华东区新开盘谍报：各地推盘节奏放缓，刚需为主去化较好

中指研究院

北京中指实证数据信息技术有限公司 2023.10.2907:01

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根据中指监测，2023年9月-2023年10月华东大区重点城市杭州、南京、苏州、上海累计开盘141个，推出房源22682套。其中，刚需项目占比59.39%。各地推盘节奏放缓，整体去化效果较好。兴耀望阙轩、江映云邸、绿城芝澜月华轩、璀璨璟园、秦淮金茂府、湖西观云、绿城春月锦园、中建御华园、缦云上海等项目由于区位优势、价格优势、宜居度高、通达性好、配套资源丰富等原因实现开盘热销。

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✦ 杭州：推盘总规模不足8000套，客户摇号热情下降，半数项目流摇

2023.9.11-2023.10.22期间，杭州市区共计开盘70次，推盘总规模7943套，项目多采取少量高频的推盘策略；本月参与登记摇号的客户仅11255组，平均中签率高达70.6%，流摇比例高达50%，客户观望情绪较浓，购房积极性明显降低。

统计周期内，杭州市区共计推盘70次，新开房源总计7943套，开盘规模明显收缩，参与登记摇号的客户仅11255组，平均中签率70.5%，平均去化率53.8%，开盘去化速度明显减慢；
市十区中，推盘房源集中在余杭、钱塘、临平三大二圈层区域，合计占比超40%；从开盘热度来看，核心四区（上城、拱墅、西湖、滨江）和萧山区平均中签率在50%以内，摇号热度较高，其余区域平均中签率都为100%，流摇现象加剧。
从单个项目来看，周期内仅35个项目进入摇号环节，仅兴耀望阙轩、滨运锦上湾2个项目中签率低于20%，13个项目中签率在20-50%之间；6个项目中签率100%；流摇项目占比50%，流摇比例进一步提高（较上个周期提高了近15个百分点）。
10月中旬杭州出台“杭六条”，缩小限购范围至主城四区，放宽购房门槛（落户即可买2套，不落户1个月社保或个税即可），降低首付比例，“松绑”了不少前期受限需求，客户入市积极性将提高，后续市场开盘热度会有所提升。

杭州：兴耀望阙轩（2023.9.18）

开盘详情：2023年9月18日，兴耀望阙轩首开推出5、6#楼，92套高层房源，户型为244㎡。
价格优惠：均价46000元/平方米（含精装修4000元/平方米）。
认购去化：入围公证摇号家庭共1345户，综合中签率约6.84%，并触发5年限售。其中，有房家庭拼至顶格社保212个月，人才家庭130户，E类人才需13个月社保。开盘当天去化率100%。
客户定位：中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、地处亚运会主会场板块，区域价值彰显。望阙轩位于奥体板块核心区，毗邻文渊中学，直线距博览中心约600米，距奥体印象城约800米，距SKP约2公里。周边有杭州之门、莲花碗等一众奥体地标建筑，地段区位价值明显。

2、板块唯一在售新房。自去年11月中粮悦著云轩售罄以来，奥体板块断供近7个月，目前望阙轩为板块内唯一在售新盘。本案是兴耀房产V77独立美学雅宅首发作品，均为200㎡+高端改善型户型，满足当下主城核心改善的需求。

3、精装限价4.6W，倒挂红利较大。项目精装限价46000元/㎡，周边二手房有滨江嘉品、滨江君品名邸、时代奥城等，其中，滨江君品名邸挂牌均价72027元/㎡，网签均价55000+元/㎡，近30天签约14套，最高网签均价为66695元/㎡。新房、二手房倒挂红利明显。

