摘要：租赁企业创收和盈利能力正稳步增长，租赁业务坚定向前发展。
观点指数 过去一年里，住房租赁企业在规模、营收、盈利等多方面取得不错的成绩，推动行业实现高质量发展。
已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%。同时，正式对外宣布实现盈利的租赁企业再添新成员，企业创收和盈利能力正稳步提升，租赁业务坚定向前发展。
规模上，观点指数统计到的样本企业去年全年的开店数据较2022年实现增长，已开业房量进一步扩大。今年一季度继续加快项目的入市脚步，新开项目数实现同比增长。
保租房REITs表现同样可圈可点，2023年全年累计可供分配金额、租金收入等多项指标数据均超预期，底层项目出租率保持高位水平，保租房REITs的稳健性凸显。
行业中坚力量凸显，万科泊寓领衔，龙湖冠寓和魔方生活服务紧随其后
“2024住房租赁企业运营卓越表现”结合营运能力、营收效益、管理效率、商业模式以及品牌价值与社会贡献等各项研究体系，盘点过去一年内拥有出色运营管理能力的住房租赁企业。
最终，万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活服务凭借运营管理能力破局，在研究名单中位居前三，瓴寓、招商伊敦公寓、华润有巢、乐乎集团、自如资管、百瑞纪集团和相寓在过去一年同样展现出卓越的运营管理能力，为客户带来高质量的居住体验。
从企业披露的业绩来看，截至2023年末，万科泊寓、龙湖冠寓和招商伊敦已开业房量分别为18.01万间、12.3万间以及2.95万间，魔方生活服务、瓴寓和华润有巢在规模上也有不错的增长，租赁企业头部规模效应凸显。
依托出色的能力，百瑞纪集团与资产持有方合作更为紧密，其位于长沙、南通、郑州等多地的合作项目已陆续在今年一季度内面世。
同时，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、自如资管的在营项目稳健经营，在管项目出租率继续保持高位水平。
规模、营收再增长，租赁企业盈利表现亮眼
过去一年，在政策、资本以及市场等多方面鼓励下，住房租赁市场持续健康发展，租赁企业迈入高质量发展阶段。
数据来源：观点指数，其中相寓为2023H1数据
观点指数统计的租赁样本中，已开业规模超十万间的租赁企业包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，规模优势明显。同时，已开业规模超5万间的租赁企业包括魔方公寓、乐乎公寓、百瑞纪以及瓴寓在内的多家企业。
对比2022年底，租赁企业已开业房量规模增长明显。截至2023年底，泊寓、冠寓、招商伊敦以及城家公寓已开业房间数分别为18.01万间、12.3万间、2.95万间以及3.59万间，已开业房量分别同比增长8.04%、6.03%、10.19%以及48.92%。
出租率数据方面，2023年租赁企业继续展现稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定。观点指数统计到的样本企业整体平均出租率为92.57%。其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、城家公寓、中海长租公寓等多家租赁企业在出租率方面有着不错的表现，成熟期项目平均出租率超90%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
注：2022年的中海长租公寓租金收入=投资物业租金收入-写字楼收入-购物中心收入
营收上，已披露2023年业绩的6家房企系租赁企业全年收入合计82.23亿元，同比增长6.97%，其中泊寓贡献占比42.08%，租赁企业创收能力稳步增长。
从已披露以及租赁企业过往收入表现来看，2023年超10亿元营收的租赁企业包括相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦以及魔方生活等。相寓全年业绩暂未披露，泊寓和冠寓均录得超20亿元的营收，全年收入分别为34.6亿元、25.5亿元，同比增长6.79%和6.25%。在规模加持下，租赁企业的头部效应凸显。
