火终于烧到央企身上 中国第十二大开发商金茂还好吗?
![](http://n.sinaimg.cn/default/622af858/20181010/default_avatar.jpg)
市场资讯
转自:包邮区
原标题:火终于烧到央企身上
![](http://k.sinaimg.cn/n/finance/crawl/42/w550h292/20231204/5405-4227444b5b1ab65d2a76958bfc430002.jpg/w700d1q75cms.jpg?by=cms_fixed_width)
今年5月,刚从中国金茂总裁升任董事长33天的李从瑞,辞职了。在中化集团工作了30年的张增根,空降到金茂,担任董事长。
李从瑞2009年加入金茂,担任公司副总裁兼北京公司总经理。他执掌北京期间,以北京广渠金茂府为开端的府系产品横空出世,加冕北京销冠,在行业迅速声名鹊起。
2013年,李从瑞升任金茂集团总裁。
李从瑞担任金茂总裁的十年时间,金茂从一个年销售额134亿的小开发商,成长为2000亿俱乐部的行业巨头。
楼市狂飙猛进的时代,没有多少人能保持冷静。2020年前,金茂毛利润率还超过20%,但之后,逐年下滑,今年上半年开发业务毛利率低到11%。
我问过金茂一位高管,空降的新任管理层对地产业务什么态度,他只回答说:
不太感冒。
李从瑞时代,金茂有七大区域公司,内部排名倒数前三是华南、苏皖和东南区域。
过去大半年,东南区域和苏皖区域已经消失了。东南区域被合并进华南区域,排名第一的华东区域,又吞并了苏皖。
现在,金茂只剩五大区域公司了。
人事地震后,中国第十二大开发商金茂,开始急速收缩。
1
金茂集团对倒数第一的华南区域,意见一直很大。
2018年到2020年,金茂从1000亿冲击2000亿规模期间,华南区域拿了太多高价地,最后在北方引以为傲的府系产品,并没能打动南方客户。
金茂府在北京一炮打响的,是他们的防雾霾的恒温恒湿科技系统。但金茂华南区域一位员工告诉我,广大华南群众对此并不感冒,他们讨厌的是:
回南天。
华南区域力推的几个重大项目,包括福州鼓楼金茂府在内,后来都成了业界的反面教材。
李从瑞时代,金茂就数次想更换华南团队。李从瑞每年去华南,都要狠批华南团队,可华南团队一直稳如泰山。但新董事长上任后,华南区首魏浙已经离开金茂了。
从10月份到现在,金茂在推进规模收缩的第二阶段:
撤销城市公司,广州公司被撤编。
多数城市公司都面临撤销编制的命运。比如华中的长沙公司,华南的广州公司。
但很多人没想到,12月1日金茂内部公告中,连北京、上海、杭州这些每年对集团贡献销售额超百亿的城市,都撤编了。
大规模撤编后,城市公司部分人员会合并到区域办公:
有三到五成央企城市公司员工,将会失业。
两年前,民企开发商经历的,现在的央企,似乎也要来一遍了。撤编的主要原因,是项目亏损。金茂华南的朋友说,即便是2019年前拿的地价不算高的土地,现在市场下行:
也开始亏损了。
2021年,金茂资产负债率大约75%。简单点说,只要资产贬值超过25%,项目就会开始亏存。
这几年,很多城市的项目又何止降价25%。今年上半年,金茂净利润已经从去年的41亿,下降到了17.7亿。其中归母净利润暴跌83%,只有:
4.33亿。
如果再加上可以进行资产减值、汇兑损益的其他全面亏损,金茂向母公司所有者提供的收益,从去年的贡献8.2亿,可能要变成今年的亏损了。
10月下旬,中国金茂发布公告,以28亿的价格卖掉了北京的威斯汀大饭店。
一位金茂的朋友告诉我,去年金茂上交了80多亿利润,前年上交了100亿出头,今年上半年上报的业绩是负数:
