来源：包邮区
过去一个月，几乎整个长三角想买上海豪宅的富人，都去黄浦区看了一套房子。
那是上海豪宅风向标翠湖天地一套三楼的房子，总价2100万，单价：
15.8万。
作为上海楼市的定海神针，太平桥高端系列住宅翠湖每一期，都遥遥领先，成为海派豪宅的代名词。
2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6万元单价开盘时，上海住宅均价不足5000，黄埔、卢湾、徐汇、静安四个市中心区均价不足八千。后来二期御苑、三期嘉苑入市，都创了上海房价记录。
翠湖最近一次开盘在2020年，均价16万5，比起20多万的二手房，定价不高。可想要拿到资格，据说得交上千万的茶水费。
最近三年，上海不少神盘跌落神坛，只有翠湖二手房价依然坚挺。去年翠湖三期还成交了一套低楼层房源，单价高达32万。今年年初，翠湖出现了历史总价最低的135平房源，单价仍有21万。
这套15.8万的二手房，算是打破了翠湖的最低价记录，也击穿了上海豪宅市场的房价体系。挂牌不到一个月，连上海以外的富人都听说消息杀入上海，每天来看房的人高达：
一二十组。
这群帮上海楼市托底的客户们，多数是外地实业富商，他们买下这套特价二手房，不仅为了投资和自住，还想抵押给银行。
现在上海房抵经营贷利率只有3点多，比按揭利率还要低。
1
击穿上海豪宅市场的翠湖业主是一位香港籍富豪，不懂国语。他穷尽毕生所学和大陆客户交流时，上海著名豪宅机构丽兹行发布了10月份的市场报告。
这份报告论调极为悲观。丽兹行说今年上海的金九银十，是近五年来最惨淡，10月份二手房网签1.2万套，全市挂牌量高达23-25万套，按当前的去化速度需要一年半：
当下的库存，是上海市场过去几十年前所未有的。
比普通二手房更惨的是二手豪宅。10月份库存达到历史最高点，按现在的月均成交量计算，即时不再有新增挂牌，也需要两年半时间才能消化完这些房子。
高库存带来的是豪宅大面积降价。根据丽兹行的成交数据，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初挂牌价降低了32%，比30天前降了17%：
这意味着，当下只有降价幅度达到30%的房子，才可能被客户选择。
和这份市场报告一起统计的，还有一份仅发送给客户的10月份成交房源一年降幅表。里面都是大家耳熟能详的名字：浦东星河湾一年总降幅27%、仁恒河滨城28%、绿城黄浦湾30%、西郊青溪花园39%……
因为数据太过触目惊心，有上海自媒体站出来指责丽兹行：
唱空没良心。
包叔还是第一次知道，中介会唱空楼市。
因倒挂而火热的上海新房市场，因为二手房价格急转直下，也不稳了。
今年5月，杨浦滨江合生缦云开盘，触发积分81.69分，四个月后，二期再次开盘，认购率176%，已经无法触发积分。
最近项目再次入市，不仅不要积分，不用抢购，开发商还选择了和中介合作：
开启分销。
更典型的新房市场在徐汇滨江。半年前，徐汇滨江是一片只有社保巨子能闯荡的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百汇园106分，半年前的云锦东方入围积分高达118。
但半年后，就在云锦东方附近，同为徐汇滨江板块豪宅的汇元玺和保利天珺入市，认购率都只有270%左右，保利天珺中建一度以为无法触发积分了，是最后两天通过销售积极邀约，才勉强触发：
徐汇的信仰差点儿塌房了。
2
比起上海，北京市场似乎更惨一些。
9月份认房不认贷政策带来的成交量上涨，迅速回落。十月份北京二手房网签刚刚过万，环比下降了25%。
面对短短一个多月时间，暴涨的两万套库存，北京房东们的办法只有：
降价。
太阳公园一套去年5200万上架的房子，调整了五次，最近降到了4700万；朝阳公园附近老牌豪宅，一套今年三月能挂3000万的次顶层，现在卖2550万就能卖。小区内降价一两百万的豪宅随处可见。
一家房企高层购入不到一年的房子，还一直挂着卖不掉。他说能卖掉就降杠杆还贷款。
北京和上海的二手房都在砸盘。北京不同的地方在于，二手房把新房砸得开始降价了，这是上海还没上演的那一集。
最近北京新房市场，一手豪宅的退房率变高了。从金舆东华、到中信城四期，到手的单子随时会飞。因为不断入市的低价二手房，给了新房不可能给到的折扣。
改善新房也多了一大批特价房源。开盘均价8万5的崔各庄晓风印玥，拿出了一批单价6.9万的房源；后沙峪建发观云135平米的特价房，原来卖733万，现在卖659万；西红门橡树湾开盘单价6.2万，最新特价：
