摘要：春节假期后，租赁企业扩张和开店积极性不减，企业管理房量稳步提升。（报告期2024.01.19-2024.03.19）
观点指数 节后新项目扎堆入市，住房租赁市场活力加速激活 期内样本企业开店情绪继续高涨，企业新增开业26个租赁项目。近期，不少租赁企业陆续披露了2023年全年的运营数据。从披露的数据来看，租赁企业已开业和管理规模均实现了不同程度的上涨，推进扩张的意愿强烈。
建信建融家园REIT获受理，四支保租房REITs盈利超预期 从基金公告来看，四支保租房REITs基金全年收入、可供分配金额和盈利情况均超预期。同时，底层项目继续保持稳定运营，第四季度底层项目出租率保持高位水平。
去年保租房筹集目标超额完成，北京、深圳等地规范市场发展 在2024年的政府工作报告中，保障性住房建设和供给再次被提及。其中近几年在政策支持下，保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，市场规模得到快速增长。
节后新项目扎堆入市，住房租赁市场活力加速激活
近几年住房租赁市场的发展速度可谓是加速狂飙。国企、投资机构等多元主体开始频频布局住房租赁，推动市场的供给侧多元化改革。同时住房租赁企业也毫不逊色，积极寻求对外合作，继续扩大市场份额。
如2023年全年，城家新增开业房量11789间；城方新增入市10个社区，入市房间数近1万间；瓴寓全年新增开业量突破2万间；朗诗寓开业规模已突破3.2万间；有巢公寓在上海全年累计入市6个项目，可提供房源近8300套；租赁企业在管规模稳步增长。
数据来源：观点指数
春节假期后，租赁企业开店情绪高昂，继续加快项目的入市脚步。据观点指数统计，截至报告期末，今年样本企业共计新增开业30个项目。
报告期内，新增开业26个住房租赁产品，泊寓、冠寓、瓴寓、百瑞纪、招商伊敦、乐乎公寓、朗诗寓、城方、魔方公寓、融通融寓等租赁企业均有新项目推出。城市布局上，杭州、上海、深圳以及北京等热门租房城市成为企业重点布局的区域。
数据来源：观点指数
其中，期内招商伊敦以6个新开项目数位居首位。据观点指数统计，其新开项目包括天津奥体壹棠服务公寓。该项目于2月1日由招商美伦辉盛坊国际公寓正式更名为天津奥体壹棠服务公寓，此次更名也意味着项目的管理权由辉盛国际转交给招商伊敦。
此外，龙湖冠寓、瓴寓、百瑞纪、万科泊寓以及朗诗寓在新开项目数量上也有不错的表现。
新开项目体量上，瓴寓、百瑞纪、城方以及魔方公寓有超千套的大体量租赁社区产品推出。其中，今年以来，百瑞纪新增开业5个项目（包括计划3月28日开业的郑州城发玉轩美寓），郑州城发开元美寓人才公寓、窝趣长沙尖山湖公寓以及郑州城发玉轩美寓项目，均是房量超千套的租赁社区项目。可以看到，百瑞纪的租赁社区产品布局正稳步提升。
期内，魔方公寓瀚瑞港南路店首批1126套房源开业，总房间量3374间，其余项目也将于今年内陆续完成开业。
总体而言，期内新开的租赁社区产品均由租赁企业携手外部企业共同打造，项目合作方包括钱塘高铁新城公司、华新集团清控实业、郑州城发安居公司、仁恒柏薇以及瀚瑞集团。
3月7日，由城方携手仁恒柏薇打造的租赁社区城方·仁恒派·世博璟尚社区正式开业，可提供租赁房源1898套，总建筑面积约20万平方米，由仁恒置地进行开发建设，提供R4租赁社区服务。
据观点指数了解，仁恒柏薇品牌由仁恒置地旗下酒店管理公司新加坡柏薇酒店管理有限公司创立，于去年11月8日正式官宣发布，仁恒柏薇已发布的四条产品线包括格蓝柏薇（豪华五星）、仁恒柏薇（中高端）、仁恒薇乐（生活方式）和仁恒派（国际租赁社区）。
此外，瓴寓国际继续发力大型租赁社区产品。期内开业的澜芯里人才公寓(梅林店)属于杭州钱塘新区人才专项租赁社区项目，总建筑面积15.09万平方米，配套建设包括幼儿园、超6000平方米底商等。项目首批房源主要面向杭州市认定的ABCDEF类人才、钱塘区认定的区级人才、全市普通高校大专及以上学历毕业生以及市级和区级认定的其他人才。
另外，瓴寓位于上海松江经开区西部科技园的大体量人才公寓产品预计将于4月正式启用。据了解，该项目共计可提供2252套房源，房型包括一室户、一室一厅、两居室、两室一厅在内的6种房型。
值得一提的是，除了已经成功入市的项目外，样本企业还有不少项目正在筹备中，除了上文提及的瓴寓上海松江西部科技园有米社区即将开业外，泊寓·三元里中心旗舰店、泊寓TCL云峰科技园A7、A8栋项目、漕河泾|城方社区·古美店、越秀星邻南州店以及融通融寓梅花园店等多个租赁产品也即将面世。
同时，租赁企业积极对外扩张，丰富产品组合，实现多产品线并行。
期内，乐乎公寓落子于北京市昌平区北七家镇海鶄落村地块，项目定位为乐乎青年社区（大社区），项目体量1837间；
1月，太仓联达产业投资发展公司与苏州润家住房租赁公司达成合作，首个合作项目将落地太仓高新区数智港园区内，预计可为周边企业和产业人员提供约404间租赁房源。同时，近期乐璟生活社区成功中标“天津天江公寓”和签约“天津南港中区公寓”两块大型社区项目，合计新增房量2055间，乐璟生活社区管理规模将得到进一步提升。
