导读
今年以来，面对全新的消费市场，不少商管公司迎来“首进”的大好时机，纷纷开辟全新市场。这其中，既有招商商管、龙湖商业、旭辉商业等大型商管公司，也有K11 Select、印象城、碧乐汇等商管公司旗下的产品线拓展，究竟为哪般？
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招商商管首进长沙， 一元股份进军安徽
11月16日，招商商管在长沙举办发布会，并透露了其首进长沙，将打造长沙观沙岭招商花园城、长沙梅溪湖招商花园城两大项目。两座招商花园城计划于2024年启幕，届时将给长沙带来32万方商业体量。
其中，长沙观沙岭招商花园城依托长沙城市自带的网红属性，与长沙人“爱玩会玩”的娱乐天性，提出“品质生活秀场 IN LIFE！”概念。该项目体量约18万方，地上5层，地下1层，引进260+品牌，可提供1500个专享停车位。
围绕“时尚+”、“艺术+”“社交+”三个关键词，场景上结合长沙地标目的地月亮岛，融入现代建筑艺术语言与绿色生态的设计风潮，打造浮岛构想中庭“月亮之岛”和梦幻主题“月梦花园”；场内设计专属艺术空间“光合之境”，筑造星城艺文新领地；还迎合当下人们追求松弛感、氛围感商业的趋势，释放出更多城市公共空间。
而长沙梅溪湖招商花园城基于毗邻象鼻窝森林公园优势，与长沙夜经济火热的城市特点，定位为“潮玩聚场”，紧扣“聚”这一核心要素，将整个商业综合体打造成一个聚轻氧、聚活力、聚萌宠，构筑起更多元、活力和品质的新地标。
该项目体量约14万方，地上5层、地下1层，引入220+多元品牌，可提供1500个专享停车位。场景布局上，依托周边梅溪湖与森林公园景观优势，由外至内、由内至外，塑造消费者看得见的“生态氧吧”。同时，瞄准不同目标客群，将打造长沙首创跨层儿童乐园、梅溪新城首个400㎡3D裸眼巨幕，以及结合夜景特色的科技光影长廊。此外，项目还将建设成宠物友好型商场，提供专属“遛宠”地，传递人与宠物和谐共处的价值主张。
从招商商管发布信息来看，截至2023年6月底，已在全国超32座城市布局，包括深圳、上海、成都、武汉等一线、新一线城市。持有商业项目超70个，总体量面积超700万平方米。招商商管方面表示，“招商花园城”作为招商商管的拳头商业产品线，此次以“双花”项目进驻长沙，将为星城注入新的商业活力。
纵观长沙商业，在《2023城市商业力排行榜》里的排名升至第12位，吸引到国内外优质产品线布局，具有强大的商业发展潜力。长沙商业格局也从“一中心”走向多元化，招商商管综合考察规划、配套、交通、人口结构等条件以及城市规划落地效果后，显然看中了观沙岭、梅溪湖等片区的强势崛起。同时，长沙市场的强劲发展潜力，或许也将让招商商管的商业价值和影响力进一步提升。
无独有偶。同一天，一元股份成功签约宿州泗县万像奥特莱斯项目，正式进军安徽市场，以轻资产模式盘活城市存量商业，并引入“大有界”产品线。以”有界空间，无界美好“为理念，该项目以周边客群的品质生活为聚焦，同时兼顾时尚、休闲、社交，以丰富、多元、包容的生活方式，打造泗县最标杆现代化品质生活中心，带动城市商业整体升级。
该项目体量4万方，将打造汇聚全时段格调美食花园、最趣味儿童成长世界、无时差欢聚体验空间、品质生活一站式在内的四大品质体验空间，并以高性价比的品质+连锁化首店引入，同时结合一元股份商管集团品牌战略资源注入，形成独居特色的项目品牌矩阵，并以首进、差异性、引领性助力项目辐射全城。同时，项目此前已签约百运体育运动奥特莱斯、以及汉庭酒店，并均计划于明年下半年开业，为后期项目开业提前积聚人气。
据了解，目前，一元股份商管已于全国15个城市，管理及服务项目近40个，同时今年已获取6个轻资产项目，位于西安、南通、唐山、文昌、南京5个城市；以“人文商业”为特色，推出大有境、大有界两大核心产品线。此次一元股份商管首进安徽，或许是其深耕长三角战略的重要一步。
