门上突然出现一张物业公司催缴物业费的通知，要求5年物业费一次交齐。家住朝阳酒仙桥某小区的赵先生算了一下，原来自家这个无电梯的老旧小区，每平米每月的物业费竟然也要达到1.9元左右。业主群里，不少同时发现催缴单据的业主们也在互相打听：这个收费标准是谁定下来的，是谁去和物业协商的？对应这样的收费标准，居民们应该享受哪些服务？
通州法院余海法官说，居民一味地不交物业费，显然不合理，不仅可能会被告上法庭，而且如果不交费业主过多，导致物业撤场、无人接手，也会极大地降低小区的居住价值和市场价值，最后受害的还是业主自己。想要把钱交得明白、搞清楚物业费都能换来哪些服务，业主们还是要从身边的停车、绿化、草坪维护、垃圾清运、小区保卫等多方面细节入手，寻找切实的证据，以利于通过法律手段维护自己的权益。
“70岁的保安守护小区，还收这么高的物业费”
“小区门口的保安差不多得有70岁了，实在是不知道他老人家能‘保’谁家的‘安’。”赵先生看着催缴单，回想按照这个物业收费标准，自己本应享受到的服务，却觉得怎么都对不上。“共享单车都停在单元门口，绿化更是一言难尽。这种程度的物业服务，我感觉每平米交个几毛钱倒是差不多。”
赵先生说，这个建于上世纪的老小区本是附近单位的宿舍区，随着企业改制，近些年物业公司曾多次更换，物业费也从企业承担逐渐转变成居民缴纳。“企业不管了，又没人牵头成立业主委员会，大家都是单独面对物业公司，现在突然告诉我们一个收费标准，我们就得按照他们的要求给钱？这和强买强卖、甚至和苛捐杂税有什么区别？”
多位住户告诉记者，虽然收到了催缴单，但是大伙儿都在观望，看邻居们谁先去交。对于不交费的后果，街坊们心知肚明：“肯定是给我们添些麻烦呗。”
北京二中院近期发布的一起案例，并不像赵先生和街坊邻居们想得那么轻松。
本案中，因住户李某未交纳2017年至2020年的物业费，被物业公司起诉至法院，要求支付物业费与滞纳金。李某说，拒付物业费是因为物业公司提供的物业服务不达标，包括小区垃圾乱丢、房屋多处漏水、邻居将空调安装在他的窗口、邻居进行违法建设影响采光等，而物业公司对这一系列问题都处置不力，导致他生活质量受到影响。
二中院作出的生效判决认为，李某提出的房屋漏水、邻居违建等问题，虽然物业公司并非侵权责任主体，但根据前期物业服务合同相关约定，物业公司在沟通协调、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上有一定漏洞，综合考虑，物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，因此李某需按照合同约定标准的80%支付物业费，但无需交纳滞纳金。
法官表示，享受了物业服务就该按合同约定支付物业费，但如果物业服务的确存在瑕疵，法院会根据物业服务合同的约定审查瑕疵程度，酌减物业费。
要证明物业服务差，视频照片证据不能少
李某能够被“酌减”物业费，一个优势在于能够拿出物业服务合同。通州法院余海法官审理的大量此类案件中，能拿出合同的实属少数。
“北京不仅有大量中高端商品房，带有历史遗留问题的老旧小区、房改房小区也所在多有，这些住户与物业服务单位之间，能签订纸面协议的，相当有限。”余海说，单位改制或者股权变更之后，很多单位不再负责缴纳物业费，物业公司从原单位手中获取了这个服务项目，开始直接面向居民，而在这个过程中，绝大多数居民并不知情，也谈不上一对一地去与物业公司签订服务合同，约定服务内容和收费标准。如果“大差不差”，收费标准与居民观感保持近似一致，那么矛盾就会小得多。
“物业公司没有和业主约定物业服务标准的，一旦发生纠纷，按照北京市的普遍做法，还是倾向于要求双方协商，尽量达成一个协议。实在协商不成，那么由双方商议，找一个双方都认可的评估机构，根据小区的规模、现状等情况，出具一个收费和服务的标准。”余海说，也存在一种可能，就是双方连“选择评估机构”这一个事情上都无法达成一致，那么可以从住建委公布的具备评估资质的名录中随机指定一个。
余海认为，一般在实践当中，能够有权利代表业主来选取评估机构的，是居民大会选出的业主委员会，因此居民要想合法地与物业公司协商，争取居民自身以及整个小区的权益，成立一个获得广泛认可的业主委员会，应该是首先要操作起来的事儿。
至于物业费纠纷中最常见的“物业不履行义务，没有提供合格服务”的焦点问题，根据《民法典》中“等价有偿”原则，只要业主能够提供足够的证据，法院一般会予以酌减。