除此之外，今年泊寓将推出泊寓丨安舍多人宿舍产品线，定位为企业省心的安全小窝。据了解，泊寓的多人宿舍产品管理规模超1万个床位，布局合肥、苏州、南京、深圳等6个城市的7家门店。
建信建融家园REIT获受理，四支保租房REITs盈利超预期
除租赁企业管理规模持续扩大外，值得关注的是，企业筹备保租房REITs的速度明显加快，预计今年保租房REITs数量和规模将得到进一步扩大，为市场注入新的活力。
继城投宽庭保租房REIT在上交所成功上市后，3月1日，上交所已受理建信建融家园REIT项目的申报，同时还有多单保租房REITs产品正积极推进。
基金募集说明书中披露，本次建信建融家园REIT产品底层资产包括北京建信瑞善物业服务有限公司持有的北京CCB建融家园星光项目、上海悦瑕企业管理有限责任公司持有的上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州建融乐家住房租赁有限责任公司持有的苏州CCB建融家园天荟项目。
从披露的数据来看，北京、苏州和上海的三个项目在出租率方面有不错的表现。截至去年年底，三个项目租赁住房部分的出租率均超90%。
运营时间上，北京和苏州项目投入运营的时间较短，均未满三年，上海幸福莱项目运营时间已超过三年，意味着建信建融家园REIT实现上市需要突破运营时间的限制。
值得一提的是，已上市的五单保租房REITs产品底层项目筹集渠道主要依赖于新建租赁住房项目，本次申报建信建融家园REIT基金的底层项目在房源筹集方式上实现新的突破，底层项目来源于建信住房、建信住房租赁以市场化方式盘活的存量资产。
基金若能成功上市交易，将有效推进非居改保项目实现投融管退商业闭环，同时将吸引更多企业参与投资保租房市场，为意向投资住房租赁资产的企业提供借鉴意义。
此外，1月30日，上海新黄浦实业集团股份有限公司发布关于开展保障性租赁住房公募REITs项目申报发行工作的公告，计划以上海闵行区梅陇社区项目作为首次申报发行保租房REITs的底层资产，计划发行规模不低于8亿元，是当前申报基金中规模最小的保租房REITs产品。
梅陇社区项目包括6栋住宅、地下车库、沿街商业等配套，产权总建面约7.7万平方米，项目于去年2月正式入市供应，运营时间仅一年。
与建信金融家园REIT一样，新黄浦保租房REIT成功发行同样需要突破运营时间的限制，这也更考验企业的项目运营管理能力。
数据来源：基金公告，观点指数整理
近期，首批上市的4支保租房REITs产品先后披露了2023年第四季度的业绩报告。
从最新业绩报告来看，四单保租房REITs基金层面收入和盈利情况均超预期，2023年度基金收入、可供分配金额和EBITDA完成度均超100%。
四季度业绩报告显示，华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土创新深圳安居REIT，四单保租房REITs 2023年度的可供分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5732.62万元和5109.63万元。
数据来源：基金公告，观点指数整理
项目运营层面，四单保租房REITs展现了较强的稳健经营能力，底层项目出租率继续保持高位水平。具体来看，除有巢泗泾社区和有巢东部经开区项目外，四季度其他底层项目出租率水平均超95%，其中园博公寓、珩琦公寓、保利香槟苑以及凤凰公馆接近满租。
华夏基金华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT底层项目基于项目区位优势和运营管理，在租金层面有不错的表现。
住房租赁市场向好发展的同时，投资方也重新看到了长租公寓领域的投资价值，资产交易成为不少企业进入市场的主要渠道，长租大宗交易市场焕发新机。
3月4日，据城璟租住官微披露，近期已正式完成收购位于上海宝山区大场镇环镇南路858弄8、11、13号三栋独立高层，总建筑面积40310.28平方米，项目计划改造为宿舍型保障性租赁住房项目——城璟·宝山中环社区。
去年保租房筹集目标超额完成，北京、深圳等地规范市场发展
在2024年的政府工作报告中，保障性住房建设和供给再次被提及。报告中指出，“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”
其中保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，近几年在政策支持下，市场规模得到快速增长。
据国家统计局发布的最新数据显示，2023年全年全国保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成年度筹集目标。
同时，各地已先后披露今年的保租房筹集目标，如2024年湖南将开工建设4万套保租房；河北将筹集保租房2万套以上；广东将新增筹集建设保租房不少于18万套；广西全年新开工（筹集）保租房4万套以上。
回顾期内发布的政策文件，可以看到继续在保租房、监管与规范、鼓励支持等方面推动住房租赁市场的发展。