泊寓、冠寓、有巢公寓、招商伊敦、金地草莓等多家租赁企业2023年全年收入实现不同程度的同比增长，涨幅区间位于5.37%到58.33%不等。譬如华润有巢，全年营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%。租赁企业收入增长主要是由新入市项目和在营项目实现稳定经营带来的。
服务式租赁企业的表现同样可圈可点。据凯德投资披露，旗下旅宿业务板块雅诗阁2023年全年管理费收入同比增长28%，达3.31亿新币，旅宿业务已成为其整体业务收入的重要组成部分。
雅诗阁表示，正积极寻求加速扩张，并计划到2028年实现超过5亿新元的费用收入目标。今年计划开业27个项目，超8000套客房的增长，2023年全年在华新开20余家物业、超5000套公寓及酒店单元。
值得一提的是，租赁企业在盈利考卷上同样取得不错的成绩，公开对外宣布实现盈利的租赁企业再添新成员。
万科早前在2023年度媒体交流会上表示，泊寓在去年5月份、6月份开始首次实现利润回正。同时，万科在2023年年报中正式对外宣布泊寓业务在成本法下实现整体盈利，全年EBTIDA 6.65亿元，同比增长32.3%；瓴寓官微披露，2023年全年规模和利润创新高，同时整体利润和经营现金流均实现双正。
在泊寓和瓴寓宣布实现盈利前，房企系租赁企业中已公开宣布实现盈利的仅有龙湖冠寓和招商伊敦。
据龙湖披露，长租公寓航道持续贡献租金和盈利。龙湖的C3航道包括长租公寓-冠寓、产业办公-蓝海引擎、服务式公寓-霞菲公馆以及活力街区四大产品线，C3航道已经实现了6个亿以上的利润。招商蛇口2023年年报披露，2023年长租公寓业务全年运营收入10.88亿元，EBTIDA 6.89亿元。
基于租房市场的民生属性，长租公寓产品具备高投入、长周期、慢回报的特性，这也决定了租赁企业需要长期稳定经营。观点指数认为，租赁企业达成一定管理规模后，前期投入基本完成。在企业控制成本以及项目实现稳定的运营下，已经进入收获期。
头部租赁企业先后宣布实现盈利，为坚守在租房领域的企业和新进品牌注入了发展动力和信心，同时推动市场向上发展。
此外，去年8月，魔方生活获证监会境外上市备案通知书。同时，市场传出自如赴港上市的消息，市场对租赁企业上市准备进程尤为关注。计划上市的租赁企业还包括相寓，早前我爱我家在2022年年度业绩说明会上表示，相寓独立上市是其一直以来的明确战略目标，同时2023年将启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。
保租房REITs迈向常态化发展，收并购成扩大市场份额的有力武器
保租房REITs表现同样值得肯定。
2023年全年累计可供分配金额、租金收入等多项数据均超预期，保租房REITs稳健性凸显。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
基金业绩报告显示，华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT年度累计可供分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5732.62万元和5109.63万元，完成度分别为125.3%、110.99%、103.89%和108.92%。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
项目经营层面，4只基金底层项目展现出稳健的经营能力，出租率、租金收缴率长期保持高位水平。2023年连续四季度的底层项目出租率数据保持在90%以上。
具体来看，位于厦门的园博公寓和珩琦公寓自基金成立以来连续五个季度的出租率数据保持在99%以上。除了2023年Q3微降外，总体保持上升趋势，同时在2023年Q4创新高。
对比来看，华润有巢REIT的有巢泗泾社区去年1-4季度的出租率分别为96.99%、96.52%、94.54%和92.88%。3月21日，华润有巢REIT表示，市场化运营项目的出租率确实存在季节波动的特性，但从全年来看不会对业绩实现产生实质性影响。
客户来源上，有巢泗泾项目客源为地铁9号线沿线办公人群，占项目客源的比例超过70%。同时，基于周边重点产业园区带来的租房需求，今年有巢泗泾社区租户来源或有更好的支撑。
