转自：中国经营报
本报记者陈婷陈靖斌广州报道
广州探索房票安置迈出了实质性的一步。
2024年1月5日，广东省广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出全市第一张房票。此前一天，广州市政府常务会议审议通过《广州市房票安置实施方案》（以下简称“《实施方案》”）。
近日，广州市规划和自然资源局就广州“房票安置”热点问题作出解答。其中显示，被征收人可自主灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿。房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的新建商品房，房票限转让一次。
“房源超市”中的房子从何而来？2024年1月10日，中海地产（0688.HK）相关负责人向《中国经营报》记者确认，公司纳入“定点入库”名录，但具体是哪些楼盘项目支持房票购买，其表示：“现在还不好说。”而对于中海地产参与房源筹措的主要考量，该负责人没有作出回答。
截至目前，广州是首个落实房票安置的一线城市，但由于《实施方案》尚未公开，许多细则仍不透明。从荔湾区入手，记者尝试联系广州市荔湾区宣传部方面进行了解，但没有得到回应。回溯过往，热点城市郑州在2022年就已开始尝试落实房票制度，其参考借鉴了同省城市信阳的做法。据了解，信阳实施房票安置3个月后累计开出房票199张。不过，关于房票制度的大面积推广至今仍有争议。
荔湾区成为首个试点
2024年年初，石围塘征拆现场开出了广州首张房票。
地处广佛交界，常住人口超过10万人的广州市荔湾区石围塘街，以茶叶、花卉等产业闻名遐迩。近年来，石围塘片区加速推进改造，其作为荔湾区白鹅潭商务区的重要组成部分，用地范围4.76平方公里，规划以现代商贸、科技服务功能为主，依托芳村茶叶市场等产业基础，活化广三铁路石围塘百年火车站旧址，打造历史与现代交融的滨江新型总部集聚区。
2023年年末，石围塘片区旧城改造正式交接首批补偿款和安置房。2024年年初，石围塘征拆现场开出了广州首张房票。
据广州市荔湾区党委宣传部官方微信公众号“广州荔湾发布”，2024年1月5日，广州市荔湾区土地开发中心以石围塘项目为试点，率先落地全市第一批房票安置（共8张）。据介绍，已发放的房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付有效期限等信息。
根据广州市规划和自然资源局给出的解释，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。为鼓励被征收人选择“房票安置”，按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定的政策性奖励，具体比例由各区自行制定。房票最长使用期限为18个月，具体细则由各区制定。
已公开的荔湾区房票凭证显示，约250万元的票面金额，政策性奖励约1万元。
广州荔湾区土地开发中心表示，房票是征收安置的一种创新制度，将群众诉求与城市建设相结合，相比其他安置方式，房票制度拓宽了政府安置渠道，有利于激发房地产市场活力，同时满足被征收人差异化需求。下一步，将在聚龙湾、花地河西片区等项目大力推广房票安置模式。
广州市民小楠（化名）对记者表示，房票制度更适用于“老破小”密集的区域：“因为现在很多‘老破小’装个电梯都很麻烦，推行房票安置有助于进一步推动城市更新，但在别的地方推进房票有难度，并且房票还有一定的溢价。”在广州市民小刘（化名）看来，房票试行后，大家还都处于观望状态，而且试点的石围塘是国有证私人房屋，与一般大规模的旧村改造产权性质有所差异。“能否大规模推广还得看下一步试点推进情况。”小刘说。
转变超大城市发展方式
当前，广州市城中村名录共包含272个城中村。
房票安置政策并非由广州首创，但广州是首个推行房票安置的一线城市。
早在2023年10月，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》（以下简称“两个专项”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过，明确提出通过探索房票政策机制破解改造安置难题。这一提法在当时引起广泛讨论，焦点在于房票使用规则及其可行性。2024年1月4日，广州市政府常务会议审议通过了广州市规划和自然资源局提交的《实施方案》。
广州市规划和自然资源局在热点问题解答中指出，广州城中村改造面临“一多、一长、一大”三大堵点：原地安置多、改造周期长、房地产市场库存压力大，推出房票安置也是为了破解前述难题。“房票政策进一步拓宽拆迁安置渠道，满足人民群众对房屋安置的多样化需求，为其他超大特大城市推进城中村改造提供借鉴。”
推进城中村改造向来不易，个中利益关系错综复杂。但对于广州这样一个超大城市来说，推进城中村改造是其新时期加快转变超大城市发展方式和提升城市竞争力、治理水平的重要途径。
2023年，广州被纳入国家低效用地再开发试点城市。广州市规划和自然资源局提供的数据显示，广州现状建设用地面积为1917平方公里，国土空间开发强度约为25.5%。经初步调查认定，广州中心六区建设用地765平方公里中，约34%为低效用地，规模达261平方公里。土地资源日益紧约。
为解决城市增量预留空间日益稀缺的问题，“两个专项”统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。
当前，广州市城中村名录共包含272个城中村。据广州市住房和城乡建设局有关负责人透露，2023年广州城中村改造全面提速，共新开工12个城中村改造项目。截至2023年7月，广州全市城中村改造项目累计完成固定资产投资3400亿元。
房票制度推广待考
2022年，郑州、信阳、常熟、绍兴、宁波、鄂州、温州、温岭等多个地方就已开始探索房票制度。
事实上，房票的实施早有先例。2022年，郑州、信阳、常熟、绍兴、宁波、鄂州、温州、温岭等多个地方就已开始探索房票制度。
以信阳为例，在资金方面，信阳强化资金监管，依托信阳华信、申信等本地平台公司，与辖区政府签订《房票安置工作资金保障合作框架协议》，由平台公司根据辖区政府匹配的资源进行融资，融资后的资金注入专用账户。房地产企业凭房票、备案生效的购房合同、购房发票，通过结算系统结算。
据悉，信阳建立了房票核发结算系统平台，被征收人对于房票购房后多余部分，通过结算系统申请兑付，实现房票签发、使用、结算、清算“闭合式”管理。严格执行“安置权益货币量化金额+政策性奖励”票面资金核算规定，加强房票兑付资金保障，保证资金池资金充足，最大限度满足房票兑付需求。
但国海证券研究所联席所长夏磊在2022年举办的中国财富管理50人论坛青年学术论坛上表示，上述房票制度的做法提供了两种选择：选择房票安置会给予8%的额外补偿，并且理论上一年以内没有购房会再重新获得货币安置；选择货币安置则无法确定拿款时间，该做法使得选择房票成为一种必然。但这种房票创新是地方的自发行为，也不适合大面积推广。
夏磊表示，房票的好处在于定向使用，本地的资金只能用于本地的房地产交易，不会再度推高一、二线城市房价。基本运作流程是政府向购房者发放房票，购房者持房票购买住房，开发商凭房票找政府结算，看似是铁三角，但是一旦结算不顺畅，房票就会变成三角债。在整个运行机制中，房票的核发人需要接收这个房票，并在10个工作日内划拨应付的资金去兑付房票。本质上是开发商先垫资给购房者，然后再找政府去结算。
中国信息协会常务理事、国研新经济研究院创始院长朱克力向记者指出，在房票制度下，保障资金流入以确保房企的后续经营不受影响至关重要。为实现这一目标，政府可采取一系列措施。
“首先可与信誉良好的开发商建立长期合作关系，确保开发商能够接受房票作为支付方式并及时与政府结算。其次可设立专项资金池，用于与开发商结算房票，确保资金流畅通。此外还可通过优惠政策、税收减免等措施，鼓励更多开发商参与房票安置项目，从而增加房源供应。”朱克力建议道。
