行业近况
本周（2024年2月5日至2月8日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨2.65%。C-REITs市场总市值收于825亿元，相对上周五收盘上升2.57%。
本周市场活跃度提升，29只REITs收涨。本周产权REITs流通市值加权总回报为+2.29%，周二发布招租进展公告的东久REITs本周上涨9.65%；同时，中关村REIT上涨7.4%，据其2月9日公告，1月22日至2024年2月7日，中发展集团和软件园公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持本基金基金份额合计9,162,302份，占本基金已发行份额总数的1.02%。本周经营权REITs流通市值加权总回报为+2.97%，富国首创水务REIT和4只高速公路REITs涨幅超4%。本周C-REITs流通盘日均换手率为0.97%，日均成交额3.90亿元，相对上周的0.86%、3.35亿元均显著上升。受益于换手率、超买超卖、相对债指赚钱效应三个因子的同时抬升，市场情绪指数2月8日收盘收于94。
产权REITs现金分派率与中证红利指数股息率息差仅为-2bps。我们测算产权REITs市值加权静态分派率，以2023年实际或招募书2024年度预测计算，为5.67%，与当前十年期国债利率利差为324bps，与中特估指数股息率(ttm)的息差为125bps，与中证红利指数股息率的息差仅为-2bps。
REITs相关会计处理与信息披露规则进一步完善。2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，我们认为该指引下投融资两端积极性均有望提升，详见点评报告《REITs长期配置价值进一步夯实——简评《监管规则适用指引——会计类第4号》。沪深交易所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，对基础设施REITs年度报告披露重点事项提出了具体要求，涵盖基金主要财务指标；基础设施项目运营、财务、经营活动现金流、对外借入款项以及使用情况；基础设施项目评估；参与机构履职以及费用收取、外部运营管理机构情况；购入或出售基础设施项目；关联关系关联交易；利益冲突防范措施以及持有人结构变化情况等方面。我们认为信息披露规则的进一步细化与完善有利于提升REITs品种透明度，增强对投资者的吸引力。
估值与建议
后续关注：风险偏好与市场情绪变化；利率波动；增量资金入市情况。
数据统计误差；市场情绪波动超预期；解禁抛售超预期。
C-REITs周度市场回顾
图表1：2月5日至2月8日C-REITs市场情况
注：1）预期现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）的计算中，普洛斯、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度与四季度可供分配金额之和年化计算，国家电投新能源、京能光伏、湖北科投光谷、城投宽庭保租房等2023年内上市REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算，其余REITs使用2023年四季度报告披露的本年累计可供分配金额计算；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs2021、2022年实际现金分派率及预期现金分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）NAV均剔除2023年下半年至今现金分红；4）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；5）数据截至2024年2月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）各REITs纳入C-REITs总回报计算的时间点：建信中关村REIT与华夏越秀高速REIT于2021年12月22日收盘纳入；华夏中国交建REIT于2022年5月6日纳入；国金中国铁建REIT于2022年7月15日纳入；鹏华深圳能源REIT于2022年7月29日纳入；红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保障房REIT于2022年9月9日纳入；华夏合肥高新REIT于2022年10月13日纳入；国泰君安临港创新产业园REIT及国泰君安东久新经济REIT于2022年10月21日纳入；华泰江苏交控REIT于2022年11月18日纳入；中金安徽交控REIT于2022年11月25日纳入；华夏基金华润有巢REIT于2022年12月16日纳入；华夏和达高科REIT于2022年12月30日纳入，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月17日纳入，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT于2023年4月7日纳入；中金湖北科投光谷REIT于2023年7月7日纳入；中金山东高速REIT于2023年11月3日纳入；国泰君安城投宽庭保租房REIT于2024年1月19日纳入；3）数据截至2024年2月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表3：C-REITs与股债指数走势对比
注：1）为了方便对比，我们对各指数进行起始日期标准化调整，均以2024年2月2收盘价作为基准100；2）数据截至2024年2月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2024年2月8日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs日度成交情况
注：1）数据截至2024年2月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2024年2月8日；2）按市值加权；3）预期现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）的计算中，普洛斯、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度与四季度可供分配金额之和年化计算，国家电投新能源、京能光伏、湖北科投光谷、城投宽庭保租房等2023年内上市REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算，其余REITs使用2023年四季度报告披露的本年累计可供分配金额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：C-REITs P/NAV情况
注：1）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2023年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；2）NAV均剔除2023年下半年至今的现金分红；3）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块预期现金分派率及P/NAV；4）数据截至2024年2月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs市值变化情况（2月8日相对2月2日）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：产业园REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：仓储物流REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：环保REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：高速公路REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：能源REITs日度涨跌幅
注：1）数据截至2024年2月8日；2）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：近期部分潜在REITs项目动态跟踪
注：以上动态依次来源于https://www.bidcenter.com.cn/newscontent-271748216-1.html；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=35699；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=37050；https://www.bidcenter.com.cn/news-271480592-5.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-271333782-4.html。
资料来源：采招网，上海证券交易所，中金公司研究部
图表16：近期部分REITs相关政策与动态跟踪
注：以上动态依次来源于http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100038/c7462932/content.shtml；https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202402/t20240208_1364018.html；https://www.cs.com.cn/tzjj/jjdt/202402/t20240208_6389956.html?from=groupmessage&isappinstalled=0。
资料来源：中国证监会，国家发改委，中证网，中金公司研究部
本文摘自：2024年2月19日已经发布的《公募REITs周报（2.5-2.8）：市场有所回暖，会计处理与信息披露规则进一步完善》
张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008
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