出租率和租金单价是项目维持长期可持续发展的两大关键指标，2023年基金底层项目租金单价同样表现稳健。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
注：未披露整体租金单价的取底层项目租金平均单价或按公式季度租金收入/（3*建筑面积*出租率）计算得到
其中华润有巢REIT和北京保障房REIT底层项目基于城市和区位优势，项目平均租金单价明显高于其他两单基金。
四单基金底层资产租金单价在2023年呈上涨走势。对比年初，2023年底华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT底层资产租金单价涨幅分别为5.01%、4.46%、7.86%以及0.21%。可以发现，前三个的租金单价增长明显。
从数据来看，四单基金底层资产未来的租金增长有一定的保障。
总体而言，2023年四单保租房REITs都交出了不错的答卷，也印证了保租房市场发展的稳定性。
今年保租房REITs继续迎来新成员，企业申报发行节奏加快，保租房REITs数量和规模将得到进一步扩大，为市场注入新的活力。
1月12日，国泰君安城投宽庭保租房REIT在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第五单保租房REITs产品。基金募集规模30.5亿元，是当前发行规模最大的保租房REITs产品。
底层资产包括上海城驰持有的江湾社区和上海城业持有的光华社区项目，可提供房源1719套和1234套，截至2023年9月30日出租率分别为91.70%和95.11%，两个项目运营时间均未满三年。
据观点指数了解，江湾社区和光华社区预测首年平均租金单价分别为132.31元/月/平方米和136.88元/月/平方米，平均备案租金为141.1元/月/平方米和145.1元/月/平方米（建筑面积），首年预测租金距租金上限仍有上调空间。
除此之外，今年年初，上海新黄浦表示计划以上海闵行区梅陇社区项目作为首次申报发行保租房REITs的底层资产；以及3月，上交所已受理建信建融家园REIT项目的申报。
基金募集说明书中披露，建信建融家园REIT底层资产包括北京、上海以及苏州三地的租赁项目。截至去年年底，三个项目租赁住房部分的出租率均超90%。其中北京和苏州项目投入运营的时间较短，均未满三年，上海幸福莱项目运营时间已超过三年，意味着建信建融家园REIT实现上市需要突破运营时间的限制。
对比已上市的保租房REITs产品来看，本次申报基金的底层资产在房源筹集方式上实现新的突破，底层项目来源于建信住房、建信住房租赁以市场化方式盘活的存量资产，同时在布局城市上并不局限于单一城市。
公募REITs为租赁资产搭建了上市平台，推动市场实现商业闭环。据观点指数了解，目前已有多个省市的保租房项目处于筹备中。比如，泊寓积极推进纳保工作，截至去年末，已有10.15万间纳入保障性租赁住房。在庞大的纳保规模下，万科已不止一次对外表达了发行保租房REIT产品的意愿，同时在2023年业绩推介会上表示公寓方面可能在2周左右就会正式向国家有关部门提报申请材料。
来源：观点指数统计
值得一提的是，建信住房租赁基金近年来持续活跃在长租公寓资产交易市场中。
同时，长租公寓资产收并购、资产交易成为外部企业进入住房租赁市场，同时也是租赁企业实现规模扩张的重要方式。其中雅诗阁、城家等租赁企业报告期内有收并购动作，这也给企业扩充大量的房源。要关注到的是，图表中提及的资产收购方包括领盛、博枫、城璟租住集团等企业，已针对内地租房市场推出相应的住房租赁运营品牌。
保租房刷新筹建进度条，政策端继续完善金融支持体系
今年政府工作报告中再次提出加大保障性住房建设和供给的要求，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题成重点话题，租房市场发展受到高度重视。
来源：公开资料，观点指数整理