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商管公司旗下产品线开启“首进”模式
事实上，今年开展“首进”路线的远不止招商商管、一元股份商管。据铱星云商不完全统计，除了旭辉商业、龙湖商业、新城商业等大型商管公司外，K11 Select、印象城等产品线也开启了首进模式。
☆ “K11 Select”首进上海、杭州、无锡
今年6月，浦发集团与新世界集团旗下K11集团成功签署商业项目合作协议，明确双方将依托上海浦发上城TOD综合开发项目共同打造9万平方米商业空间。这也是K11集团将旗下K11 Select品牌首次入驻上海。
据了解，浦发上城TOD综合开发项目是浦东新区“金色中环发展带”上首个三线贯通的TOD站城一体项目，建筑规模约63万平方米，地处上海金桥，落位于浦东南北科创走廊。项目规划开发秉承绿色共生、互联共通、开发共享、区域共荣的愿景，期望打造国际化健康、智能、社交的工作生活方式典范。此次引入的K11 Select，为轻资产输出管理项目，将以活力多元的运营理念，让项目呈现一步一未来的商业“年轻量子力启航基地”，引领区域商业升级。
6月28日，2023余杭区重大项目集中签约暨重点工程现场推进会上，K11 Select购物艺术中心项目签约良渚新城，这是K11继拿下位于望江新城项目的杭州第二座K11，也是杭州首座K11 Select购物艺术中心。与此同时，K11集团与无锡市太湖新城发展集团有限公司达成合作，将K11 Select首次引入无锡。
K11 Select作为K11集团为新生代打造的品牌，将实体世界、数码世界甚至在元宇宙中的不同文化艺术爱好者联结，共同打造商业与潮流艺术设计和文化相结合的零售体验。K11集团方面曾表示，计划通过定制开发及轻资产运营等多种创新方式，拓展文化零售线下场景和流量入口，以轻资产模式加速商业管理业务拓展。预计到2023年底，K11商业管理轻资产项目将增至10个，而K11 Select或许正是其轻资产模式下的布局重点之一。
☆ “印象城”首进重庆
2月下旬，重庆陆海国际中心商业部分（原重庆100MALL）正式更名为“重庆印象城”，并于9月28日正式营业。该项目是由万科地产开发建设、印力集团管理的大型购物中心，也是“印象城”系列产品首次进入重庆。
重庆印象城位于重庆（化龙桥）国际商务区核心地带，458米高的陆海国际中心高效串联，商业、办公、酒店、观光四大业态场景互通。总体量约10万平方米，以“城心高质生活场域”为核心定位，引入超200个品牌，其中西南及城市首店、区域首店、最新形象店/城市旗舰店超69家，打造品牌力、内容力兼具的全新生活方式购物中心。
众所周知，近年来，印力集团经历了两轮重大调整，一方面从集团内部组织架构方面进行优化整合，构建“运营、推广、工程物业”铁三角，从“规模优先”转向“能力优先”的思路，提升管理效能，锻造商业运营核心竞争力；另一方面基于万科“一盘棋”战略，万科印力进一步融合旗下49个商业项目，并以“印象系”进行统一命名与运营，以此实现商业业务的统一管理，并赋能其实现突破性发展。
此次首进重庆的“印象城”，依托于重庆陆海国际中心这一地标建筑，它的亮相标志着渝中在加快打造国际消费中心城市核心区的征程中又添一处新地标，更显国际范，更具重庆辨识度和全国影响力。
☆ “in PARK”首进安徽
9月底，银泰集团旗下银泰商业管理集团与海恒集团达成合作，负责合肥海恒国际体验式商业街区项目，这也是首次将“in PARK”商业品牌引入安徽合肥。“in PARK”品牌定位为景观地标型高端商业综合体，致力于打造“街区+shopping mall + 微景观”的公园商业新形态，为消费者带来全新的高品质场景式消费体验。
（合肥经开区双湖科创园）
