截至2024年1月31日，中国公募REITs（“C-REITs”）30只上市标的总市值为804亿元（含扩募份额），中证REITs全收益指数下跌6.26%，价格指数下跌6.41%；美国、新加坡和中国香港REITs市场总回报指数1月分别下跌4.83%、4.56%和11.97%。
受基本面事件影响，产权与经营权月度走势分化。受京东REIT武汉续租租金下调和张江REIT大租户提前退租事件影响，1月产权REITs普遍承压，流通市值加权总回报为-11.38%；经营权REITs则表现出相对韧性，流通市值加权总回报为-2.26%。我们认为在当前市场情绪较弱背景下，基本面突发事件短期或仍会对于项目及所属板块二级市场造成较大影响。基于此，我们认为管理人或可对于此类事件做好充足预案和缓释措施，并及时提示风险；投资人则在充分了解基本面情况下，或应更多聚焦中长期资产价值（包括一二级市场比价等）和项目稳定的分红能力，减少情绪化交易，降低二级价格波动所带来的影响。此外，我们监测1月场内日均成交额3.75亿元（剔除新发），环比上升5.88%。日均换手率由12月的0.96%上升至1月的1.07%，为近11个月最高，或显示在市场估值低位下，REITs市场的关注度正逐步提升。
产权REITs加权分派率与中证红利指数股息率相仿。我们测算全市场市值加权现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）为8.23%，其中产权REITs为5.77%，高于中证红利指数股息率（TTM）2bps，高于十年期国债利率334bps。1月末P/NAV倍数为0.87，相对12月末的0.92有所下降。
发行端稳步推进，市场各方持续探讨如何深化市场建设。首批消费REIT华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT配售比例维持高位，拉开本年新项目发行的序幕。在积累了近3年的市场实操经验后，我们相信2024年市场或将在扩大规模以及制度建设等方面进一步推进，市场各方的积极参与和建言献策亦能帮助中国REITs市场行稳致远。
估值进一步压缩后高分红配置价值有望显现。经过1月估值进一步压缩后我们认为部分项目调整幅度或已大于其基本面波动。我们建议1）挖掘经营稳健且具有超跌可能的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs；2）持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值；3）估值合理、资产优质的新资产类型REITs。
项目运营不及预期；无风险利率大幅上行；解禁抛售大于预期。
正文
C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：截至1月31日，C-REITs总市值为804亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：已上市公募REITs限售解禁情况
注：1）数据截至2024年1月31日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场1月收益情况
注：数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2024年1月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
流动性与资金面
图表5：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2024年1月31日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs市场月度大宗交易金额
注：数据截至2024年1月31日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表7：1月资金价格振幅有所收敛
注：数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：12月M1、M2剪刀差略有收窄
注：数据截至2023年12月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：12月社融规模同比增速有所走高
注：数据截至2023年12月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：1月底十年期国债利率相对12月底下降14bps
注：数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
相对价值与相关性
图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2021年6月至2024年1月
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：1月产权REITs市值加权分派率（TTM）走高
注：1）分派率（TTM）= 最近4个季报披露的单位可供分配金额之和除以市值，少于4个季报的项目的可供分配金额按天数年化；2）新上市项目从第一个季报发布日期起纳入计算；3）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，REITs季报，中金公司研究部
图表13：C-REITs的估值分位数处于长期历史的低位
注：1）数据截至2024年1月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：权益市场当前均面临负动量压力
注：数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2024年1月31日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：C-REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率60日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
P/NAV、现金分派率与IRR
图表18：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2021年6月21日至2024年1月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：C-REITs 1月交投及估值情况
注：1）除23年期中基金总资产、23年期中基金净资产、23年期中基金总资产与净资产的比例外，其余数据均截至2024年1月31日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于不复权收盘价计算；4）预期现金分派率（2023年实际或招募书2024年度预期）的计算中，普洛斯、盐田港、蛇口产园、张江产业园REITs使用2023年三季度与四季度可供分配金额之和年化计算，国家电投新能源、京能光伏、湖北科投光谷、城投宽庭保租房等2023年内上市REITs使用招募书2024年度预测可供分配金额计算，其余REITs使用2023年四季度报告披露的本年累计可供分配金额计算；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs2021、2022年实际现金分派率及预期现金分派率采用总市值加权法计算；5）未发布2023年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2023年中报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；7）NAV均剔除分红
资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部
细分板块表现
图表22：产业园REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：仓储物流REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：环保REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：高速公路REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表27：保障性租赁住房REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表28：能源REITs 1月价格表现对比
注：1）数据截至2024年1月31日；2）以2023年12月29日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
近期政策与潜在项目跟踪
图表28：部分近期REITs相关政策
注：以上政策及文件依次来源于http://www.pbc.gov.cn/tiaofasi/144941/3581332/5162196/index.html；http://www.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj/nszfbgtwj/szbf/202401/t20240109_2313455.html；https://www.gd.gov.cn/gdywdt/gdyw/content/post_4330786.html；https://dpc.xm.gov.cn/xxgk/zc/gfxwj/202401/t20240116_2810419.htm；http://www.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj/nszfwj/qt/202401/t20240126_2315239.html；https://fgw.fuzhou.gov.cn/fgwzwgk/fg/202401/t20240129_4768988.htm
资料来源：中国人民银行，陕西省人民政府，广东省人民政府，厦门市发改委，福州市发改委，中金公司研究部
图表29：部分潜在REITs项目12月动态跟踪
注：以上动态依次来源于https://www.bidcenter.com.cn/news-270796463-4.html；http://www.cninfo.com.cn/new/disclosure/detail?plate=sse&orgId=gssh0600638&stockCode=600638&announcementId=1219026287&announcementTime=2024-01-30；https://www.bidcenter.com.cn/news-270144914-1.html；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=38352；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=37877；https://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000030；https://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000029；https://zhaotoubiao.sipac.gov.cn/szgyy/gyjtqycg/003001/20240117/be8f8115-b5d2-4520-9606-5502401e696e.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-268810222-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-268463644-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-268448818-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-268184190-4.html；http://www.bidizhaobiao.com/info-398917699.html；http://www.bidizhaobiao.com/info-398908643.html
资料来源：上交所，深交所，巨潮资讯网，采招网，比地招标网，苏州工业园区委员会公共资源交易中心，中金公司研究部
海外REITs市场回顾
图表30：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表31：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：1）数据截至2024年1月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表32：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2023年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表33：美国权益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新数据截至2023年三季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表34：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表35：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2024年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表36：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2024年1月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表37：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2024年1月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表38：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2024年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表39：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2024年1月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表40：美国各板块REITs总回报情况
注：1）2017-2023年数据为年度总回报率，2024年1月数据为月度总回报率；2）数据截至2024年1月31日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
本文摘自：2024年2月4日已经发布的《公募REITs月报（2024-1）：基本面事件造成短期扰动，高分红配置价值依旧凸显》
分析员 裴佳敏 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
联系人 张星星 固定收益 SAC 执证编号：S0080122030064
分析员 张文杰 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
分析员 孙元祺 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
分析员 顾袁璠 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080523080008
联系人 谭钦元 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080122030137
分析员 张宇 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
分析员 杨鑫，CFA 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553
分析员 陈健恒 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220
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