转自：成都日报锦观
新修订的《成都市物业管理条例》10月1日起施行
填补业委会监管空白 小区车位不能只售不租
记者18日从成都市人大常委会获悉，新修订的《成都市物业管理条例》已于2024年4月3日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，自2024年10月1日起正式施行。《条例》填补了业委会监管空白，并将物业项目负责人七类严重损害业主权益的行为纳入信用评价。
据了解，《成都市物业管理条例》于2008年1月实施。《民法典》出台后，物业管理领域有关规定发生重大变化，同时随着经济社会快速发展、社区治理持续深入，物业管理也出现了很多新问题和矛盾，“有必要对已实施15年的《条例》予以修改和完善。”成都市人大常委会法工委相关负责人介绍。
破解业主自治难题
降低业主大会成立和召开难度
《条例》强化了政府的指导监管，要求在镇（街）明确物业管理专职机构，配备专职工作人员，落实工作经费，为物业管理的监管工作提供人、财、物保障，明确住建、社区发展治理等部门的监管职责，解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。同时，镇（街）将物业管理纳入社区治理体系，协调社区建设与物业管理的关系；社区建立业主、业委会和物业服务人协调议事机制，推动各方主体依法有序参与社区治理，实现政府治理与社会调节、居民自治的良性互动。
破解业主自治难题，《条例》细化了“三会”（即业主大会、业主委员会、物业管理委员会）成立与运行规则，业主大会筹备流程得以明晰，降低了成立和召开难度。同时，加强了对业主委员会的监管，建立权责一致运行机制，细化了业委会换届改选规定，明确业委会换届移交事项，设置拒不移交法律责任、拒绝接受审计法律责任，填补业委会监管空白。
《条例》还创设物业管理委员会制度，以应对业委会缺位或失能。由镇（街）、社区、派出所、建设单位、业主代表组成的物业管理委员会，在业委会无法正常履职时，可代行其职责，包括组织业主大会、选举业委会、处理小区共同事项等，确保政府对业主自治全过程的有效指导与监督。
列出物业正负清单
应公开物业费用收支情况
为解决物业服务水平参差不齐、信息不透明等问题，《条例》规范了物业服务行为，明晰权责，强化安全管理。比如，列出物业服务人职责清单，明确禁止行为，并引入项目负责人制度，将七类严重损害业主权益的行为纳入信用评价，通过抓好物业服务关键人提升物业服务品质。对电梯、消防设施等加强日常巡查和定期养护；遇紧急状况时迅速响应，应协助相关部门处置。
针对物业服务信息不对称、收费不公开、不透明等问题，新增信息公开机制，要求物业服务人定期线上线下公示物业服务事项、费用收支、共有部分经营情况、维修资金使用、信用信息等，赋予业主查阅、复制权，确保服务过程透明；明确共有资金范围，要求业主大会成立前由物业服务人开设账户代为单独列账管理，不得挪用侵占，业主大会成立后，物业服务人应当及时向业主委员会移交共有资金账目明细及相关资料，要求业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理系统，为业主查询共有资金收支情况提供便利，保障业主参与小区共有资金的决策权、监督权。
此外，还加强对物业服务人退出的监管，明确新老物业移交清单、退出程序，以及拒不退场的法律责任，规定物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费，引导物业服务人有序退出和交接。针对物业服务收费标准调整难、程序不规范的问题，新增物业服务收费标准双向调整制度，在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费，兼顾业主与物业服务人的权益，明确政府指导价与市场调节价适用情形；明确规定物业费的计收时间节点，要求业主按照法律法规及合同规定按时足额支付物业费。
停车位优先满足业主需求
禁止电梯运载电动车
为解决部分小区车位紧张、停车难的问题，《条例》完善了小区的停车位管理制度，明确规划配比内的车位（库）首先满足业主需要，建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人，出租给业主以外的单位和个人的不得长租。建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。
建设单位在销售房屋时，应当公示车位（库）的规划配建情况及租售价格等信息；增设建设单位违规租售车位（库）法律责任。细化电瓶车使用规范，禁止利用电梯轿厢运载电动车及动力电池，保证物业使用的安全。顺应新能源汽车发展趋势，规定物业服务人应配合电动汽车设施改造，不得擅自收取或者变相收取费用。
孟甜甜 成都日报锦观新闻记者 李霞
