摘要：2024年开局，住房租赁金融17条正式落地。租赁企业将获得进一步的资金支持，有效缓解融资端问题，推动专业化、规模化发展。（报告期2023.12.19-2024.1.18）
观点指数 租赁企业相继通关盈利关卡，管理规模获增长 2023年，公开宣布实现盈利的租赁企业新增了泊寓和瓴寓两家，其中万科2023年内实现整体盈利，瓴寓2023年整体利润和经营现金流也实现双正。租赁行业头部企业先后宣布实现盈利，为行业发展注入信心。
住房租赁金融17条落地，国泰君安城投宽庭保租房REIT上市 值得注意的是，2024年开局，住房租赁金融17条正式落地，将多方面支持和培育住房租赁市场发展。政策支持下，保租房投融管退发展模式逐渐清晰，住房租赁市场商业循环已经打通。同时，在今年年初，国内第五单保租房REITs产品成功上市。
福星股份入局，市场房源挂牌量继续下滑 在政策支持下，众多企业机构、投资者加速布局住房租赁赛道，为市场注入新鲜活力。期内福星股份计划将20万方的“商业办公用房”项目用于开展长期租赁住房业务。
租赁企业相继通关盈利关卡，管理规模获增长
已经过去的2023年，住房租赁企业紧抓发展机遇，在规模、运营管理等多方面实现不同程度的增长，推动行业高质量发展。
万科在2023年媒体交流会上表示泊寓2023年内将实现整体盈利。瓴寓也在官微公开宣布2023年实现了规模与利润双项指数的新高，同时整体利润和经营现金流实现双正。
值得一提的是，瓴寓2023年平均出租率94%，年平均GOP率91%，项目人房比1:200，超2000间房源的大社区平均爬坡速度为6个月，同时2023年瓴寓完成了7个重资产项目的退出。
目前已公开宣布实现盈利的租赁企业还包括冠寓和招商伊敦。冠寓早在2021年就实现首年盈利1.4亿元，同时龙湖在2022年业绩说明会上表示，冠寓业务已经连续2年盈利，2023年也会有比较良性的盈利增长。招商蛇口在2022年中期业绩会上表示，招商伊敦是目前行业内为数不多，也是唯一一家已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利的公司。
租赁行业头部企业先后宣布实现盈利为行业发展注入信心，同时也吸引各类企业、机构入局。
除此之外，租赁企业在规模方面也有不错的增长。如金地草莓全年成功获取14个项目，完成3个项目的开业；瓴寓新增开业量和新增签约量均突破2万间，同时2023年新增15个合作伙伴，国央企占比93%，资（产）方实现复购10个。有巢公寓管理房间数增长至5.6万间，在上海全年累计开业6个项目，可提供房源近8300套。
此外，期内有巢公寓发布2023年首个新品——有巢国际公寓社区·上海芦恒路店。项目坐落于上海闵行区，是2024年该区入市的首批大型租赁社区。项目包含3幢楼，可提供房源约1700套，本次首期入市的为2号楼与3号楼，可提供房源1027套，可满足长租及短租等不同租赁形式。
蓝领企业也取得不错的增长，从2014年到2024年，安歆公寓完成了从上海第一家店到全国22家人才社区的蜕变，资管面积约300万平方米。同时，2023年安歆公寓全年人效增长58%，项目布局新拓嘉兴、芜湖、共青城、蚌埠、绍兴以及台州六城，全年新签约项目26个，新开业项目26个，与11家政企新签战略合作。
来源：观点指数不完全统计
据观点指数监测，样本企业录得的新开业项目4个，新增开业项目数对比上个报告期有所下滑，有新增门店入市的样本企业主要包括金地草莓、招商伊敦、城家公寓以及雅诗阁。
新开项目主要分布于上海、深圳、无锡等租房热门城市。
其中12月21日开业的城家高级公寓嘉定新城地铁站店由平安不动产打造，并委托城家公寓负责项目的运营服务。项目可提供公寓642间，计容建面3.6万平方米。
目前，平安不动产已落地租赁住房项目共18个，布局北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等核心城市，租赁住房总规模160亿+，总房间数2万余间。
住房租赁金融17条落地，国泰君安城投宽庭保租房REIT上市
回顾期内颁布的住房租赁市场相关政策文件，可以看到继续从监管与支持两方面推动住房租赁市场的发展。