海恒国际体验式商业街区项目位于国家级经济技术开发区——合肥经开区“双湖科创圈”，总占地面积64.5亩，规划总建筑面积23.3万方，地处经开区锦绣大道以北、习友路以东，毗邻风景优美的南艳湖畔，区位优势显著。
未来，银泰商业管理集团将结合整体设计策略，从设计层面提升城市界面，打造一座集“共享、互动、生态、智慧”为一体的复合多元商业空间。项目落成后，将进一步完善银泰集团在合肥市的战略布局，助推区域消费能级提升，促进城市商业高质量发展。
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商管公司“首进”现象剖析
商管公司首次进入特定区域，其目的性具有多种可能性。IPG中国首席经济学家柏文喜指出，其主要原因有以下几点：
市场需求：随着人们生活水平的提高，消费观念不断升级，对高品质、个性化、体验式消费的需求日益增长。商管公司通过开拓新市场，可以满足当地消费者对优质商业设施和服务的需求。
业务拓展：商管公司通过首进新的地区，可以进一步扩大业务规模，实现全国布局，提高市场份额，增强品牌影响力。
区域经济发展：随着国家对区域协调发展的重视，商管公司在新的地区布局，有助于促进当地产业结构优化，拉动就业，推动经济增长。
投资机会：新的地区往往存在较大的投资潜力，商管公司通过首进，可以抓住投资机遇，实现盈利增长。
创新与挑战：面对新的市场环境，商管公司需要不断创新商业运营模式，以适应当地市场特点。同时，首进新地区也意味着面临更多的挑战和竞争，有助于公司提高自身竞争力。
在他看来，商管公司开拓全新的商业版图和“首进现象”值得肯定，表明我国商业领域不断拓展，市场竞争日趋激烈，各大商管公司纷纷寻求新的发展空间。对于消费者而言，这意味着更多元化的消费选择和更高品质的服务。同时，这也助于推动区域经济发展，提升城市商业氛围，丰富产业结构。商管公司通过布局新地区，还能借鉴和吸取在其他地区的成功经验，进一步优化商业运营模式，为消费者创造更大价值。
中国商业联合会专家委员会委员赖阳则表示，当今消费体验化趋势越发明显，时尚、艺术、沉浸、IP等成为商业项目的竞争核心，项目的成功越来越需要创新策划能力和资源整合能力。有成功项目经验的团队得到越来越多项目的青睐势所必然，有品牌影响力的团队入驻新区域，与当地项目竞争，也可以发挥积累的竞争优势，自然形成首进意愿。
铱星云商也观察到，从单个商管公司的角度出发，其“首进”目的性也有所不同。例如，K11 Select的开发模式是瞄准上海、杭州、无锡等“青年之城”，这些城市有着快速上升的消费力，以及规模增长的青年客群。上海作为一线城市，其消费潜力毋容置疑。杭州作为省会城市，经济实力也紧随一线城市其后，2022年杭州是社会消费品零售总额超过7000亿元，位居全国城市排名前列。而无锡虽总数不敌杭州，但人居可支配收入和人居消费性支出不相上下，同样具有较强的消费力。
同时，在首进策略上，砂之船、碧桂园文商旅集团等多以轻资产模式，采用“复制型”的打法，而K11 Select选择因城因地灵活多变。上海K11 Select落子浦东国际消费中心，呈现一步一未来的商业“年轻量子力启航基地”；杭州K11 Select位于良渚新城中央商务区核心区；无锡K11 Select，进驻无锡经济开发区的国际会议中心，以“山水灵锡，一场难忘的艺术生态之旅”为理念。
从商管公司首进的区域来看，华东区域依然是重点布局的区域；从布局城市来看，主要集中在一线、新一线、省会城市等经济活力相对较强的区域，也有着较强的消费能力。或许，这也将成为后续商管企业拓展的主流方向。
可以预见的是，近两年，这些“首进”项目会次第入市，在一定程度上有利于公司自身发展和区域经济繁荣，但同时需要注意的是，在新市场中同样面临激烈的竞争，能否得到市场的积极反馈，还需要时间验证。
