12月14日，北京发布楼市新政，这是继9月“认房不认贷”后，又一释放改善性住房需求的重要政策。
在新政发布的首个周末，北京一些楼盘售楼处热闹了起来，位于亦庄的招商玺就是其中之一。
该项目销售人员表示，楼盘平时看的人也不少，这两天客户咨询和到访量又有所增加，之前一些客户看的多，新政出来后，成交量也有所增长。
实际上，作为亦庄河西目前唯一在售新房项目，叠加周边配套比较成熟等优势，招商玺从拍地到新房预售一直备受关注。
10月13日，招商玺一期开盘，并于开盘当日官宣260套房源全部售罄，成交金额35.72亿元。但根据北京住建委官网数据，项目至今只有8套网签数据。
对此，销售人员表示，一些客户需要先卖掉老房凑齐资金，还有一些客户有资质问题，导致没有及时网签，后期可能会清退一部分房源。
一位业内人士则认为，招商玺开盘官宣的数据至少要打3折看。
PART ONE
配套成熟 轨道交通待完善
纵观今年北京土拍，招商玺所在的亦庄X47地块算得上顶流地块之一。
早在竞拍前，亦庄X47地块就收到近30次网络报价，竞拍过程中，中海、金茂、保利等30余家房企及联合体接连举牌，价格由最初的68.8亿元一度上涨至79.12亿元。最终，该地块以79.12亿元+5.3万平方米现房销售成交，楼面价4.44万/平方米。
多位业内人士表示，X47地块所处区域住宅项目相对较多、配套也较为完善，房价涨势明显。且该区域已经3年未有纯商品住宅用地供应，加之对照之前上新项目，基本没有愁卖的。
具体来看，招商玺位于亦庄较早开发的河西板块，处于南五环外，该片区附近遍布高新产业、优质教育及成熟商业，承接了亦庄大多数人口的居住需求，房价几年内走出了独立行情。
教育配套丰富且优质，项目2公里内有8所幼儿园，4所公立学校，2所国际学校，西侧400米是亦庄实验中学，西侧900米是亦庄实验小学，西南侧1.4公里是被誉为海淀六小强中榜首位置的人大附中亦庄新城学校，东北侧2.2公里是耀华国际教育学校（亦庄校区），北侧1.5公里是北京市中芯学校。
北侧一路之隔便是北京第二中学经开学校，北京二中是东城区名列前茅的中学，而经开区学校是涵盖小学至高中十二年建制的公办学校，是北京二中教育集团成员校。
商业方面，从招商玺出发步行到新建的龙湖天街约600米，项目北侧步行500米就是亦生活商业区，麦当劳、星巴克、生鲜超市、便民菜场，一应俱全，开车十分钟可到达亦庄人常去的大族广场、力宝广场等商业。
医疗方面，开车十分钟可到达同仁医院、爱育华儿童医院以及肿瘤专科医院振国医院。项目西侧1.4公里左右是中国中医药大学附属东方医院。此外，人大附南侧将会修建一座规模达32万平方米的儿童医院。
美中不足的是轨道交通，亦庄有一条从定海园到奔驰南的地上有轨电车T1线，距离项目直线距离600米左右，但T1线需要等红绿灯，运行速度比较慢，是一条适合观光的有轨线路。项目距离最近的地铁站荣昌东街约4.1公里。不过，项目直线距离1.5公里左右有条S6线的规划。
如果开车，从项目出发，30分钟内基本可到达亦庄任何地方，如果去国贸、金融街等约要1个小时左右。
PART TWO
价格倒挂成卖点
招商玺定位为偏豪宅的终极改善产品，整个小区共计22栋楼，楼间距54-67米，8-22层的洋房、小高和高层，共计972户，其中现房销售300套。
小区1号楼10层，2号楼8层，20和17号楼分别为15层和16层，8号楼和9号楼是22层，其余楼栋均在17层，共有143-183-228-266平方米四个户型平层产品，占比分别为35%、35%、25%、5%。
从项目沙盘可以看出，招商玺的楼宇排布有些变形，17、18、11、13、5、6号楼,对后排两侧楼栋边户稍有遮挡，影响采光。
户型设计没有硬伤，只不过一些细节还需再打磨，项目既有三面宽，又有四面宽户型，外立面是大面积的铝板+玻璃幕墙。
如183平方米四室两厅三卫的户型，是143平方米的放大版，相较于143平方米的户型，客厅面宽从4.5增加到了6.4米；主卧面宽从3.8增加到了4米，洗手间配有浴盆；南向次卧面宽增大并增加独立洗手间；北向卧室和书房面积也都有增加，但厨房面积略小，后期入住的话，可以视居住情况将厨房与书房打通，加大了厨房操作面积，客厅空间效果会更好。
相比前两种户型，228平方米的四居三卫变化比较大，主卧是南北通透大套间，三分离卫浴+观景浴缸+男女主独立衣帽空间，北侧餐厨一体，旁边有独立家政间，但主卧和次卧相邻，可能会存在相互打扰的情况。
此外，立体中央园林设计，其中两个下沉式庭院，单独约3000平方米的会所是招商“玺系”作为终极改善产品的一大卖点。
项目均价为7.7万/平方米毛坯售价，除了部分1-2层外，其他房源均需捆绑5200-7000元/平方米的精装包，不同精装包根据对应价格配置相应的建材、配饰、电器等。
根据贝壳找房数据，目前同区域内可与之对标的二手房金茂逸墅、金茂悦、中海京叁号院均价分别在93218元/平方米、89011元/平方米和10万/平方米。
因此，项目一度以“倒挂严重、买到即赚到，完全不愁卖”为卖点。
业内人士认为，招商玺加上精装修价格在8.3-8.5万/平方米之间，因为是期房，有租金等沉没成本，所以并没有宣传中倒挂的那么严重。
从城市界面、配套设施及价格等方面看，招商玺具备足够的优势。但从9月27日取得预售证，截至目前，网签仅有8套房源。
有购房者表示，项目刚开盘时，看房都需要验资，后来还启动了渠道合作。
业内人士表示，目前北京新房除了海淀等热门区域部分楼盘不上渠道外，一半以上均需上渠道，市场越冷，上渠道的项目会越多。而购房者在渠道买房往往比直接去售楼处可以享受到更多的优惠价格。
可以看出，在当前市场环境下，这种终极改善产品并没有宣传中的那样“叫好又叫座”。
