以下文章来源于未来预想图 ，作者何美怡、邢梦妮等
# 看不见的城市
●
在城市更新改造中，很多城市规划者与开发商总想留下点引人注目的东西。香港中环街市没有太多“网红”打卡的吸睛景点，却实现了开业两年客流累计2600 万的高人气。在屡遭失败的香港保育*空间经营领域，它交出了一个罕见的有效答卷。
●
*注：保育（conservation），在生态学领域，多指保育自然及地球生物多样性，以保护物种及其栖息地与生态系统。延伸至城市规划与发展领域，根据香港立法会 CB(2)1663/06-07(01) 号文件，“保护”设计的范畴在于尽量保存其具体及物质层面上的遗迹，“保育”除了要保存物质层面上的个体，还需要“推而广之，教育普及大众，让大众了解其历史意义及文化特质”。
如果你还想去香港，你该去看看中环街市。
此前，香港绝大多数保育空间的经营都不如人意。从普通市民、社会人士到规划学界，所有人等着看中环街市将如何破题。
中环街市在 2021 年以新面目重新开业，从过去的社区菜市场摇身变成创意市集，内设咖啡店、餐厅、礼品和文创等小店，吸引了香港本地人和外地游客前来参观。因为保留了旧有包豪斯风格楼体建筑的基本外形，所以并没有太多“网红”打卡的吸睛景点，却实现了开业两年客流累计 2600 万的高人气。
这可能是香港保育更新项目中最艰难的项目之一，它的更新过程一直充满争议，甚至多次推翻重来，每个发声者都在争取他们认为对这个城市最好的东西。
● 中环街市欢迎打卡的游客，它有意识地设计了便于传播的打卡位。2023 年 8 月，中环街市举办了开业两周年庆典，大厅上空悬挂了各式各样代表中环街市和香港情怀的霓虹灯装饰。图片来源 | Shirley Sun
#01
改建争议
对于许多香港人来说，始于 1842 年的中环街市曾经是承载日常烟火气的场所。传统街市卖食物、杂货和熟食，有的还搭配活动室，是社区重要的复合公共空间。小贩们在此支起摊位、自立营生，街坊邻里于采买途中交谈并相识，勾连起社区人际网络。
中环是香港开埠后最早开发的地段，见证着这座城市的发展史。但快速的经济发展破坏了不少历史建筑，随着民间的保育呼声渐起，时任特首曾荫权于 2009 年提出“保育中环”计划，中环街市也在名单之上，由香港法定机构市区重建局（以下简称“市建局”）负责。只是这位颇有雄心的特首或许未曾料到，中环街市的保育之路将如此坎坷，甚至一度被媒体称为“烂摊子”。
一开始，所有人充满干劲。市建局和建筑设计公司 AGC Design 提过一个在街市顶层加盖玻璃天台的方案，把街市改成可供上班族和居民休闲的“城中绿洲”。但这个方案不符合香港发展局发布的可持续发展指引，民间也出现了反对声音，要求法院复核设计方案是否合法。2015 年，由于通货膨胀及建筑材料价格上涨，改造的建筑成本从 5 亿港元涨到 15 亿港元，远超预算。一时间，项目陷入僵局，落实无期。
“我们的城市发展总是在淘汰与清除小商户。老铺拆拆拆，小贩清清清。如果街上只有商厦和豪宅，就没有普通人的生存空间了，”罗雅宁说，“中环人都要吃饭，都要买菜，最重要的是留有空间让我们选择。”
● 图为第三代香港中环街市楼体建筑
罗雅宁是“中环街市关注组”的召集人之一。“中环街市关注组”是个集合了城市规划师、建筑师、学者、学生等多元人士的非政府组织（NGO），曾在 2009 年试图争取将中环街市的古迹评级从三级调高至一级。
罗雅宁欣赏中环街市的建筑细节。除了空间设计工艺，她认为街市代表的平民文化更值得延续，“一个容许众多小商户同时营生的空间，即便在地价高昂的市中心，也能以适宜的租金在现成档口里小本经营。不必费心陈列，只需进货，即可开铺。”
街市改造停滞之际，“中环街市关注组”决定出手。成员们在社交媒体上发布了《中环街市管治和营运方案》，要求政府放弃昂贵的加盖计划，并提交了一版低预算改造的设计方案。
在香港，民间关注组提交规划方案已有先例，最早是 2005 年的喜帖街改造，当时街坊和社会人士不满政府规划，以关注组的身份向城市规划委员会提交了替代性方案。
