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消费者权益保护日
1月23日，中国消费者协会确定2024年全国消协组织消费维权年主题为“激发消费活力”。为持续优化消费环境、提振消费信心，天津经济广播联合天津市律师协会共同推出2023消费维权十大热点案例与解读，帮助消费者扫除消费道路的障碍，让消费者敢消费、愿消费、乐享高品质生活。
ONE
今日关注
开发商逾期交房案
主持人思琪
主持人长军
案例主题背景介绍：
现如今，房地产市场多以“刚需”与“改善”客户居多，而刚需占据更高的比重。为了实现自己的用房需求，被所谓的“代办落户”吸引而损失购房首付、因为没有购房资格进而陷入退还费用的纠纷不在少数。今天我选择了这起预售商品房购房合同纠纷，针对以“代办落户”作为宣传噱头的房产销售行为进行法律解读，向购买商品房的消费者给出一些规避风险的建议。
TWO
案情简介
甲想让孩子在天津上学，但因其并非天津户口，也不符合落户条件，迟迟无法实现。多番打听后，经人介绍认识了在房地产A公司从事代办落户的乙。乙告诉甲，现在刚好有一处天津的预售楼盘，可以在办理落户的同时，抢先占房，等拥有天津户口后立刻过户，这样就解决了孩子上学问题。
甲虽有疑虑，但为了孩子能上学，还是决定前往乙所说的楼盘查看情况。到达售楼处后，在开发商的工作人员和A公司的销售人员火力全开的讲解下，甲觉得房子建好需要一年时间，办理落户只需要半年，时间上刚好。甲脑袋一热，当即向A公司交了购房定金和代办落户的费用。一个星期后，甲与开发商签订了《房屋认购协议》，交纳了首付款、契税和维修基金等费用，共计18万余元。乙帮助甲填写了部分代办落户的表单后，告知甲让其放心等待落户审查。
甲等了半年后询问落户进度，乙告知甲因为办理落户的人多，还需要等待。又等了半年，甲再次追问落户进度，乙告知甲原来的方式无法办理落户了，需要选择新的方法，至此甲才幡然醒悟，自己上当受骗了，随即要求乙和开发商退还其所有费用并支付利息，乙却说，没有收取甲一分钱，钱都交给A公司了，要甲找A公司要，开发商说房子已经可以交房了，不能落户不是开发商的问题，现在要求退费，那甲就是违约，要赔开发商违约金。甲经过半年多的沟通，开发商最终同意在半年内退还甲交纳的首付款，不同意退还定金和其他费用，也不同意支付利息，而A公司全部人员玩起了失踪。甲为了减少损失便与开发商签署了《和解协议》，期盼开发商能遵守约定。但没想到半年后，开发商还是不退钱，最终甲将开发商和A公司诉至法院，要求退还已经支付的所有费用。
TREE
焦点与判决
本案的第一个争议焦点是，甲、开发商、A公司对涉诉合同不能履行的责任问题。
天津市房地产市场调控工作的实施意见是公开发布并于2017年4月1日开始实施的，系众所周知的事实，开发商作为专业性房地产开发、销售企业，更应当严格遵守和执行涉案楼盘所在地的限购政策，其在明知甲属于限购人员的情况下，仍与甲订立《房屋认购协议》，其对合同不能得以履行负有责任。甲作为购房人，应详细了解预购房屋所在地的房地产调控政策，其与开发商订立《房屋认购协议》之时，对自己为限购对象明知，依然同意与开发商订立，自身对合同不能履行也负有责任。A公司作为专业房地产经纪公司，在中介过程中负有对购买人的购买资格进行必要的审查义务，并不仅仅是促成买卖双方订立合同，还应保证合同具有可履行性。其明知甲不具有在天津市购房资格，依然促成了甲与开发商签订合同，同样对合同不能履行负有责任。
本案的第二个争议焦点是，开发商和A公司是否应当退还甲所有已付费用的问题。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。甲与开发商签订的《和解协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，开发商应按《和解协议》中的约定向甲退还首付款。
甲与A公司虽然并未签订合同，但根据甲与乙的聊天记录，以及甲向A公司支付定金和代办落户费用的凭证，双方事实上形成了中介合同关系。
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
按照正常交易习惯，如甲购房成功，意味着A公司不仅促成合同成立并得以顺利履行，甲应当按照约定支付报酬，不再涉及该费用的退还问题。因甲未能如期取得在天津市的购房资格，直接导致购房行为终止，虽然A公司在甲与开发商签订合同过程中付出劳务是客观事实，但A公司对涉诉合同不能正常履行负有责任，因甲未能与开发商签订商品房买卖合同，且甲与开发商同意解除已签订的《房屋认购协议》，甲并未实际享受中介服务。而对于作为中介公司的A公司而言，甲未能与开发商签订商品房买卖合同属于其中介公司正常的商业风险，且不能将风险转嫁给消费者，故其再收取购房者的费用没有法律依据，应将收取的服务费全额退还。
因为代办落户无法实现导致没有购房资格进而要求退还费用的纠纷不在少数。大多数情况下，法院都会判令解除购房合同，支持全部退还，也有部分法院虽判令解除合同，但认为双方均有过错，支持部分退还。
法院在判断购房人要求解除预售合同是否有过错时，不但考虑房屋限购政策的时效性，也考虑购房人是否取得购房资格。通常来说，代办落户类型的购房纠纷，均发生在房屋限购政策已经颁布之后，限购政策的获取渠道已经具有公开性，作为购房人理应对自己是否具备购房资格有足够了解。在不具备购房资格的情况下，购房人仍然签署相关协议，理应承担相应的法律责任。
本案中，法院在采纳甲提供的证据基础上，考虑到甲未能落户，其自身具有一定过错，最终支持除定金以外的大部分费用均由开发商和A公司退还给甲。
FOUR
消费提示
北京盈科（天津）律师事务所 冯勖律师
《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律对于商品房买卖合同纠纷有着很详尽的法律规定。在日常生活中，消费者购买房产时可以注意以下几点：
一、在选择楼盘时，一定要查看开发商是否具备五证(即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》)。五证齐全是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，风险很大，很有可能钱、房两空。另外，目前我国部分核心城市限购政策有所调整，消费者需要逐条对照自身购房条件是否匹配，切记不可投机取巧。
二、在签订商品房买卖合同或者认购、订购、预订等协议前，一定要明确签订合同的主体是否是开发商，仔细阅读合同条款，必要时可向律师和主管部门求助。避免后期因合同条款产生争议。
三、支付定金、首付款等相关费用时，一定要支付给开发商指定专用账户，不要将费用支付给个人、第三方公司，以免开发商以没有收到相应费用为理由不履行合同义务。
四、消费者要保留好合同、支付凭证、收据等相关资料的原件，一旦发生纠纷，这些证据就是保护自己的底牌。
五、消费者如果已经与开发商发生了房产纠纷，无论是在调解阶段还是在诉讼阶段，应当听取专业律师的建议和指导，减少不必要的损失。
