盼了两年后，朝阳区幸福公寓小区业主近期终于等来了好消息——小区业委会委员换届启动了，只要新的业委会成立，申请住宅专项维修资金（简称专维资金）修房就有希望。因为业主再表决意愿低，或者对业委会不再信任，导致业委会无法继续履职，划转的专维资金也动不了，此前多个小区都遇到过房屋“养老钱”卡壳的情况。如今，经街道组织召开业主大会临时会议，共同决定后，就有望让这笔钱“动”起来。
样本
朝阳区幸福公寓小区
愁
业委会委员少 维修金两年用不了
“换届小组成立，就离业主大会召开不远，趴在账户上的钱‘解套’看来有戏。”业主李先生说。独栋高楼，红墙白窗，落成于1996年的幸福公寓小区，楼龄已有27年。如今，88套单元房内，住有86户业主。“业委会两年不能正常履职了，这期间小区的专维资金谁都动不了！可您看这楼也有好些年头了，好多地方都等着修呢。”业主们有些着急。
账上有钱为何动不了？2013年12月，幸福公寓小区时任业委会组织居民商讨决定，将专维资金从市住房资金管理中心划转至业委会在商业银行开立的专维资金专户。不过，鉴于小区建成时尚未有必须缴纳专维资金的要求，大多数人首次购房时并未缴纳，遂决定后期从物业费中筹集。2013年备案的《小区管理规约》显示，小区专维资金每月在物业服务费中列支缴纳比例为15.9%，当续筹至全楼购房款总额2%时停续，当使用后不足30%时，将再次续集。
幸福公寓小区的业主告诉记者，划转完成后，专维资金曾一度用于换装楼内电梯等。但2021年4月，前业委会主任因病去世，其余委员也陆续递交了辞职申请，造成业委会委员人数不足，不能正常履职。按照规定，划转后的专维资金使用，需由业委会发起申请，业委会灭失后，小区的专维资金账户因此“卡壳”。
盼
街道组织换届 新业委会很快选出
“给房屋‘治病’的钱用不了，在一些公共设施老旧需要维修时，物业只能‘拆东墙补西墙’，我们住在里面也着急。”幸福公寓小区另外一位业主告诉记者，目前小区是双路供电，两台变压器已明显老化，为防止停电亟须更换。此外，小区的公共主管道多处出现堵塞、渗漏，还出现过半夜反水到室内的情况，部分住户的外墙、阳台等在今年雨季也出现漏雨的情况，“这些地方修起来可都得花钱。”“变压器涉及的金额太大，我们管不了，只能申请专维资金来修。”幸福公寓小区的物业经理对记者表示。
前业委会无法履职，是导致幸福公寓小区专维资金账户无法使用的主要原因。今年9月初，市住建委等四部门发布《关于加强业主大会划转住宅专项维修资金使用管理有关问题的通知》，提出专维资金划转后的业委会出现不能履职影响专维资金使用的，街道应组织召开业主大会临时会议，共同决定委托居委会、业委会或物管会将专维资金余额交存至市住房资金管理中心。随后，三里屯街道展开行动，由幸福一村社区着手推进幸福公寓小区业委会的换届工作。10月20日，换届小组正式成立。换届小组有5名成员，主要目标是依法依规组织召开业主大会会议，完成本小区业委会委员换届选举。
改
想要解决问题 必须积极参与表决
“一旦新的业委会成立了，申请钱修房就有希望啦！”业主李先生坦言，以前大家住在楼里，谁都不服谁。专维资金“卡”住后，大伙儿才意识到，想要解决问题，只能积极参与、密切合作，尽快召开业主大会，选举新的业委会，才有可能把钱取出来。“我也是听说小区后期大修只能动用专维资金，不然就得凑合着，才意识到业委会的重要性。”一位业主表示，此前他认为业主大会都是公家的事儿，作为个人“不提意见、不表达观点、不讨论问题”，现在不同了，必须参与表决。幸福一村社区给记者回复称，将争取尽快成立新一届业主委员会，并见证好交接，给予业委会在专维资金使用上的规范性提醒。
调查
意愿低信任难 影响业委会履职
幸福公寓小区的情况并非孤例。多个小区在专维资金划转一段时间后都出现了“卡壳”，主要原因皆是业委会不能履职，乃至宣告灭失。当初经过业主投票选出的业委会，为什么干着干着就不能履职了？记者在采访中了解到，一种情况是业主参与社区事务积极性不高，造成业委会委员任期届满后，因表决人数不足而增补不出新委员。某小区业委会实行任期制，委员任期最多不超过6年，每2年定期改选部分委员。去年，该小区2名委员任期届满，1名委员辞职，业委会委员空缺超过半数，按规定应组织召开业主大会决定增补委员，但因小区多数业主对投选票积极性不高，最终投票数都不足小区业主总户数的三分之一，涉及委员增补的业主大会表决事项自然也无法通过。另一种情况是，业主有意愿参与社区事务，但因为业委会在履职过程中未能充分尽到告知义务，造成业主们不信任，不愿意继续支持业委会的工作。
手记
房屋“养老钱”各方都得多上心
日子久了，房子难免老化，维修离不开专维资金。但走访中，大部分业主平日里对这笔钱并不上心，“专维资金跟我有什么关系？”是大家说得最多的一句话。有的人压根没听说过专维资金，反问记者这笔钱从哪里来。房屋就像人，也会变老，也要看病，而专维资金就是“养老钱”，是延长住宅寿命的关键一环。
要想管好用好这笔“养老钱”，甚至实现良性增值，一方面，要规范完善专维资金的使用机制和业委会监督机制，一笔专维资金怎么用、什么时候用、涉及哪些业主，业委会都应主动讲清楚、晒明白；另一方面，业主也得做个资金“明白人”，加强基于共同财产的保全义务，积极缴纳专维资金并执行业主大会和业委会做出的决定，而非遇到事儿才想起这笔钱。只有涉及专维资金的各方，权利义务都归位了，小区才有可能从“焕新”到“常新”。
答疑
■专维资金账户如何开设？
按照有关规定，开立住宅专维资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。专维资金的存储利息或利用专维资金购买国债的增值收益依法归业主所有，转存入维修资金滚存使用。
■业主大会划转后专维资金能买啥？
根据规定，业主大会划转后的专维资金可以办理定期存款或委托开户银行购买一级市场国债，但禁止其他任何形式的理财或投资。不过，采访中多名业委会主任告诉记者，在实际操作过程中，专维资金几乎买不了一级市场国债，只能购买定期存款，银行会根据专维资金数额进行不同程度的利率上浮。
■业主如何知晓相关收支情况？
根据新规，业委会与开户银行核对专维资金账目频率要求从每年至少一次提高到每季度一次。同时，业委会应当将每季度收到的对账单、专维资金项目向业主公布，业主对公示情况有异议的，可以要求复核。本报记者 袁璐
