奢改格局变迁，成都天西的奢宅惊喜

中指研究院

北京中指实证数据信息技术有限公司 2023.11.0812:07

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伴随着政策、宏观、市场环境的变化，成都奢改市场的格局也在悄然蜕变，从过去的分散走向聚集，再到发散蔓延。这种发展趋势一方面丰富了区域内的产品结构给予购房者更多选择，但另一方面也导致了纯粹的改善区域变得愈发珍贵。与此同时，成都的产业升级与人才引入并未放缓脚步，大量追求高品质生活的高净值购房者们仍在寻求一个更为纯粹的宜居区域。

豪改标准为期间中心城区套总价前10%）

在这个已蜕变为发散格局的新市场环境下，凭借难能可贵的纯粹，天西板块一步一台阶的从奢改市场的新秀跃升为新兴王者，成功实现崛起。

脱颖而出的纯粹之地

天西板块的纯粹体现在方方面面。

首先是区域定位的纯粹。天西板块地处天府新区总部商务区的西侧，定位为集总部经济、宜居活力于一体的先行CBP（中央商务公园）城市典范。宜居功能是天西板块的最主要功能定位，相较于天东在承担市政服务、会展博览等功能时所产生的掣肘，天西的定位更加纯粹。

其次是规划开发的纯粹。当前传统的奢改板块如大源、金融城的区域规划是基于过去的CBD建设理念，公园仅作为锦上添花的生态，目前已面临城市密度过大等问题。而天西最终落定的“人字绿廊”这一世界领先规划则是基于公园城市理念规划的新模式，相较于其他区域的各能级配套无序落地，天西板块的规划显得更为纯粹和有条不紊，场景的营造更为统一且有序，规避了急功近利的开发潮所带来的混乱与失调。

定位与规划的纯粹最终为天西带来了楼市的纯粹。自蔚蓝卡地亚花园城开启了天西在奢改市场崭露头角的时代以来，保利、万科、首开、龙湖、招商、卓越等奢改产品专家们纷纷进驻。而出于对天西定位与规划的理解，各家房地产开发商之间达成了高度的默契，所有开发商都一致选择了大平层奢改住宅作为这一地区的主打产品，最终将天西打造成奢改产品的纯粹之地。

产品套均面积与大面积户型占比均全市领先

统计口径为时期内供应套数大于3000套的板块）

从2016年以来的供应数据来看，天西板块的平均房屋面积高达189㎡/套。更具体地说，单套住宅面积达到150㎡以上的供应套数占据了总供应的93%。两项数据高于麓湖，冠绝成都，体现了天西作为纯改区域领头羊的纯粹。

低端配套商业供应克制

开发商们对片区奢改纯粹性打造的另一大考量就是商业氛围。无序的底商供应通常会导致商业品牌的碎片化和商业设施的低水平竞争，最终破坏了高档商业区的整体形象。天西板块的商业打造采取了更为克制的策略。2016年以来，天西板块仅供应800余套配套商业，与住宅供应套数的比值不足8%。区域商业氛围的打造更加注重商业设施的品质和合理性，相较于低端分布式商业，招商天府花园城、城市候机楼等高品质消费场景更符合高净值客群的期待。

高净值客群的理想之城

这里没有繁杂的低端商业，也没有高低配的多元项目。通过专注于奢改，天西这个高度纯粹的宜居区域，吸引了高净值人群的目光，购房者们对于天西的整体精致化打造表现出了强烈的兴趣和信心，天西板块已成为追求纯粹的高净值客群心中的理想之城。

购房者情绪高涨

即便面对高总价和片区建设兑现周期的考验，购房者仍选择用“钱”来为这一区域的奢居打造投下重要的一票。自2020年至今，天西板块的开盘平均认购率一直保持在约90%左右的高水平，购房者置业意愿高涨，比中心城区的平均认购水平高出了惊人的23个百分点。

奢改住宅成交量领先

购房者们火热的置业情绪在天西板块市场中产生了明显的影响，2020年以来，天西房地产市场始终保持在高位运行，共成交5164套奢改产品，与麓湖成为全成都唯二成交量超5000套的板块。

豪改标准为期间中心城区套总价前10%）

区域市场供不应求

购房者对高品质住宅的迫切需求使得天西板块长期处于市场繁荣期，另一方面也使得供求的天平开始失衡。截至2023年10月，天西板块狭义存量面积仅6.3万㎡，去化周期（以6个月计算）仅3.3个月，区域供不应求态势不断加剧。

购房者对奢改住宅的迫切需求，与天西板块少有的住房供应形成了鲜明的对比。失衡之下，一颗新星项目正在吸引所有购房者的目光。

强强联合的巅峰之作

可以说，由华发股份与华润置地联合打造的阅天府项目既是缓解失衡的及时雨，又是进一步提升区域豪改标准的新典范。

“华”字组合强强联合

华发股份与华润置地，均为成都楼市主力梯队房企。据中指统计，两家企业均入围2023年销售榜前列。华发股份在成都的发展始于2016年，彼时竞得三圣乡宗地，开启了华发在成都的奢宅之路；其后，华发股份深刻理解成都高层次需求，专注于尊贵、匠心精品的房产开发，推出多个叫好又叫座的奢改产品。而华润置地则已在成都深耕多年，其在成都的造城实力表现出色，创造了众多备受欢迎的城市地标，如翡翠城、二十四城、凤凰城、未来之城等。华润置地以高品质的产品和城市规划赢得了广泛的赞誉，展现了其在城市建设领域的卓越造城实力。

