本报记者 方超 张家振 上海报道
（扬州市组织开展首届以旧换新房交会。图片来源：扬州日报）
在全面取消限购政策一年后，江苏省扬州市再度宣布取消了限售政策。
2月21日，扬州日报社旗下“扬州发布”报道称，扬州市住房和城乡建设局（以下简称“扬州住建局”）已于2月20日正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》（以下简称“《通知》”），即日起实施，有效期至2025年6月30日。
《通知》在宣布取消限售政策的同时，鼓励市区商品住房“以旧换新”，具体包括实施“以旧换新”契税补贴政策，推广“三方联动”式“以旧换新”做法等，以畅通新旧住房置换环节。
《中国经营报》记者注意到，自2023年下半年以来，江苏省南京市、南通市、连云港市和浙江省丽水市等多地出台了商品房“以旧换新”相关政策。2024年以来，安徽省亳州市、湖北省鄂州市等城市亦纷纷加入其中。
“对于提升房地产市场活跃度、提升置换效率等而言，‘以旧换新’政策都是有利举措。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，预计后续可能还会有更多城市跟进执行。
“三方联动”促进“以旧换新”
在楼市调控“因城施策”大背景下，扬州市进一步取消了限售政策。
上述《通知》明确，扬州市区住房取得《不动产权证书》即可上市交易（有限产权限制交易的除外），取消了商品住房（包括新建商品住房和二手住房）满3年上市交易的限制。
“这是扬州市房地产政策2024年以来首次进行松绑，在2023年调整优化限购政策的基础上再度发力，为接下来‘促需求’继续提供强有力的支撑。”关荣雪告诉记者。
相关资料显示，在此次取消限售政策前，扬州市已自2023年2月20日起全面取消了限购政策。
除取消限售政策外，在扬州市此次出台的楼市新政中，鼓励市区商品住房“以旧换新”也备受外界关注。记者注意到，上述《通知》指出，扬州市将推广“三方联动”式“以旧换新”的做法。即开发企业、中介机构和购房客户达成置换意向，客户委托中介机构出售旧房，同时与开发企业签订商品房买卖合同。
“三方约定在规定时间内，如旧房卖出，客户按先前约定办理商品房买卖手续；如旧房未卖出，客户可与开发企业解除商品房买卖合同，开发企业无条件退还客户缴纳的意向金，如双方商定继续履行的，可以重新签订合同。”上述《通知》明确。
不仅如此，扬州市此次出台的楼市新政还提出了多种新颖做法，例如，“实施‘以旧换新’契税补贴政策”“支持开发企业开展‘直接收购’式‘以旧换新’业务”“鼓励通过多种方式处置收购房源”等。具体来看，扬州市鼓励各地探索将收购的“旧房”用作人才房、保障房和征迁安置房；鼓励开发企业通过出售、出租等多种方式处置收购的房源。
“值得肯定的是，扬州市在提高市区商品住房‘以旧换新’可行性方面做出了深度探索，有利于实现‘以旧换新’全链条的高效率服务。同时，积极推广‘三方联动’式‘以旧换新’，还给予一定的补贴，有利于改善性需求加速释放，对于提升二手房市场流通性，拉动新房销售等将会产生一定的积极效果。”关荣雪表示。
在多措并举鼓励商品住房“以旧换新”背后，扬州市楼市运行现状也引发外界瞩目。
“结合扬州市楼市运行数据来看，当地新房市场短期的成交活跃度并不高，或推动了此次政策的出台。”关荣雪表示。根据诸葛数据研究中心监测数据，2024年1月，扬州市新建商品住宅成交654套，较2023年12月环比下降21.8%，但“由于2023年1月涵盖春节假期，成交基数偏低，导致同比涨幅较大”。
政策落地见效还需打通“堵点”
与其他已出台“以旧换新”政策的城市不同，扬州市在此次正式出台政策前已进行了5个月的试点。
将时间拉回到2023年9月19日。彼时，扬州住建局出台了《关于在市区购房开展“以旧换新”试点工作的通知》，并与扬州万科、扬州中广置业联合举行了“扬州市置换计划试点启动仪式”。
据记者不完全统计显示，自2023年下半年以来，已有江苏省南京市、浙江省宁波市、山东省淄博市和湖北省鄂州市等20余座城市倡导商品房“以旧换新”。
例如，2024年1月14日，鄂州市房地产业协会、鄂州市房地产中介行业协会对外发布《关于开展“以旧换新”支持改善性住房需求的倡议书》，号召当地相关企业积极落实开展“以旧换新”服务，更好满足购房者“卖旧换新”改善性住房需求。
对于各地积极推进商品住房“以旧换新”政策的原因，关荣雪向记者分析称：“一方面，或由于新房交付风险持续存在，对去化造成了一定的负面影响，导致新房市场购买力不足；另一方面，在多城执行‘认房不认贷’等政策下，很多改善性客户为了实现‘卖一买一’，享受首套房低首付、低利率政策，纷纷将手上房源挂出，但是卖房之路并不顺利。”
“因此，‘以旧换新’对于提升市场活跃度、提升置换效率等都不失为有利举措，是基于当前楼市环境而出现的新趋势和新现象。与此同时，在业主置换需求高涨下，二手房挂牌量攀升趋势亦较为明显。”关荣雪进一步表示。
对于扬州市“以旧换新”政策在试点期的落地效果，扬州万科相关营销负责人曾表示，“旧房换新房，轻松住万科”计划一经释放，极大满足了以置换为主的改善型客户需求，扬州万科都会滨江、东望、如园等项目到访量、成交量增长明显，增长率高达20%。
“从营销举措的实施结果来看，各地‘以旧换新’政策的落地效果参差不齐。”克而瑞研究中心以江苏省为例分析称，“太仓市国企收购‘旧房’用作人才公寓或者纳入保障房体系，太仓城发集团、太仓城投集团开发的8个新房小区纳入了可选新房，部分项目有成交。其余城市如南京市等，虽然有一些房企积极响应，但落地执行效果一般。”
在多位业内人士看来，各地在推进“以旧换新”政策过程中还面临着一些“堵点”。“在当前市场行情下，业主持有的房源很难以较快速度完成出售。”关荣雪向记者表示，在部分城市执行“认房不认贷”以及放松限售政策等背景下，在售二手房房源较多，市场复苏动力趋向温和，“以旧换新”政策执行起来确实还有一定难度。
“因此，‘以旧换新’政策还需在提升优惠力度、优化落地途径等方面进一步深度探索，以促进置换需求的释放。由于此举对盘活二手房市场而言是一项积极举措，预计后续可能还会有更多城市跟进执行。”关荣雪表示。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