只能把酒店卖掉了。
撤销城市公司,是为了裁员、节约人力成本。金茂内部估算,每撤一个城市公司,至少可以省出50人的人力支出。
城市公司消失还有另一个原因:
市场那么差,不拿地还是只有死。
2
最近从主管部门,到银行,再到交易所,都在陆续开各种房地产行业的座谈会。
一位民企董事长跟我说,从7月份开始到现在,他已经开了小10个座谈会了。我问他有啥心得,他说备受鼓舞。我再问下去,他就不说话了。
上周,还有一家非央企的头部房企董事长到北京,我们吃了顿饭。他也说,这一年参加的房企座谈会,非常有意思。
9月份之前,他在座谈会上说,市场很糟糕,企业压力很大。其他央企发言却说,你看我们都在增长,你们自个不行,别算在市场头上。说得他哑口无言,领导因此觉得:
也不能老说市场差呀,其他企业就干得不错。
今年8月,一家头部央企做了一轮压力测试。
结果不太乐观。如果市场继续下行,旗下只有三分之一平台公司能盈利,三分之一勉强自负盈亏,最后三分之一需要集团输血,才能生存下去。
压力测试前,这家央企有去滞重库存的提法。但集团领导一度判断,行业今年会筑底。
拿到测试结果后,去库存升级到集团战略高度。集团领导对行业筑底的预期,调整到明年。
9月份以后,那位房企董事长再去参加座谈会,发现其他央企也开始吐槽:
我们压力也很大啊。
好几家央企开始进行史无前例的去库存活动——最大力度降价。他们甚至因为降价不断被地方政府处罚。但他们无可选择,在无可阻挡的行业大周期面前,央企无法独善其身。
一家央企的降价去化已经持续一段时间了。因为勉强算得过账,暂时没有调整组织架构。但内部的朋友说:
明年年初就不好说了。
但其他央企已经开始优化了。不止是金茂,中海等一些早就不下三四线的央企地产商,也因为在一线城市抢不到地,正大规模优化。
今年“1024”日之前,连续数年的北京霸主中海,竟然没拿到一块地。他们不得不跑到南四环外,拿丰台郭公庄这种去化注定艰难的地块。
新崛起的黑马国企华发,已完成北京区域公司的调整。几个月前,华发北方大区降级为区域公司,旗下所有城市公司降级为事业部。一直传说要和北方大区合并的北京区域,降级为城市公司,被华东大区吞并:
北京公司40%的人离职了。
这两年大家挤破头,都想进央企国企。只剩下一个月,2023年就结束了。这些央国企的员工,并没能坚持到今年结束。
轻舟已撞大冰山。
3
2022年年初,刚从阳光城出来的朱荣斌决定创业。他接下海南清水湾一块地,参与开发。
之后,在去年夏天的博鳌房产论坛上,这位创业者吐槽,说难道我们的国企都是好好的吗?虽然今天他们没有出现债务危机,但是:
他们的资产质量、经营水平,大家怎么就不关心呢?
一年很快过去,今年夏天,还是在博鳌房产论坛上,朱荣斌身份又变了。他成了代理商——合富辉煌的董事会主席。
这位前央企高管、暴雷民企董事长、创业者,现乙方公司董事长,讲了很长一通反思的话。
他说他入职合富,外界说他的工资从多少多少万降到多少多少万。怎么这些人,觉得我挣200万还瞧不起我?
挣200万还被人瞧不起,这是很有问题的。
他说过去我们习惯了高收入,习惯了各种光环。现在心态要调整下来,过去能做很多:
不是你的能力,而是我们时代的红利。
他说过去我们都鼓励做大做强,最后都摔得很深,今天大家都躺下了。政策是敞开了,各种工具箱能打的都打开了,以后还继续有新的政策。但行业出清,是一个非常漫长的过程。
他说了很多丧气的话。但他最后还是说,行业无好坏,这个行业不是没得做了,身边很多年轻人还在这个行业。
当时听完他的话,我想起前不久有学生问莫言,年轻人应该卷,还是躺平摆烂,莫言说:
不要被大风吹倒。