但是相关证据，往往需要业主一方来提供，包括但不限于涉及各项物业服务的视频、照片、文字记录等。涉及居民整体的服务项目主要是以停车为代表的小区内交通服务、以绿化和垃圾清运为代表的环境服务，以保安巡逻值班为代表的安保服务等。楼道里是否有小广告、墙壁是否被喷涂大量“牛皮癣”、共享单车和快递外卖车辆是否通行无阻并且随意停放，都是典型的物业服务范围。
余海说，有了这些证据，业主在法庭上要求“酌减”物业费，很可能获得支持。但是法院并不会直接来为双方确定物业费的收费标准。“如果小区有业主委员会，觉得物业收费太高，那可以直接换掉；物业公司觉得业主委员会给的太低，也可以直接撤场，毕竟在这种商业服务领域，关键在于‘双方合意’。”他强调，物业公司的收费，需首先向各区住建委物业管理机构备案，提供物业服务的公司也必须首先取得物业服务资质。在一切符合国家法律法规要求、并与业主委员会达成一致后，仍然有可能出现个别对于价格特别敏感的业主依然抗拒缴纳费用的情况，但这就需要业主面对物业提起诉讼的时候，出示足够的“个性化证据”，如认定物业在某方面“不作为”，影响个别业主利益的情况。
未交物业费，物业也不能阻碍业主享受正当权利
不交物业费，是不是在日常居住、装修维修之类的事情上要被物业“穿小鞋”？通州法院近期审理的一起案件显示，物业以“未缴清物业费”为由给业主装修等行为设置障碍，法院判令排除妨碍，允许业主正常施工。
业主李某于去年通过司法拍卖获得通州区杨庄街道某商品房的所有权，这个房子的原主，正是该小区的开发商。因房屋为毛坯房，李某需进行装修，但小区的物业公司以李某未交齐物业费、供暖费、维修基金为由拒绝和他签订装修协议。李某于是向法院提起诉讼，要求物业公司不得阻碍施工。
他认为，房子原来是开发商的，开发商和物业公司是关联企业，开发商之前欠缴的物业费、供暖费，不应由后任业主补缴。虽然目前双方存在争议，但物业公司无权阻碍业主装修。
物业公司则表示，开工之前必须签订装修管理协议，而签协议的前提是足额交纳物业管理费、供暖费。照章办事，不能认定是故意阻碍。
听取双方的意见，通州法院立案庭法官助理郭子群将争议归纳为三条：物业公司是否阻碍业主装修；签订装修管理协议必须满足物业公司设置的条件，是否有法律依据；这种管理行为是否超越了合法行使管理权的边界。
在案证据显示，要想和该物业签订装修协议，业主需要提供包括物业费、供暖费、公共维修基金结清等相关材料，共计11项材料需要同时提供、缺一不可。法院现场查勘时，被告员工表示，需要缴清物业管理等相关费用才可以办理装修手续。因此，可以认定物业公司存在阻碍小李装修施工的行为。
根据《北京市物业管理条例》规定，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。可见，物业公司与业主签订装饰装修服务协议的条款中并不存在众多的前置条件，而且该协议也只是对于装修行为的登记作用，物业公司并不具有对业主装修行为进行事先审核的权利。物业公司并无任何审核业主装修行为的权利，在与业主物业费等事项存在争议的前提下，被告作为物业公司利用优势地位，限制原告作为业主合理行使对涉案房屋的物权，于法无据。
物业公司有权利对装饰装修活动进行管理，这种管理权是物业公司提供服务的一部分，受理业主装饰装修的申请，履行的是登记义务，并非被授予审查的权利。民法典中对物业公司的定位是物业服务人，其职责是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，职责内容指向的也是服务，物业公司就某些事项的管理职责也是建立在服务的基础上，旨在服务于业主、维护业主的利益。物业公司的合同义务是提供服务，其权利为收取业主物业服务费，权利范围中并不包括限制业主装饰装修，物业公司以要求业主交纳物业管理费等相关费用为条件，拒绝受理业主的装修申请，属于滥用权利的行为，完全违背了物业服务的根本原则。
法院一审判决，物业公司应该按照《北京市物业管理条例》等规范性文件的规定配合业主装修，不得妨害李某对涉案房屋的装修施工（包括装修材料入户等装修施工）。一审判决后，物业公司不服提起上诉，二审法院经审理，维持判决。现一审判决已生效。
审理此案的郭子群法官助理表示，“便利性、宜居性、多样性、公正性、安全性” 是北京市民对美好生活呈现的具体需求，物业公司作为具有服务性质的企业应当以通过提升服务水平的方式获得业主的认可，业主也应当共同维护小区环境、履行缴费义务。物业公司与业主对于物业管理费存在争议的情况下，可以通过协商或者诉讼解决，物业公司利用优势地位，阻碍业主实现权利，无疑是激化了双方的矛盾，无益于物业公司与业主和谐关系的建立。物业公司应当在法律规定的框架内行使权利，不得随意突破合同权利义务范围。
