孟晓苏:要重视建设保障房,更多惠及工薪家庭
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财经网
11月22日,由《财经》杂志、财经网、《财经智库》联合主办的“《财经》年会2024:预测与战略”在北京举行。在“房地产企稳——症结与施策”议题中,原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在主题演讲中讲到,当年房改让国家和人民获益良多,完善双轨制被称为新一轮房改,启动新房改的关键是激发政府作为。
孟晓苏表示,应建设保障房,惠及工薪收入家庭,“各类保障房应该能够覆盖大城市50%的居民家庭”,”工薪阶层在购买保障房时,应可以享受优惠价格。保障房项目将会引导购房家庭,让新市民、年轻人和外来人口住有所居,从而为城市可持续发展创造条件”。
![原国家房改课题组组长孟晓苏](http://k.sinaimg.cn/n/spider20231123/116/w550h366/20231123/bb1c-5ee061a11166ff67d8cbf61b2ffbe75c.jpg/w700d1q75cms.jpg?by=cms_fixed_width)
原国家房改课题组组长孟晓苏
以下为部分发言实录:
各位朋友好,现在大家都在关注“新一轮房改”。
4月和7月两次中央政治局会议都明确提出了“规划建设保障房”、“加大保障性住房供给”的要求。8月国务院发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》,内容更为清晰。文件明确提出,“要着力解决保障性住房供给不足突出问题”,“让工薪收入群体逐渐消除买不起商品房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”,“创造实现全体人民共同富裕的更好条件”。同时,还提出“推动建立房地产业转型发展新模式,让商品房回归商品属性。”
在国务院文件发布后,国内外媒纷纷说:“这是要推动一轮新房改”!“新房改”并非仅见于这个文件,而是我在一年多前提出的建议。我很高兴看到人们都愿意接受这个说法,愿意与大家共同研究“推动新一轮房改”。
我讲三方面内容:第一,当年“房改”让国家和人民获益良多;第二,“完善双轨制”被称为“新一轮房改”;第三,启动“新房改”关键是激发政府作为。
第一,当年“房改”让国家和人民获益良多。
我是1998年房改方案设计的参与人。当年的房改是借助农村改革的力量推动城市改革。1998年7月份,国务院接受了我们的房改方案,发布了城镇住房制度改革文件,到现在正好是25年。在这1/4世纪里,房改启动了内需,作为一种神奇力量推动着中国的发展。
房改至少在两方面起到重要作用:一是实现了城镇居民的“居者有其屋”。根据央行2019年的统计,中国城镇居民的住房自有率达到96%,户均拥有住房1.5套,最低收入20%家庭的住房自有率达到90%。中国人民千百年来“居者有其屋”的理想,终于在共产党的领导下、在改革开放之中、通过房改实现了。
25年来房屋资产不断升值,已经占到居民家庭财产的60%左右,在家庭实物资产中则占到74%。在房改中受益最大的是购买公房的老职工,他们享受到的是房改优惠购房价,用两三万元钱买到原来的租住公房。过了一年后,以房改价的1%补交了土地出让金,5年后允许进入商品房市场流转。随着日后的货币运行和房价上涨,如今很多老职工的房产价格已达到大几百万元,北京和上海老职工的房产价值上千万元。房改在第一次分配领域就促进了社会公平。
二是房改有力推动了相关产业发展。朱镕基总理说:“房地产业拉动了100多个产业的发展”!现在许多新产业涌现,有专家统计房地产业拉动到160多个产业。它如同老黄牛般稳步推动中国经济前行。从整个中国经济增长中,我们也可以看到这种拉动作用。在房改之初的1998年,中国经济位居世界经济第七位。当时中国经济界普遍认为,到2025年我们能成为世界第三,到2050年才有可能成为世界第二。房改推动了中国经济快速发展,在房改头12年里,我国平均每两年超越一个国家。2010年超过日本成为世界第二,随后12年又进一步拉大了与后面国家的差距。房改力量助推中国经济在25年周增长了15倍。