在加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度引领下，2023年各地保租房建设筹集加速。据国家统计局披露的数据，2023年全年全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成年度筹集目标，2021年到2023年已开工建设和筹集保租房547万套。
来源：观点指数不完全统计
回顾2023年全年到今年一季度，中央和地方层面出台的关于住房租赁市场相关的政策条例，涉及政策培育、规范监管、房源建设筹集、税收优惠、金融支持、公积金支持、奖补措施等多方面内容，聚焦于市场供给和租赁需求两端，推动住房租赁市场迈向高质量发展。
今年年初，住房租赁金融17条正式落地，这意味着租赁企业参与项目建设管理过程中将获得进一步的资金支持，有效缓解企业融资端的问题。
《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出了17条举措，培育和发展住房租赁市场。同时明确了对不同商业模式租赁企业的信贷支持力度。
地方层面，各地因城施策，大力支持专业化住房租赁企业发展，促进租房市场规范化、规模化、专业化和机构化发展。
举例来看，南京今年起积分落户政策中增设租赁住房加分指标项；支持广州、深圳结合城中村改造规模化建设保租房；深圳发布新规，规范二房东、房中房等行为；北京首次将住房租金纳入监管；等等。
此外，在推动租房需求增长上，多省市优化租房提取公积金业务，北京、广州、上海、成都、南京等多城包括在内。
随着金融、土地、财税等多方面的支持政策频频推出，行业投融管退发展模式逐渐清晰，住房租赁市场商业循环已经打通，将吸引更多市场主体参与到租房市场中，国内租房市场规模有望得到进一步增长。
租房市场小阳春热度渐起，企业迅速抢占市场
项目开业方面，观点指数选取22家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。
数据来源：观点指数
据观点指数统计，2023年全年样本企业共计新增开业166个租赁项目，同比增长61.17%，房企系、酒店系、创业系等租赁企业均有开店动作。其中安歆公寓、城家公寓、冠寓、瓴寓以及泊寓分别位居开业项目数前五，新开项目数整体占比分别为15.66%、13.86%、12.65%、8.43%以及7.83%。
新增开店产品囊括白领公寓、蓝领公寓以及服务式公寓等，企业多元化产品体系逐渐成型。
值得一提的是，未在统计样本中的自如在推进项目入市方面也有不错的表现。据自如资管披露，2023年全年长租公寓项目开业总计77栋，大型租赁社区落地5城，房源持有量超7000间。
同时，今年一季度企业开店积极性继续高涨，招商伊敦、泊寓、冠寓、城家公寓以及百瑞纪等租赁企业继续推出新项目。样本企业新增开业项目数50个，同比增长72.41%。
观点指数认为，企业扩张开店往往与市场需求以及企业发展信心相关，从持续增长的入市项目数也可以判断出，租赁企业对市场的发展持乐观态度。
数据来源：观点指数统计
从饼图来看，上海新增开业租赁项目数连续位于2022年、2023年以及今年一季度整体开业项目数的首位。同时，北京、深圳、成都、广州以及杭州等同样是租赁企业长期重点布局的城市，这也侧面印证一线城市及新一线城市租房需求更为旺盛。
数据来源：观点指数统计
从观点指数统计的每月样本企业项目入市情况可以发现，租赁企业开店热潮主要集中在春节假期以及毕业季前后，2023年租赁企业集中在3-6月以及9-11月推出新项目。
今年1-3月，入市项目数继续增加。观点指数判断，或是由于春节假期前后，城市青年新增以及换租需求集中释放，租赁企业通过新开业优惠政策叠加春节优惠吸引新租户签约所致。
数据来源：全国房价行情网，观点指数整理
注：十城包括北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、天津、成都以及武汉
对比这两年的十城单月平均住宅挂牌租金可以明显发现，2023年多个月份平均租金水平高于2022年，这也说明去年住房租赁市场有效需求优于2022年，市场活跃度显著提升。
同时，从单月租金走势来看，这两年的租金起伏基本一致，春节假期期间重点城市人口流出，租金呈下滑走势；毕业季期间，租房需求上升，租金同步上涨。
此外，今年租房市场呈现新的增长趋势，一季度的平均租金同样优于上年。