顺应公众的预期，新中环街市最终舍弃加盖，从简改造，基本保留原有外形。借用负责设计的 AGC 事务所建筑师的比喻，街市的改造风格从“高档法餐”变成了“茶餐厅里的地道早茶”。
这种转变未尝不好。在香港大学建筑保护学者李浩然看来，以往的香港保育项目多是“设计主导”，放弃加盖建筑实际上更符合保育原则。中环街市改造耗时长久，但正因政府、设计方和民间反复的互动和讨论，街市保育的意义才逐渐清晰，各方也能更大程度达成共识。
#02
运营争议
改造方案总算敲定，但还不到能松口气的时候。对于中环街市关注组而言，更重要的是新街市的运营模式。此前已有教训：2009 年，湾仔一街市被地产商局部重建，精品商场代替了原有的小商户。“不要让它（中环街市）步湾仔街市的后尘。”关注组成员们在社交媒体上向政府喊话：中环街市的经营应“不以利润最大化为前提”，并扶持本土中小商户。
这不是什么容易事。经营保育项目这件事历来堪称“烫手山芋”，参与方稍有不慎便会招来骂名。湾仔街市就因过度商业化被民众诟病，数年后，政府在中环“PMQ 元创方”改造项目上吸取教训，委托非营利基金会运营，意在支持本土小产业发展，这顺应了保育期待，却因经营不善致首年亏损千万港元。
传统的香港街市经营分为两类，一类由香港食物环境卫生署管理，另一类由房地产投资管理公司领展负责。前者被民间认为经营理念陈旧，后者往往将街市变成租金昂贵的商场，赶走大批摊贩。中环街市关注组认为，新街市的经营难点正在于此：如何在两种极端中找到更优解，帮助本地中小企业谋生。
轮到中环街市时，出乎意料，政府再次选择和地产商合作。市建局和一家叫华懋的地产集团签订了长达 10 年的运营合约，同时向民众承诺街市经营不追求最大商业利润：未来由政府负责街市公共设施的管养费用，减轻运营方的负担。
在常人眼中，地产商总扮演着贪婪牟利的形象，而这家叫“华懋”的集团似乎不甘于此。在官网，它强调自己支持可持续环境保护、关注社区发展。
蔡宏兴是华懋集团行政总裁，他更愿意对外强调自己曾是个建筑师。作为香港人，蔡宏兴很清楚人们对老中环街市的感情。因此在室内空间营造上，华懋很强调最有记忆点的水磨石大楼梯和少量档口形态，同时利用开放的中庭结构和大面积采光设计，让室内空间可容纳更多公共活动。蔡宏兴希望改造后的街市能延续原有的“社区活动中心”功能，“人们进来后，不会觉得如果不买东西就不该留在这里”。他要找到街市经营新的可能性。
● 街市里的水磨石大楼梯目前已成为网红打卡点，它早在老中环街市时期就存在，上世纪香港摄影师何藩曾在此留下多幅摄影作品。为符合现行建筑物条例，如今的楼梯两侧加装铁制栏杆，被部分民众批评破坏美感。
市建局特地提到，要为市民提供大众文化和零售设施。这个结论源自 2010 年市建局委托顾问完成的问卷调查，当时共访问了 6019 名市民，大部分市民希望新的中环街市能设置公园、文创零售店铺、销售绿色及有机食品的专门店、大众化及本土特色食肆等设施。
但华懋在这个项目里其实没有太大自由度——无论是招商方向，还是改造方案，都是被设定好的“命题作文”。他们需要用聪明、轻巧，又不损害太多自身利益的办法来推进项目。
既往经验是华懋的筹码。虽然是首次接手保育项目，但华懋早期运营过一些小体量的社区商业项目，如豪景花园商场、迎涛湾广场，都是二三层的街区商业，服务于周边居民。在和中小商家打交道这件事上，华懋在过往项目中也用过一个经营策略：以弹性分配来吸引中小商家入驻——如果街市内的商家生意好，华懋可从中抽成，生意不好的店只需缴纳基本租金。
它甚至给出了更诱人、对各方都颇有说服力的招商条件：由于租户多是青涩的中小创业者，华懋提前做好了店铺装修，并开设课程指导商家如何展示商品；当店铺开业后，华懋通过共享大数据的销售系统，提醒店主替换掉销量不佳的产品。