目前我国房地产业已如美国房地产业一样位居第二大产业。第一大产业是制造业和采掘业的总和,而房地产业作为单一产业稳居第二大产业。前年房地产市场份额达到18.2万亿元。将制造业和采掘业中任何一个门类单独计算,其市场份额都不如房地产业大。正因为充分认识到这个产业的重要作用,当年国家将房地产业定为国民经济的支柱产业。最近国务院领导人再次强调,房地产业仍然是中国经济的支柱产业。
第二、“ 完善双轨制”被称为“新一轮房改”。
在上一轮房改过程中,我们就提出了“住房双轨制”。当时在房改方案里专门有一章,即“建立住房社会保障”。提出“市场提供商品房,政府供应廉租房”。为什么当年就能提出这样的完善思路?因为房改方案吸取了世界各国的先进经验。以英国为例,在1845年资本主义发展初期,恩格斯写下了《英国工人状况》一书,揭露英国工人住房困难,几户人家挤住在黑暗的地下室,非常破败和简陋。恩格斯所描述的情景与我们房改前的某些情况类似。然而他得出的结论与我们不同,我们的结论是要建设保障房,而恩格斯的结论是要推翻万恶的资本主义制度。在二战之后,4000万人口的英国建设了1千万套房子,其中有500万套是保障房。英国人又将这套制度复制到香港,规定香港一半家庭要住政府提供的居屋和公屋里。新加坡的保障房称为组屋,大约87%的新加坡居民可以享受到组屋的优惠。这些经验都被我们吸取。
在2018年中央经济工作会议上,中央明确提出“要完善住房市场体系和住房保障体系”,把当年我们所提倡的住房双轨制阐述得更加清晰和明确。
二十多年来我一直呼吁建设保障房,呼吁完善双轨制,希望能推动“新一轮房改”,让它惠及工薪收入家庭。我认为,各类保障房应该能覆盖我国大城市约50%的居民家庭。原来在我们的房改方案中,这种大城市包括78个,现在根据14号文件提出“300万人口以上城市”大约有35个,主要面对大城市的工薪收入家庭。
工薪阶层购买保障房应享受优惠价格,因为保障房不包含土地出让金和基础设施费用,房价就比商品房低很多。同时租赁保障房应允许将来以租代购,以便有钱时购买,原有租金可冲抵房价。
对于产权型保障房可以规定年限,若干年后补交相关费用,就可以进入商品房市场流通。当然,直接把保障房作为商品房出售是绝对不应当的,应当卖给或租给工薪阶层家庭。但工薪阶层家庭应可以像当年老职工一样享受到房改后的待遇,即保障房持有若干年后可以进入商品房市场,从而获得房屋升值的优惠。
让工薪家庭购房,保障房建设资金可以迅速回笼。14号文件中提出提出了三个原则:“工薪群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续”。工薪家庭购买保障房也不是容易的事情,需要拿出自己的全部积蓄,并通过银行抵押贷款。如果若干年后,这些房屋被允许获得商品房市场流通的权利,持有者就可以像当年房改老职工一样,通过房产升值实现共同富裕。这正是在14号文件所写的:“创造全体人民共同富裕的更好条件。”
第三,启动“新房改”关键是激发政府作为。
2017年国务院文件已明确提出了两个为主:“以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障”,明确了保障房建设主要是政府责任。我认为保障房建设须要中央财政出钱。有人质疑保障房建设是不是计划经济?我们不用这个词汇,政府行为当然更多地偏重于计划。我建议让中央财政出资并非是拍脑袋,而是经验之谈。早在80年代和90年代,中房公司每年都向各地拨款建设保障房,我们在230个大中城市设有中房公司,多年保持着全国20%的房屋开发量,累计建成了1300多个住宅小区。我作为总经理和董事长,每年都要向这230个城市的中房公司发布建房计划,他们拿到计划指标后就可以到银行领钱,当时甚至不用企业资本金,就可以把房屋建设出来。这些房屋很快卖给各个单位,成为各个单位的福利房,建设资金就回来了。那时我们从未出现过金融危机。
所以过去中央财政每年都出不少钱来建设保障房,我们以央企名义往各地拨过不少钱。如果现在中央仍然能够出资建设保障房,将会引导工薪家庭的购房行为,让新市民、年轻人新家庭住有所居,同时为城市可持续发展创造条件。
目前央企管理层的认识已经开始转变,国务院国资委主任已明确提出央企的四大功能:“战略安全、产业引领、国计民生和公共服务”。建立保障房与这四大功能紧密相连。我今天再次呼吁:让央企和国企回归保障房建设本位!
如果我国能实现“住房双轨制”,那就可以做到“市场归市场,保障归保障”,就会大幅度降低工薪收入家庭的购房价格与租房价格,房地产调控政策就可能会回归理性。
我希望“新一轮房改”顺利推进,让我国早日实现“完善住房市场体系和住房保障体系”的制度目标。
谢谢大家!