10月最后一天，当然得搞点大动静。
刚刚，丰台两宗土地落槌，总成交价达到130.3亿。
先说结果：
起始价51亿的郭公庄614宅地+L08养老用地，被中海以54.4亿摘得（不得不佩服中海，10月丰台4块地，它已经收了3块了）；
起始价66亿的郭公庄621宅地+629商业用地+627教育用地，最终被中建东孚以75.9亿触顶价，摇号获得（中建东孚人员在摇中地块后特别激动，相拥振臂高呼）。
恭喜中海、中建东孚。
这次丰台的两个组团地块拍卖，一个吸引中海、华润+首开联合体两家参与，一个则有中建东孚、中海、华润、金茂、大悦城、首开6家房企竞争。
丰台郭公庄地块实际位置图
丰台这两块地，虽然参与房企并不算多，但参与的都是有实力的国央企，没有中小房企参与，更没有仅成立几天的公司“凑热闹”，这也让丰台巨无霸的归属变得更纯粹。
为什么会出现如此“少而精”的竞拍局面？包哥觉得，地块的体量很大，总价很高，而且配建很多，这从“源头”就已经劝退了很多没有实力的房企。
你认为还有其他原因吗？欢迎加包哥微信（maifangdjb01），进群讨论，群里可是有太多能人异士了。
下面咱们一起将丰台这两个巨无霸组团地块，好好拆解一下。
先来看看地块本身。
614宅地搭配的是L08养老用地，621宅地搭配的是629商服用地和627托幼用地。什么叫搭配？就是捆绑，就是你不能只拿宅地，还得连搭配的地块一起拿。
这就在无形中，增加房企的拿地成本。
丰台郭公庄地块具体位置
从两组地块的具体位置看，621宅地比614宅地更方正一些，从地图看，614地块的西北角有一块是在地铁房山线线上的，也就是说需要有一部分宅地的开发考虑地铁上盖，这也增加了开发难度。
而621宅地及其组团地块，既没有在地铁检修站上，也有没在地铁线上，开发难度相对较小。
这可能也是621等地块能够吸引更多房企竞争的一个小原因。
从地块具体的数据来看，621宅地的容积率为2.5，住宅高度需控制在60米，而614宅地2.2的容积率要低一些，但控制高度在80米。
丰台郭公庄地块规划数据
此外，在两个组团地块的配建中，614宅地块搭配的L08养老用地建筑规模达到3.76万平，621宅地搭配的629商服用地的建筑规模达到5.29万平。
重点是，中海拿下的614等地块，配建的养老公寓需要全部自持。就是说不能买卖，中海要自己开养老院，自负盈亏。
全部自持，就增加了房企的拿地成本，而且也很考验房企的运营能力。
而中建东孚拿下的621等地块，搭配的商业服务业，将来还可以卖写字楼。
包哥始终觉得，对于开发商来说，商业比养老好做一点。
还有一个数据，就是拿地楼面价，除去配建只算住宅部分，中海614宅地的楼面价是6.25万/平，中建东孚的621宅地的楼面价是6.81万/平。
和9.2万/平的指导价比，614宅地缝差在3万/平左右，621宅地则在2.4万/平左右，利润空间不算大，但还算可观。
中海614项目的利润空间稍大些，可以中和自持养老用地带来的“亏损”，而利润空间稍小一些的中建东孚621项目，则可以从商服用地上找齐。
但显然，621等地块的账要比614等地块好算一些，这更能理解为什么在同一区域，一组地块6家抢，另一组地块只有两家争了。
总之，从地块本身来看，都有难度，但都有得做。
我们再从地块本身向外，看看地块周边。
丰台郭公庄今天成交的这两块地距离南四环路，直线距离大概1.5公里左右，距离9号线与房山线交汇站郭公庄站实际距离500米左右。
两个项目都属于名副其实的“四环双地铁项目”。
郭公庄地块周边配套
以地铁来算的话，郭公庄到丰台科技园，1站地铁，到丽泽商务区，3站地铁。
而丰台科技园和丽泽商务区，金融新贵们扎堆儿，意味着源源不断的购买力。
两地块往西几百米，便是丰科路，地块往北，南四环路往南，这个片区聚集着各种大公司，城市界面出奇的好。
南四环怡丰桥往南丰科路城市界面
讲真，包哥觉得丰台科技园区域的城市界面，算是丰台区域内数一数二的存在了。
丰台总部基地金融港
商业方面，项目一公里范围内，有万达广场和永旺梦乐城两个大型商业。此外，地块南侧就是燕保郭公庄家园和万科西华府的底商，再加上621地块本身配建的商业，能预料到，未来这个区域将是一个“商业过剩”的状态。
万达广场
西华府底商
医疗方面，地块东北方向，直线距离不到两公里，是北京天坛医院，三甲。
北京天坛医院
挑点小毛病的话，就是两个地块的周边小环境，不太尽如人意。
621地块南侧和东侧，是公租房小区燕保郭公庄家园，北侧则是回迁房小区郭公庄幸福家园。
不过，因为整个郭公庄区域建设时间并不长，所以城市界面还算新。
最后，咱们看看价格。
不管是中海614地块项目，还是中建东孚621地块项目，指导价都定在9.2万/平。
地块周边新房二手房情况
包哥觉得，这算是一个“不夸张”的价格。
先看看周边的次新房价格，中海九号公馆二区基本上都是150平以上大户型，二手房挂牌均价在8.4万/平，总价基本上都超过1200万。
2015年，首开+华润+平安联合体以86.25亿元拿下的白盆窑地块，就是后来的首开华润城，目前的二手房挂牌均价9.4万/平，有不少房源的挂牌单价都超了10万/平。
此外，离地块最近的京投发展臻御府、诺德逸府，属于限竞房，销售均价在7万/平左右。
中海九号公馆
其他，像中海御鑫阁、亿城天筑、北京方向，这些小区挂牌均价都在7万/平左右，包哥认为，这些小区的业主可能是置换的主力。
还有一点值得说，就是近几年，这个区域没有出过像样的纯商品房小区了，所以中海、中建东孚可以好好打造产品，抓住一波附近的置换客。
按照北京的推地节奏，一般情况下规定的指导价都是区域内最高了，可是中海、中建东孚两个项目9.2万/平的指导价，却不是区域最高，所以包哥说价格“不夸张”。
当然，也别仗着地段好，就不好好做产品，毕竟想抓住丰台科技园、丽泽商务区两大波高质量购房群体，需要足够的真诚，毕竟他们有钱，他们也很挑。
总的来说，郭公庄两宗巨无霸地块确定归属，这个区域又要热闹一番，只希望中海、中建东孚好好做产品，别辜负越来越稀缺的好地块。
以上。
