每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
支持商品住房“以旧换新”的城市越来越多。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显出了差异。
以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万~318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。
视觉中国图
4月24日，深圳房地产中介机构乐有家在接受记者采访时表示，他们开启“以旧换新”试点项目后不到一周，已有7单签约客户。
在一些业内人士看来，由于二手房交易过程时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体落地效果还不明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房买卖，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛较高，二手房评估价或交易价较低，可置换新房选择少等痛点。
最大痛点是卖掉旧房
早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”。今年以来，越来越多的城市加入进来。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出，后续则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，业主用售房款购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。4月19日，乐有家已与深圳绿景白石洲项目正式开启“以旧换新”活动，目前签约的已有7单。
乐有家方面表示，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房，其调研结果显示，参与“以旧换新”的客户，首要目的是借此快速卖出旧房，此类占比达70.8%，在推出“以旧换新”后，不少二手房业主主动联系经纪人咨询了解。
对参与“以旧换新”的新房项目，乐有家也是有选择的，例如位于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格就有一定吸引力。该项目折后单价为8.3万元/平方米起步，周边二手房价格13万~15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%~40%。
“目前成交的‘以旧换新’，大部分旧房与新房的差价不大，旧房售出后获得的房款，能覆盖新房总价的60%以上。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意向房源两个月。两个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约责任。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是能不能卖掉旧房。“目前，开发商给出的以旧换新的时间约定，多数是锁定意向房源的期限在两个月左右，这意味着，卖房周期往往在两个月左右，但二手房往往很难在两个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得在‘卖旧’时降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”
记者了解到，业主无论是自己进行旧房交易，还是被统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区明确指出，存量二手商品住房总价，不高于新购房源总价的60%，指定楼盘有5个。
在不同政策模式下，各地二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二手房业主表示，其在“以旧换新”过程中，被官方收购的二手房，最终评估价与市场价基本一致。如果自己进行旧房交易，可能还卖不到评估价。
李宇嘉认为，“以旧换新”的关键是激发二手房业主卖旧买新的动力，政策应该从满足业主住房消费升级的愿望，以及降低置换成本、置换周期等角度出发。同时要确立“卖不掉二手房则无责退订新房”的原则，这才能给到参与‘以旧换新’的业主足够的安全感。
二手房参与门槛较高
记者了解到，虽然目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。例如，从目前落地的政策细则来看，不少城市都对参与“以旧换新”的二手房源，规定了一定的门槛或要求，尤其是通过国资平台等为主体收购旧房的。
以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年，如有房贷需还清，要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。
目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，房源总价在29万~318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100~42000元/平方米。
近日，《每日经济新闻》记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目，从中了解到，通过“以旧换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款的付款方式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。
再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”的数据，5个月内，一家积极参与试点的房企，承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元。
对此，李宇嘉建议，在“以旧换新”前期，可选择资金链紧张、愿意让利的开发商参与，让其通过参与活动来提振销售，从而对其他开发商起到示范效应。
易居研究院认为，目前“以旧换新”过程中出现的潜在问题或矛盾点，需要在后续改革中进行有效解决。如从评估过程看，可锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价，进行多次评估，或采取多家公司联合评估等方式进行。
