转自：中国经营网
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
（上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖。受访者/图）
近年来，城市更新正成为上海市城市建设发展的“主旋律”。1月23日上午，上海市第十六届人大二次会议开幕，上海市市长龚正作政府工作报告（以下简称“报告”），多次重点提及城市更新工作。
报告提出，2024年，上海市要大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。
《中国经营报》记者注意到，从上海新天地到蟠龙天地、鸿寿坊，瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”，00272.HK）在上海市打造了多个城市更新“名片”。正因如此，在2024年上海市两会期间，上海市人大代表、瑞安房地产行政总裁王颖提交了《关于上海进一步优化城市更新工作的建议》。
王颖建议，上海市应直面目前城市更新工作中的难点，研究现有的政策法规，坚持规划引领，激发经营主体参与的积极性。用更创新的城市更新理念和方法，促进人居环境的改善、城市面貌的提升和经济社会的高质量发展。
加强现有政策法规执行力度
据了解，面对城市更新工作提出的新要求，上海市已出台一系列相关指引或意见，在进行顶层设计的同时，形成了一套较为完整的机制。
2023年11月17日，上海市发布《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》和《关于促进城市功能融合发展创新规划土地弹性管理的实施意见 (试行）》。
王颖注意到，上海市部分行业主管部门也有相应的政策法规落地，但是有些部门的政策法规调整工作并不及时，导致新旧政策之间不一致。
在王颖看来，上海市城市更新工作需要结合现有政策法规和实践，研究与之相关的政策法规条例之间的关联度。同时，要疏通实际推进过程中的“卡点”，解决痛点，加强政策间的相互协同，坚持规划引领。
以优化涉及风貌保护项目的审批流程为例，王颖建议，在顶层设计指引下，多维度、多层面加强各部门之间的协同，建立跨部门联动操作模式，提高对风貌保护项目的审批效率，让创新理念得到实施，激发经营主体参与城市更新的积极性。
城中村改造是当前上海市城市更新的工作重心。记者了解到，对于城中村改造项目而言，由于地块边界通常犬牙交错，规划板块内外各空间和功能形成有机统一的整体至关重要。
对此，王颖分析认为，城中村周边道路、绿地、水系及公建配套项目与改造项目需要以同等建设标准整体打造。同时，提前开展规划布局工作，配套完善的交通、教育、医疗等设施，实现整片区域品质的提升和城市面貌的改变，发挥经济引擎作用，带动区域高质量发展。
在城市更新解决方案方面，王颖表示，上海市城市更新要根据城市发展的总体目标，进一步开拓思路、创新方法，从而领跑全国。
针对城市功能融合发展中的一些具体实施细则，如土地弹性管理，王颖建议，要分用途、分业态明确各自的土地价款，特别是在含住宅功能的混合用地中，建议明确住宅与非住宅用途各自对应的土地价款，以及相应的竞拍溢价分配比例等问题。
“针对集约化用地、竖向垂直功能复合的更新发展项目，建议采用以‘三维地籍’模式为代表的土地立体化管理创新做法，解决新时期土地立体化开发和城市高复合发展的新需求。”王颖补充道。
对于需要开展多功能复合发展和风貌保护等复杂工作的城市更新项目，王颖则建议，从项目立项阶段就要公平公开遴选优质经营主体，并严格按照项目全生命周期“整体定位、整体规划、整体开发、整体运营”的指导方针进行建设运营。
建议借鉴国际成功案例经验
王颖表示，上海市已出台支持复合利用土地的政策，但复合功能项目开发运营仍面临着诸多挑战。比如，在涉及历史风貌保护项目的改造过程中，新建筑、新功能与原风貌、原肌理如何有机融合？如何更好地平衡城市更新项目的经济效益、社会效益与可持续发展要求？
“这都需要用理念创新、方法创新来推动城市更新工作的模式创新。”在王颖看来，上海市更好地推进城市更新工作，可以借鉴国际成功案例中的好思路和做法，实现经济效益、环境效益和社会效益的平衡。
近年来，传统办公业态面临明显压力。王颖指出，人们对于办公的需求也在发生变化，植入艺术、文化、现代生活方式和舒适居住等元素的复合空间场景，越来越受到老百姓的喜爱。
“位于美国纽约的曼哈顿下城，通过混合功能的改造，将办公空间改造为住宅、酒店。让它从一个单一的金融中心发展成为高密度且功能复合的全时全日活力社区，这样的做法非常适合上海市借鉴。”王颖认为，复合功能活力社区的打造，可以让城市中心的土地资源得到更加高效的利用，充分释放中心城区能量，实现“向更新要效益”目标，进而激发城市活力。
在王颖看来，位于澳大利亚悉尼的Quay Quarter Sydney项目，也是值得上海市借鉴的城市更新案例。据悉，该项目并不是简单拆除原有超高层塔楼再进行重建，而是在保留原塔楼大部分主体结构、修复2座历史文化建筑的基础上，大幅扩建裙房和塔楼，并新增了住宅和公共空间，通过多地块联动更新、容积率总体平衡，从而提升街道和巷弄的活力，实现了“向存量要功能”的目标。
王颖分析认为，这种兼顾有机融合理念创建新楼宇、新地标的做法，很好地平衡了城市焕新、经济发展及绿色可持续三者的关系，同时满足了项目办公租户、消费者和居民、周边社区的需求，可以为上海市推进城市更新工作提供一些新思路和新方法，为细化落实已有的相关实施细则提供参考。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）
