一年一度的“315”又来了，日前记者从广州市房地产中介协会获悉，协会在2023年全年立案处理的消费者投诉中介的案件仅11宗，但协会接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量仍较多，全年共处理374宗咨询案件。
其中提到多个案例，
我们一起来看看
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案例1：入住一年后厕所被他人要求腾出来
黄姨三年前通过某中介公司介绍，看中了刘叔的房子。刘叔的房子是单位分配的房改房，屋内经过重新间隔，也有两房和独立的厨房厕所。于是黄姨很快便确定了购房意向，与业主刘叔签署了《房屋买卖合同》，一个月后便顺利完成过户。
黄姨入住房屋一年后，邻居陈伯的儿子陈某找到她，向她表示，她房屋内的厕所面积，约6平方米，应属于他家的合法面积，要求把厕所面积腾退出来。这下子把黄姨给弄迷糊了。陈某表示当年由于房改面积不足，房改单位将黄姨右侧的那套小面积房屋补给父亲。陈某父亲则居住在黄姨房屋左侧那套面积较大的房子里。原业主刘叔当年为了自己屋内有独立的厨房厕所，所以改建的时候占用了原属父亲房屋的厕所。
黄姨对此表示不接受。于是陈某找了专业的测绘机构对房屋进行测量，并向法院提起诉讼，要求黄姨腾还非法占用面积。经过测量，黄姨的房屋实际面积确实比房产证的登记面积大了6平方米，多出部分正是黄姨屋内的厕所部分面积。法院最终判决要求黄姨腾还该部分面积。
案例分析
协会提醒广大的消费者：购房人在房屋买卖合同订立和履行过程中负有谨慎注意的义务，故实地看房时，应对房屋进行仔细的检查，对照房产证的测绘图进行比对，看清房屋的层数、结构、面积，必要时可请专业人士对房屋进行综合评估。签约前，主动询问业主交易房屋是否存在改建、违建、渗漏等情况，并在合同明确如果房屋存在问题责任如何承担，避免日后产生不必要的纠纷。
案例2：签约后全额支付中介费但交易未完成能否退回？
2023年初，买方梁某委托A中介公司寻找合适的房源，最终，在A中介公司促成下与卖方陈某签订《房屋买卖合同》（下称：合同），合同约定房屋成交价为400万元，签约当天支付购房定金10万元，首付房款120万元（含定金）在完成房屋过户出具回执当天完成支付，剩余280万元以银行按揭贷款方式支付。
交易双方与A中介公司分别签订《中介服务合同》（下称：服务合同），约定在合同签订当天，按成交价的1%向A中介公司支付中介服务费。签约完成后，买方梁某向卖方陈某支付定金10万元，买卖双方分别向A中介公司支付4万元中介服务费。后买方梁某因银行最终同意贷款的金额仅为240万元，现有资金无法支付首期款，向卖方提出解除合同。
A中介公司多次组织买卖双方调解，寻求补救措施，但未能达成一致。买卖双方就违约金问题分歧较大，卖方陈某向法院提起诉讼，要求按合同约定的成交价的10%作为违约金并赔偿其已支付的中介服务费。经法院判决，双方解除合同，梁某向陈某支付解除合同违约金40万元以及4万元中介服务费。
梁某认为A中介公司促成合同签订后，并未提供合同签订后的“抵押、过户、收楼”等房屋交易环节的相关服务，应退还全部或部分中介服务费。他故向协会投诉A中介公司乱收费的问题。
案例分析：
根据民法典中中介合同第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第九百六十三条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。”即中介公司在促成房屋买卖合同成立的，在其没有存在法律法规规定的禁止行为或过错的情况下，委托人应依约支付报酬。
即使签约后买卖双方在履约过程中，出现交易纠纷，解除房屋买卖合同，但基于中介公司为促成合同成立已付出的服务和提供了订立合同的机会，仍有权获得报酬。故A中介公司有权根据服务合同约定，向梁某收取中介服务费。
协会提醒消费者，房屋买卖合同的标的物金额大，合同签订后一旦出现违约行为，需根据法律规定及合同约定向守约方支付巨额的违约金，还需要向中介公司支付中介服务费。
案例3：阴阳合同不可取“高评高贷”风险大
罗先生与朱小姐是一对外地来广州打工的小情侣，2023年3月，两人通过中介公司在海珠区看中了一套250万元的二手房，由于两人的积蓄只有50多万元，考虑到房屋还要装修和购置家电等，首期款方面还是不够的。二人询问朋友，得知可用报高成交价格获取更多贷款的方式，来减少首付比例。
于是罗先生与朱小姐要求中介公司协助制作交易价格为335万元的网签合同，准备申请230万元的贷款。业主不同意买方的建议，坚持按原交易价格制作网签合同。罗先生与朱小姐认为如按250万元成交价格申请贷款，他们无法达到首付款的支付条件。双方意见争持不下，最终双方通过司法途径解决。
案例分析：
部分购房者为了达到少付首付或不付首付的目的，采用签订“阴阳合同”的方式（即网签的出售价比房屋真实成交价高），向金融机构申请住房贷款，获取更多的贷款资金。如案例中罗先生与朱小姐利用“高评高贷”的方式实现“低首付”的购房目的，作为出售方面临房屋过户后无法收齐房款的风险。作为购房者可能面临以下风险：
1.网签价格高于实际成交价格，购房者税负成本会增加；
2.当银行发现出现“高评高贷”情况，有权拒绝发放贷款。届时，购房者会被要求依据合同支付全部房款；倘若不能支付，将面临被追究高额违约金。同时，贷款人会被银行列入黑名单，以后都不能申请贷款。
3.购房者甚至还可能面临涉嫌骗取贷款罪的刑事风险。
协会提醒广大消费者，阴阳合同不可取，“高评高贷”风险大。无论是报低交易价格，逃避交易税费；还是报高交易价格，骗取贷款金额，均属违规行为。若出售方是外籍人士或港澳台人士在处理境内房产后需转移财产出境，应在交易前提前了解相关的外汇政策，避免出现不必要的麻烦。
信息时报记者 罗莎琳
