保障性住房，房地产投资
8月25日国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号，以下简称“14号文”）。保障性住房建设作为“三大工程”建设的重要组成部分，其对改善民生、提振房地产投资都具有重要的意义。本文对保障性住房建设的投资规模进行了估算。
我们估计，保障房建设主要实施的35个大城市中，潜在的新建保障房需求约为1700万套。在参考保租房拉动投资的数据基础上，我们估计每套保障性住房投资金额约为30.6万元。由此得到新建保障性住房的投资总额约为5.2万亿元。若保障房以每年300万套的速度筹建，则每年可拉动房地产投资金额约9200亿元。假设2023年我国房地产开发投资完成额同比下降9.5%，则保障房投资每年带来的投资金额同2023年房地产投资金额之比为7.7%。
结合我们之前估计的城中村改造带来的投资规模，在城中村和保障房重合投资部分为保障房投资一半的情况下，城中村改造、保障房建设每年带来的投资金额约1.2万亿元，预计将拉动2024年房地产投资增长10%。两大工程预计将对房地产投资下行起到缓冲作用。不过，主要城市保障房细则尚未出台，且商品房库存去化周期呈拉长态势，实际拉动值可能低于我们的估计。
8月25日国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号，以下简称“14号文”）。保障性住房建设作为“三大工程”建设的重要组成部分，其对于促进房地产发展模式转变，改善民生、提振房地产投资都具有重要的意义。本文将对保障性住房建设的投资规模进行估算，探讨保障性住房建设在缓解当前我国房地产投资持续下行中的作用。
从保障房建设政策的实施范围来看，“14号文”提出“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”。[1] 根据《2020中国人口普查分县资料》，全国城区常住人口在300万以上的城市共35个。
从保障性住房面向的对象来看，其重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体。以家庭为单元，保障对象只能购买一套保障性住房。因此，保障性住房主要面向城市中的租房家庭。根据七普数据，我们计算得到各个大城市房屋来源为租赁的家庭户比重，得到35个城市租赁家庭户的占比约为29%。参考住房自有率较高的新加坡，假设上述城市住房自有率提升至89%左右，则保障性住房需求规模最高可达2600万套。
从保障房的经营原则来看，建设保障房强调“保本微利”原则。在我国当前的保障性住房体系下，保障性租赁住房所占的比重较大。“14号文”提出的保障房主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租赁住房。但保障性租赁住房的经营原则也具有“保本微利”的特点，因此可以将其作为估计当前保障房投资规模的参考。
根据住建部的披露，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可完成投资3万亿元左右[2]。由此可得全国平均每套保障性租赁住房投资金额为33.3万元。而从“14号文”对保障房土地供应方式的规定来看，保障房可仅支付相应的土地成本，土地出让金方式的变化使得保障房价格较保租房进一步降低。由此我们假设保障房投资成本约为保租房成本减去土地出让收益部分。从厦门公布的保障性住房成本构成来看，单方成本为8055元/平方米，包括建设成本3956元/平方米、资金成本511元/平方米、2014年基准地价3137元/平方米和税金451元[3]。土地费用约占总成本的44.5%。数据显示，2013年至2018年，全国土地出让收入累计约28.1万亿元，扣除成本性支出后，土地出让收益为5.4万亿元，占土地出让收入的19.2%[4]。基于上述数据，我们可以估计得到土地出让收益约占保障性住房总成本的8%（44.5%*19.2%）。因此，与保租房投资成本相比，保障房成本大约可以降低8%，以保租房每套33.3万元计算，可以得到每套保障性住房投资金额约为30.6万元。需要注意的是，保障房的实际成本支出可能高于我们估算的水平。一方面，保障性租赁房的土地出让收益占比可能低于平均水平；另一方面，保障性租赁住房建设目标的单位为套（间），即其中部分是套，部分是间，可能导致套均成本被低估。
在前文中，我们估计35城保障性住房需求规模最高可达2600万套。而在实际情况中，一方面当前保障性住房体系下已有其他类型的住房投入建设，填补了对于保障性住房的需求，另一方面“14号文”中也提出利用破产处置、闲置住房等筹建保障性住房。因此，新建保障房的规模应减去已筹建的保障房和潜在可转换的闲置住宅。根据住建部披露，截至2023年9月，全国筹集保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间）[5]。我们大致假设“十四五”以来已经和正在筹建的保障性租赁住房约600万套。截至2023年10月，全国商品房住宅待售面积为3.1亿平方米。我们大致假定可供转换的闲置住房约为300万套。我们将2600万套减去600万套和300万套，得到新建保障性住房规模的估算值为1700万套。若每套保障性住房投资金额约为30.6万元，则可以得到新建保障性住房的投资总额约为5.2万亿元。
假设保障房的建设速度略快于目前每年250万套的保租房建设进度，以每年300万套的速度筹建，则保障房投资总额每年可拉动房地产投资金额约9200亿元。如果假设2023年我国房地产开发投资完成额同比下降9.5%，录得12.0万亿元，则保障房投资每年带来的投资金额同2023年房地产投资金额之比为7.7%。
我们在2023年7月31日的报告《城中村改造对房地产市场影响效果如何》中对城中村改造带来的潜在投资规模进行了估计，我们估计城中村改造每年将带来大约7471亿元的固定资产投资。鉴于城中村改造中明确指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，城中村改造和保障房建设之间应具有较大部分的重合。若假设两者重合投资部分为保障房投资的一半，则城中村改造、保障房建设每年带来的投资金额约1.2万亿元，预计拉动2024年房地产投资增长10%。如果考虑到城中村改造和保障房建设重合面更大、主要城市商品房库存去化周期拉长、城市层面保障房细则尚未出台、短期内保障房建设难以在全部大城市铺开，实际的投资拉动增速可能低于这一估计值。
注：
[1]资料来源：经济观察网，中国将推动新一轮“房改”，（2023/10/26）[2023/12/7]，https://www.eeo.com.cn/2023/1026/610866.shtml
[2] 资料来源：“十四五”时期 全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），央视网[EB/OL]，2022/10/12[2023/12/06], https://news.cctv.com/2022/10/12/ARTITu8UfXloKYhivuvIyym5221012.shtml
[3] 资料来源：厦门保障性商品房成本：8055元/平方米，台海网[EB/OL]，2014/10/25[2023/12/06], http://www.taihainet.com/news/xmnews/szjj/2014-10-25/1326371_3.html
[4] 资料来源：国务院新闻办就调整完善土地出让收入使用范围有关文件情况举行新闻发布会，中国政府网[EB/OL]，2020/09/24[2023/12/06], https://www.gov.cn/xinwen/2020-09/24/content_5546664.htm
[5] 资料来源：今年保障性租赁住房筹集建设任务完成72%，中国政府网[EB/OL]，2023/09/13[2023/12/06], https://www.gov.cn/govweb/lianbo/bumen/202309/content_6903777.htm