那个杀鸡卖鱼的街市消失了，取而代之的，是一个符合华懋“所有人的游乐场”（Playground for All）营造理念的“市集”。整体的店铺风格偏文艺和年轻化，似乎透露出运营方对目标人群的偏好：在中环工作的公司人、年轻人和游客。
● 那个杀鸡卖鱼的中环街市消失了，取而代之的是一个“市集”，吸引着在中环工作的公司人、年轻人和游客。图片来源 | ShirleySun。
街市引进的多是本地品牌，除了新兴小店，首批店铺中引入了 13 间“保育传承类”商家，包括本土老字号或有独特社会效益的企业，例如主推香港本土海产特色的“渔民办馆”，及帮助本地老人再就业的食品店“银杏士多”等。
餐饮是公认的商场“现金奶牛”，中环街市也不例外。街市内最初的招商安排是 7 成零售、3 成餐饮，目标是以不同价格段覆盖不同消费水平的顾客。2023 年华懋在新中环街市的开业两周年庆典上表示，餐饮配比略微上涨，目前达到了 35%。蔡宏兴也承认：“对比那些香港传统的商场，我们这里其实提高了餐饮的比例。”
● 中环街市的餐饮占比目前达到了35%，这也是符合民调的配置方案。
另一方面，华懋配置餐饮的策略其实符合市建局的规划——民调时有超过 7 成受访市民勾选了“大众化及本地特色食肆”。街市引入了网红老字号“安利大排档”、连锁小食店“妈咪鸡蛋仔”，以及周边的人气餐馆“球哥炖汤”，这都是被证实受欢迎的本地品牌。
活动——这个被地产商越来越重视的街区“内容”表现形态，也成为华懋吸引人气、测试市场的有效方法。华懋曾向市建局承诺每年至少办 250 场活动，但实际成果远超设想——开业后的两年内，中环街市办了超过 1600 场活动。华懋擅长和各类企业或社会团体合作，用公共活动来抓住人流，形式包括音乐会、专题展览、趣味讲座和手工坊。各类小商户可以在市集活动上摆摊“试水”，如果受客人欢迎，华懋会考虑邀请对方正式入驻街市。
2021 年 8 月开业时，华懋邀请中环街市关注组参观新街市。关注组成员罗雅宁认为，华懋引进的本地商户还不够多，高端餐饮不合他们的预期。在她的想象里，中环街市最适合云吞和鱼丸面，而不是寿司红酒。另一位参观者则表示，新街市只保留了建筑外观，内部已经和菜市场“毫无关联”，但她又说：“年轻人或许会喜欢这个‘摩登的地方’。”在那之后，中环街市关注组的 Facebook 专页再也没有更新。
华懋确实做到了对各方都有个交代。2023 年新中环街市开业两周年的庆典上，华懋公布了“商铺出租率 100%、累计到访人流2600 万”的数据。市建局行政总监韦志成在现场表示，对新街市很满意，希望其他项目学习——换句话说，在政府眼里，它已经成了一个样板项目。
#03
谁的街市？
从数据上看，中环街市不缺人气，本地年轻人在此聚会和闲聊，内地或海外的游客纷纷前来打卡拍照。但在社交媒体上，也有一些市民评价新街市“变成了文青商场”，“丧失了以前的街市氛围”。首批入驻中环街市、主打有机环保、零包装的可持续生活零售买手店 Slowood 的联合创始人 Jeff 也同意这个说法，他认为新街市失去了旧市场的氛围。开业日，在逛完一圈后，一位在老中环街市长大的市民对媒体叹了口气，“（街市）完全不同了，只是在旧壳里的新商场”。
● 街市的底层入口处吊挂着巨大的红色胶灯灯罩装置，红灯罩是香港传统街市的象征，过去的小贩常用红色胶灯的暖光提升产品卖相。
蔡宏兴不太意外这些评价，“我们做保育不是将其变成一件文物，而是反映今日社会的需求”。他认为新街市能收获高人气，关键在于紧跟市场和消费需求的变化，他希望中环街市作为一种经营模式，未来能在不同地方被复制。在他看来，在这里杀鸡卖鱼已经“不适合现代社会的需求”。
菜市场在香港并没有消失，住在中环的居民还是有买菜的去处的。距离中环街市步行 5 分钟的地方，有着号称“香港最古老的露天市集”的嘉咸市集，距今已有 160 年历史。2008 年，嘉咸市集被市建局纳入重建计划，一些摊位受规划影响的小贩不得不搬迁。但不同于曾被弃置多年的中环街市，市集始终维持着经营，直至今天。
