地储备1310万平方米，总购地金额2127.1亿元。新增土地储备超九成位于一二线城市，其中位于北京、上海、广州等一线城市、直辖市及省会城市的新增土地储备占比超83%。
市场排名第一的保利发展，2023年在38个核心城市的销售金额占总销售金额的比例近9成，连续4年有所提升；在38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。分区域来看，珠三角和长三角区域为保利发展分别贡献了超过1100亿元和1400亿元的销售额。其余多家龙头房企也将发展重心放在一二线城市，优化提质成为企业发展的关键词。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受金融投资报记者采访时表示，房地产行业要实现可持续发展，需要注重绿色建筑、节能减排、环境保护等方面的技术创新，提高房屋的质量和舒适度，以满足消费者对高品质生活的需求。同时，也需要注重社区建设、物业管理等方面的服务提升，以提供更好的居住环境和服务。此外，还需要注重与相关产业的融合发展，如金融、科技、医疗等，以实现多元化和可持续发展。
来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