此次二者强强联合打造的阅天府并非二者首度合作，在此之前，双方已合作开发锦江上院和新川印项目，均为典型的奢改产品，并取得了数次开盘售罄的佳绩。可以说，两家公司各自在奢改市场领域本就颇具实力，通过几次合作的经验积累，此次“华字”组合共同操刀的阅天府项目势必将实现“1+1>2”的效果，令人备受期待。

百亩大盘配套丰富

阅天府所在地块为2023年6月在十余家房企竞抢后达限价并由华发抽签竞得。地块是板块内少见的百亩纯住大盘，周边配套完善，三公里内坐落着天府一小、七小、七中等多所中小学；大悦城、方圆荟等大型商业；近10个在建及已通车轨交站点；天府公园、兴隆湖等生态资源丰富。同时，项目作为最后一批“双限地”之一，其清水售价限制还为项目在天西这个奢改区域带来了一定性价比。

整体规划统合设计

从项目整体规划来看，143亩的纯住用地在“5+2”区域极为罕有，为项目提供了充足的发展空间的同时，也确保了更纯粹的住宅环境。此外，阅天府凝聚了一支由多位国际知名设计师组成的设计团队，虽然分6个地块打造，但又做了整体统合设计，通过巧妙地规划社区道路，为整个社区营造了清晰而独特的界限感，让每个地块拥有自己独特的特色，使住户在其中感受到独属于自己的生活领地。这种细致的规划让人在社区内部拥有了更多的私密性和独立性，加强了居民的社区归属感，创造了更纯粹的住宅生活体验。4个地块的南侧都由开发商打造市政绿带，同时地块间有口袋公园。整个项目尤其临小地块间道路的住宅单元品质得到提升。

户型设计尊贵奢享

户型设计方面，阅天府主打大平层产品，其中有两个特色户型最引人关注。

首先是199㎡南厅户型，该户型布局为4室2厅3卫，约70㎡的LDKB家族聚厅与宽幕阳台无缝衔接，宽约6米的开间使整体空间感受极为优秀，为欢聚提供了更加宽敞的场所。而在宽敞的空间之外，该户型也通过细节设计保证了居住的私密体验。约5㎡的私家空中院馆花厅与主卧套间设计为住户提供了更为静谧的独处场所，彰显更尊贵的身份感。此外，户型采用方厅设计，客厅朝南，拥有三个朝向南的卧室，包括双套房，通透的朝向还提供了明亮的采光。

252㎡端厅的户型设计同样引人注目。此户型布局为4室2厅4卫，附带一个空中花园，其中主卧面宽为8.8米，77㎡的LDKB大端厅面宽超过10米，整体空间无可比拟。同时，通过U型游艇舱、14㎡的空中院馆形成的中央泗游动线、曲面环幕等创新设计，串联多重场景，最大限度的实现空间体验。同时，三个卧室均使用套房设计，尤其宽境主卧套房附带的270度全景舱观景阳台，使得在空间感受之外，通过私享空间的打造，尊贵体验同样得到满足。转角弧形造型和三面落地玻璃幕墙，使得所有四个房间都能享受明亮的自然采光。这些亮点使252平米端厅成为一个集多重空间场景、尊贵居住体验、采光视野于一身的奢居选择。

在华发股份与华润置地的联合打造之下，阅天府的产品设计既有大胆创新，又坚持客户导向，不仅满足了高净值客户对于宽敞、奢华和尊贵的居住需求，还充分考虑了私密性和舒适性。这种独具特色的总体规划设计和产品设计使阅天府有望成为天西板块的新典范项目，引领奢改市场向更高层次发展。

结语

随着高净值客群对于高品质生活的需求愈发苛刻，天西板块从这个多变的市场脱颖而出，成为奢改市场的新兴王者。作为这一板块的杰出代表，阅天府承载了两大龙头房企的雄心壮志，体现了奢改购房者们对于更纯粹奢居生活的渴望，必将成为奢改市场的一颗璀璨新星。

新浪财经

奢改格局变迁，成都天西的奢宅惊喜

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（图：各时期奢改产品板块成交套数热力图

（图：总部商务区东西区功能定位）

（图：天西板块宅地历史成交情况）

（图：2016年以来各板块供应套均面积排名

（图：2016年以来各板块奢改供应套数占比排名）

（图：2016年以来新区及周边板块商业与住宅供应套数比值）

（图：2020年以来天西板块平均开盘认购率对比）

（图：2020年以来奢改产品板块成交套数排名

（图：2016年以来天西板块成交与去化情况）

（图：阅天府效果图）

（图：阅天府3公里内配套情况）

（图：阅天府整体布局）

（图：岚颂A199㎡南厅户型装修意境图）

（图：岚颂252㎡端厅户型装修意境图）