城中村改造的序章（一）：对北京丰台马家堡路“原拆原建”项目的点评
北京丰台马家堡路“原拆原建”项目：近日北京丰台马家堡路68号2号楼启动“原拆原建”工作，楼栋建筑面积1921平方米，共涉及相关居民90户，重建签约率100%，预期需要2年时间。
项目位于一线城市北京，是城市更新的重要试点案例。《北京市“十四五”时期城市更新规划》提出要加强试点案例的宣传推广，形成一批可复制可推广的更新案例。城中村改造与危旧楼房改建属于城市更新的不同子类，马家堡路项目作为危旧楼房“原拆原建”的试点案例，也可为后续一线城市开展城中村改造提供参考。
项目在扩建、资金筹集等方面存在特点，对后续城中村改造的推进存在一定的借鉴意义。项目有以下四个特点值得关注：
（1）前期达成合议时间短且同意率高，映射制度建设的重要性。项目前期推进速度快，完成全部居民签署同意书仅耗费约50天，与相关政策相对完善有关：北京于2020年出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（“178号文”），其中对于土地政策、资金政策、工作流程等做出清晰规定，作为项目推进的根本指导。
（2）项目建筑面积的扩张可以通过楼栋扩建加高的方式实现。该项目以增加楼层的方式实现对楼栋建筑面积的扩张，从原有的地上4层扩建至地上6层，从而实现户内使用面积增长至少2倍。
（3）产权方通过投资并运营扩建的底商部分参与改建项目。项目扩建地下一层用以提供商贸服务，由产权方出资改建并运营。
（4）项目由居民、产权方、政府三方共同出资，居民负担新增面积对应的费用。“178号文”中规定改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担，具体到该项目：居民负担新增面积对应的费用，产权方负担新增地下一层的费用，剩余由政府提供1111万元的补贴，合计项目总造价约4000万元。
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风险提示：城中村改造对周边商品房市场带来冲击。
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城中村改造的序章（二）：对北京西城百万庄棚改项目的点评
百万庄北里居民住房改善项目（简称“百万庄项目”）是北京市中心第一个棚户区改造项目。百万庄项目位于北京西城，占地总面积3.4万方，分为北区A、B地块和南区C、D地块，涉及正式房屋建筑面积约5.33万方，其中楼房24栋，涉及被征收人1242户，其中居民1227户，单位15个，常住人口约4400人。目前项目已处于中后期，A地块于2023年8月封顶，B 地块于2017年完成回迁工作，C地块和D地块近期即将实现回迁。
城中村改造中回迁意愿强的项目，可以参考百万庄项目选用以回迁安置为主，辅以定向安置和货币补偿的安置方案。回迁为百万庄项目的主要安置策略，根据项目启动前的民意调查，97.3%的居民同意以整体改造的方式改善居住条件，而正式启动预签约后，仅用时19天签约比例就超过70%。百万庄项目提供的回迁安置房为原址新建住宅楼，居民可根据被征收的房屋按照户型、面积、居室等核算价值，分配到对应的回迁安置房区间，对于超出原住房面积的部分需要承担其费用。此外，项目还提供回龙观融泽家园作为外迁的定向安置房源和相应的货币补偿方案。我们认为百万庄项目和部分城中村具备的共同特点是“地理位置优越从而居民回迁意愿较强”，此类城中村改造项目可以参考以回迁为主要形式的棚改项目。
部分城中村项目也具备规模大、地区情况复杂等特征，可以参考百万庄项目设计尽可能种类丰富的回迁方案以提升同意率。百万庄项目前期按照居民全部回迁的设想进行规划，共设计了90种户型，结合补偿方案进行“区间对区间”的居民安置。部分城中村存在人口密度高、结构复杂、利益主体多元化等特征，参考百万庄项目，也应尽可能细化安置计划，从而满足不同群体的需求，进而实现同意率的提升并推进项目进程。
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城中村立法，落地加快——对广州市城中村改造条例的点评
广州拟出台全国首个城中村改造条例，包括集体建设用地和已转为国有建设用地。11月22日，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》在广州人大官网公示，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台专门针对城中村改造的地方性法规条例。条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。
城中村改造包括拆除新建、整治提升、拆整结合3种方式，三分之二以上村民同意才可改造。①拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；②整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；③拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。而且，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。
早期的城中村改造由开发商主导，遇到实际问题后，很多配套的规划难以落地，投入资金也难以平衡，进而引发系列问题。现在进行城中村改造立法，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，整个城中村改造的民生属性就能落地。条例中城中村改造具体资金来源包括：①国家有关城中村改造项目的专项补助；②政府专项债券等地方政府财政资金；③城中村改造专项借款、专项贷款；④企业债券、基金等社会资金；⑤其他符合规定的资金。城中村专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理，市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。
城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先配置保障性住房。新模式将带来行业新的发展机遇，中期推荐龙头。同时，新增关注资产端仍然健康的企业，预计随着市场的调整、债务的化解，将迎来困境反转的机会，预计会在2024年逐步体现。
风险提示：重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
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