转自：南昌发布
小区共有部分收益属于业主所有，
业主可以设立业主大会，
选举业主委员会
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近日，
江西省住建厅公布修订后的
《江西省业主大会和业主委员会
指导规则（试行）》，
对业主大会和业主委员会的
成立、选举、换届和日常活动
进行规范，
维护广大业主的合法权益。
具体包括哪些内容？
一起来了解↓↓
一个物业服务区域成立一个业主大会
业主包括哪些人？据了解， 依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书或者征收决定等生效时；因继承取得物权的，自继承开始时；因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业服务区域成立一个业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。
建设单位缺席不影响业主大会筹备
业主大会如何筹备？一个物业服务区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告，并按规定提供物业服务区域登记证明、建筑规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明和物业管理用房配置证明等资料。
建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告。街道办事处（乡镇人民政府）也可以根据物业服务区域实际情况指导居（村）民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
建设单位不参加业主大会筹备组怎么办？规则明确，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知建设单位参与筹备组，如建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
小区共有部分收益优先补充维修资金
业主大会活动方面，明确由业主共同决定事项包括：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会管理，也可以以合同方式委托物业服务企业或者其他经营主体经营。利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。业主共有部分收益应当优先用于补充建筑物及其附属设施的维修资金。
新老业委会须在10天内交接资料财物
业主委员会由业主大会选举产生，五人至十一人单数组成，每届任期不超过五年。
业主委员会成员候选人通过下列方式产生：业主自荐或五名以上业主联名推荐；业主大会筹备组推荐；街道（乡镇）或者社区（村）党组织推荐。
业主委员会根据业主大会授权决定大额建筑物及其附属设施的维修资金使用、小区公共收益支出、公共设施完善等事项前，应当主动向街道（乡镇）或者社区（村）党组织和居（村）民委员会报告。
业主委员会及其成员不得有下列行为：挪用、侵占业主共有财产；抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；明示、暗示物业服务企业减免物业费；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；拒不执行业主共同决定的事项；违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
新一届业主委员会产生之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
可成立“物管会”临时代行业委会职责
住宅项目有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会临时代行规定的业主委员会职责：不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但确有困难一年内未成立的；业主大会成立后，未能依法选举产生业主委员会的。
物业管理委员会由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会代表组成，人数应为五至九人的单数，其中业主代表人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任、副主任人选由物业管理委员会成立七日内召开会议推选产生。
物业管理委员会中业主代表应当具有业主身份，并符合业主委员会成员候选人条件。街道（乡镇）、社区（村）党组织应当加强对物业管理委员会中业主代表人选的审核把关。
物业管理委员会的任期一般不超过两年，期满仍未选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。
来源：洪观新闻记者 吴跃强
编辑：梁琼 二审：涂景 终审：杨赟