5.7万。
豆各庄沁园最便宜的一套是120平的二层，一口价580万，单价只要4万8，和之前的均价6万3相比，相当于打了七六折。
因为附近的二手次新房富力又一城，挂牌均价都降到5.5万了。
一位开发商说，降价的原因是为了年底冲刺指标，北京的客户基数足够厚，降价还是能卖掉房子。
但其实不只是在北京，他们各地项目都根据市场情况，申请了部分房源折扣。有的效果不错，有的没有起色，甚至同一城市不同项目，折扣效果都不一样。
我问他有发现什么规律？他总结了下，偏刚需的板块好一点，偏改善的板块效果比较差。刚需有结婚、孩子上学的迫切性，而改善看到房企在板块内争相降价，反而不着急买了：
观望心态太浓。
3
一个多月前，认房不认贷刚刚出台时，市场还不是这样。
当时开发商的幽怨是刚需不买房，没办法给改善腾出房票，于是二手房库存形成了堰塞湖。一家深圳的开发商告诉我：
置换的热情还在，接盘的韭菜没有了。
但短短一个多月时间，市场形式就再次发生了变化。刚需在开发商降价的大背景下，开始出手了，但改善客户却观望了起来。
11月初，深圳柏奕府官微发布了一张声明，宣布取消当天的公证摇号程序，原因是从公示开始到摇号前的三天时间里：
无意向客户登记。
这可能是深圳龙华第一次出现0认购新盘。
过去，龙华一直是深圳买房的热门区域，低生活成本、便捷的配套以及深圳中心的区位，被大家调侃为宇宙中心。一个又一个地王，短短几年间，龙华的房价就涨到了7字头。
三年前，龙华新房供应8145套，成交了7290套，去化率90%。三年后，龙华成为深圳新房库存最大的区域。
截至11月，深圳新房库存量已经超过了5万套，去化周期19个月。而深圳新房库存的五分之一就在龙华。
柏奕府是两年前的改善项目。当年均价7.4万/平，这次开盘备案价最低打8.5折，还给4个点佣金。相当于，去年买的客户：
直接损失100万。
折扣力度放在去年挺大的，放在今年就很一般。今年，龙华的新盘都卷疯了。价格战打得如火如荼，85折是普遍折扣。和奕府、富基云珑府的案场折扣都低至85折。如果加上佣金、返点等，折扣最低至七七折。
就在柏奕府开盘一周一前，龙华另一个项目和奕府宣布85折出售，并且给中介的佣金涨到8%。有人算了下，卖出一套，到手的佣金42万起。中原地产宣传佣金的海报上写着：
卷王驾到，麻烦让一让，不想误伤。
去年龙华很多新盘都还要加每平米三四千的装修费，今年基本送简装还打折了——因为二手房，也在降。
前几天，龙华龙悦居一套63平米的两房成交了，它的价格让很多深圳人破防了。
这套房子的指导价是527万；两年前，它的成交价在720万左右；半年前，它的成交价是468万；而最近，它的成交价是——300万。
也就半年时间，这套房跌去三分之一；两年时间，跌了60%。
统计局10月的数据，70大城市有56个城市新房价格下行，二手房有67个城市下行，创造了最近几年的记录。
除了一线城市，现在很多城市已经没什么可以刺激的政策了。但改善需求最旺盛的一线城市，10月份北京、上海、广州和深圳二手住宅环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%：
一线城市也蚌埠住了，信仰开始塌房。
看完统计局的数据，有一喜一忧。忧的是8月末开展的救市政策，药效显然在快速消退。
喜的是，统计局的数据跟房产市场一线的感受，之前有巨大的温差，现在：
终于实现了神同步。
4
11月22日，深圳调整了二套最低首付比例，不管是过去要七成首付的普宅，还是8成首付的非普宅，都降到四成。
今年3月份前，经常有深圳的朋友问我，什么时候出政策？惨成这样该出政策了吧？这半年，他们已经不问了。
房价跌破二手房指导价了，终于取消指导价；改善普遍降杠杆，终于认房不认贷；新房都卖不动了，终于降首付比例。这个矫枉过正的行业，爱总是姗姗来迟。
这几天，政策又鼓励金融机构扶持房地产。监管机构据说还在起草一份房地产商的白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中。
金融机构也不容易。我们可以把马牵到河边，但是无法逼着它们喝水。我很喜欢有个企业家这两天写的一篇文章，标题是：
政策的春风必须化雨。
我们总不能一边掐着病人脖子，一边又说必须全力抢救病人。
包叔说，他初中的时候，同学子姨生病了，他和同学去看她。他们问子姨，医生怎么说。子姨没有回答，旁边的护士小声说：
Doctor。