其中，广州、赣州、义乌、海南等地出台公积金相关管理办法，优化公积金提取业务。市场监管端，合肥出台《关于进一步规范住房租赁市场加强住房租赁资金管理的通知》文件，进一步规范住房租赁市场，加强住房租赁资金管理。
来源：观点指数统计
值得注意的是，2024年开局，住房租赁金融17条正式落地。1月5日，中国人民银行及国家金融监督管理总局联合发布金融支持住房租赁市场发展的意见。
《意见》从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出了17条举措，培育和发展住房租赁市场。
来源：政策文件，观点指数整理
其中在拓宽投融资渠道方面就提到，增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金以及引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
在信贷产品和服务模式创新方面，则是提到加大住房租赁开发建设信贷支持力度、支持团体批量购买租赁住房的合理融资需求、支持发放住房租赁经营性贷款以及完善住房租赁相关企业综合性金融服务。
这意味着租赁企业参与住房租赁项目建设管理的过程中将获得进一步的资金支持，有效缓解租赁企业融资端的问题，推动专业化、规模化发展。
《意见》中明确了不同商业模式租赁企业的信贷支持力度。
住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
同时，对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。
此外，在金融支持住房租赁市场方面，期内青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。
据观点指数了解，2023年初提及的租赁住房贷款支持计划已经在福州、济南、天津以及青岛等地执行，四城获得试点贷款约40.86亿元左右。
随着金融、土地、财税等多方面的支持政策频频推出，保租房投融管退发展模式逐渐清晰，住房租赁市场商业循环已经打通，将吸引更多市场主体参与到租房市场中，同时有效调动企业参与保租房建设管理的积极性。
1月12日，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”，基金代码:508031）在上交所成功上市，成为国内第五单成功发行的保租房REITs产品。
基金募集规模30.5亿元，是目前发行规模最大的保租房REITs。项目底层资产包括位于上海杨浦区的保租房项目江湾社区和光华社区，合计可提供近3000套的租赁住房，总建筑面积约16.94万平方米，截至2023年9月30日合计出租率93%，底层项目已进入稳定运营阶段。
福星股份入局，市场房源挂牌量继续下滑
在政策的支持下，众多企业机构、投资者等频频布局，为租房市场注入新鲜活力，这也表明企业机构以及投资者等主体看好住房租赁市场的发展。
1月8日，福星股份发布公告表示，计划将福星惠誉·东湖城、福星惠誉·红桥城等核心区位的首期20万方“商业办公用房”项目用以开展长期租赁住房业务。
同时福星股份将充分利用国家对长期住房租赁业务在金融信贷等方面的支持，包括但不限于“住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款、住房租赁企业债券、房地产投资信托基金等。
可以看出，金融支持住房租赁市场的发展对企业来说有比较大的吸引力，企业融资端获得一定资金支持，同时推动企业盘活闲置存量资产，增加住房租赁市场供给。
数据来源：中国房价行情网，观点指数整理
租赁市场表现上，12月，全国住宅挂牌出租58.7万套，供给量环比下降9.13%，普通公寓挂牌出租9513套，环比下降9.4%，租赁住宅和普通公寓的挂牌房源量连续两个月下滑，业主挂牌积极性减弱。
城市租金表现上，报告期内（12月）观点指数监测的十城平均挂牌租金70.49元/月/平方米，环比上涨1.23%，挂牌租金出现回温，主要由北京、南京以及武汉等城租金上涨带动。
具体来看，一线城市中深圳和广州两城挂牌租金均出现超5%的跌幅，租房市场活跃度有所下降。