不过，建筑师孙莞瑶（Shirley Sun）觉得，就算是文青打卡地，也比商场要好得多。她曾是负责改造的香港建筑设计公司 AGC Design 的一员。她认为，新街市已经避开了商场的做法，运营和改造团队尽量保留了建筑的历史元素，动线设计更多考虑和整个社区的联通性，商铺也大多选择中小品牌和个人创业者。
街市最重要的一张牌还是地段。中环是香港历史悠久的金融商业区，有多家跨国银行和金融公司入驻办公，香港立法会、香港证券交易所也设在这里。每个工作日的中午，中环街市不愁访客，周围的上班族们需要能吃饭与休憩的地方。
2021 年在接受《中国日报》英文版（ChinaDaily）的采访时，Slowood 联合创始人 Jeff 承认，他们选择进驻，看中的是街市的战略价值——它处于一个香港半山区和离岛的居民都会经过的枢纽地带。中环街市店是 Slowood 在香港开的第四家概念店，位于通道口，在街市里算是生意很不错的一家。
中环也很受游客欢迎。电影《重庆森林》里王菲在半山扶梯上的奔波“梦游”，电影《无名》在中环街市内的楼梯上取景，让中环的各处景致成了一个个打卡点，游客纷纷到此寻找“港风”复古怀旧感。小红书用户 @一个yy 在 2023 年 11 月专门去中环街市网红楼梯拍了照，她的这条笔记得到了 3000 多个赞，算得上很有传播力。
房地产服务与投资管理公司仲量联行 2023 年 10 月发布的《香港商铺市场报告》也显示，2023 年，访港旅客的行为较疫情前发生了很大变化：内地游客更渴望游览本地社区，品尝特色美食，而不是“扫货”——他们期待的体验正好是新中环街市能提供的。
#04
街市里的冷与热
但对有些人来说，中环缺一个让人停下来的理由。孙莞瑶在香港生活了 13 年，时常会和朋友约在中环街市碰头。在她看来，新中环街市是有社区生活感的场所。她观察到客流中有相当多是本地人，不少周边的上班族会在休息时间前来觅食。毕竟，中环街市离地铁口足够近，设施足够新，饮食花样多，很多餐厅提供 100 港元以内、出餐快的套餐。
整个中环街市“冷热不均”。Slowood 和叮叮老香港办馆这类“网红”自然不愁客流，但也有一些店铺的日子并不好过。一些人认为中环街市的东西太贵。价格高的餐厅确实在中环街市遭遇了经营难题。从饮食资讯网站 OpenRice 上看，目前街市内参考价位在 200 到 400 港元的餐厅有 3 家结业，仅存一家。此外，酒吧在街市也不好经营，已经有 4 家酒吧和精酿酒馆相继关闭。毕竟，中环从不缺高档餐厅和酒吧——在离街市 8 分钟步行距离的苏豪美食区，聚集着 30 家以上的外国餐馆和各色酒吧，那里一直是中环金融精英们聚会消遣的地方。目前，中环街市的店铺有 4 成是开业时第一批入驻的，剩下的都是后来者。
一些当地居民反映，要是商户不办活动，他们就不打算去逛街市。而商家们态度谨慎，不太愿意向媒体谈及客流量和运营状况。在 2024 年 1 月 14 日街市举办的玩具展活动上，孙莞瑶观察到不少人前来参观工作坊，但散场后留下消费的很少。她评价说：“不同店铺间旺与衰的对比非常明显。”
这就造就了一个有些奇特的现象：虽然街市拜访者众多，但人们对新中环街市的讨论度依然不如孙莞瑶预期的那么高，“因为大家没有觉得这个地方产生了一种‘突变’”。作为参与过改造的建筑师，她不禁设想，如果当初实现了加盖方案，或许新街市会更受关注。但从保育角度看，话题度不高或许是好事。“如果我们一步走得太猛，从永续性发展的角度来说，可能会造成一些我们当下无法判断的破坏。”她说。
中环街市确实找回了百年前的热闹场景。孙莞瑶感慨说，中环街市的重建始终有其意义，它定义了一种模式：减少对建筑本身改造的关注，将关注点更多放在后期运营上，邀请越来越多的社会组织加入其中，“在保护项目上，需要（中环街市）这样标杆式的项目来走出一条路，一条城市、市民、学术界和各行各业都可以接受的道路”。
识别下图二维码，即可购买《第一财经》杂志2024年3月刊