杭州：江映云邸（2023.9.11）

开盘详情：9月11日，江映云邸首开推出2、3、4、8、9#楼，共计224套精装房源，户型包括112㎡、136㎡、150㎡三种。
价格优惠：本次开盘房源均价39997.57元/平方米（含精装修4000元/平方米）。
认购去化：截止登记期限届满，吸引了645户家庭参与登记摇号，整体中签率34.73%。所有房源当日售罄。
客户定位：首置改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、滨江区双地铁盘，周边配套成熟优质。4号线、6号线的地铁站点与江映云邸直距仅约500米，是板块内近期入市的纯新盘中离地铁最近的项目。滨文小学、杭二中（滨江校区）等优质教育资源在1公里范围内；商业则直距23万方滨江开元广场TOD约600米，预计2024年年初开业运营；直距盒马鲜生约550米。

2、超强产品力，备受年轻改善客群青睐。项目产品品质领跑板块，如四面铝板的公建化立面、22个口袋公园、飞瀑度假池等等，契合年轻人的审美和生活方式。精装品质也在线，配置有日立的中央空调、威能地暖、西门子三件套、高仪卫浴和汉斯格雅龙头等等，也备受客户认可。

3、项目是杭州主城区唯一在售的公建化立面，阳台封闭只计算一半销售面积，性价比高。

杭州：绿城芝澜月华轩（2023.10.21）

开盘详情：10月21日，绿城芝澜月华轩首开1、2、3、5、6、10、11#楼的226套房源，主力户型面积180-278㎡。
价格优惠：均价66250.42元/㎡（含装修价格6000元/㎡）。
认购去化：截止登记期限届满，共计有669组家庭报名登记，综合中签率33.78%。开盘当天房源全部售罄。
客户定位：高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、核心地段+高规格配套加持。项目位于钱江新城二期板块，定位为东部高端居住区。项目直线距离江河汇（IFC）约2KM，在五堡TOD（规划）约600米辐射范围，配套规格较高。

2、走终极改善的路线，户型跨度大。项目户型尺度阔绰，且跨度大，共有183㎡、185㎡、199㎡、276㎡、278㎡和379㎡6种户型可供选择，完美契合各类改善需求。

3、绿城出品，产品力为板块天花板。项目是绿城新的引领型产品系—月华系的开篇之作，“芝澜序章”的酒店式落客区、“曲面屏”外立面、全架空层设计、归家小院、“上下”入户大堂、“玉树街区”等等创新产品设计，将产品力做到了极致。

✦ 南京：市场热度持续走低，供销量均有所下降

重点监测22个项目开盘，共推出1986套房源，纯新盘和老推新均有。项目供应多分布在热门板块，改善、刚改为主。

价格方面，最高开盘均价中宁府75017元/㎡，最低开盘均价紫麟景院30555元/㎡。

南京：璀璨璟园（2023年9月16日）

认购去化：璀璨璟园9月15日领取14号楼销许，共72套房源（人才15套，无房22/29套），户型建面约100㎡，销许均价34858元/㎡，精装交付，无装修升级包。
客户定位：江宁地缘性刚需刚改为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于江宁竹山路，近百家湖商圈，各项配套齐全。

区域内在售竞品百家臻园售价4.3万左右，跟竞品相比，项目此次首开价格在“3”字头，价格优势明显。

该户型得房率较高达81.52%，客户热度较高

项目缺点

暂无

南京：秦淮金茂府（2023年9月26日）

认购去化：秦淮金茂府9月25日领2号楼销许，共80套房源（人才房16套、无房24套），户型建面143㎡。成品房交付，销许均价55585元/㎡。
客户定位：城南改善人群及其他区域高端客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于南部新城机场跑道核心，位置优越；

项目装修标准高；

地下会所空间+3个艺术主题泛会所+2大艺术儿童乐园；

外立面设计美观，南北双外立面，并采用大面积干挂金属铝板+玻璃幕墙，再用以香槟金勾勒线条；

周边相关配套较为完善，机场跑道公园、立体三角公园、神机营公园，以及南部新城医疗中心等多项配套；

项目缺点

暂无

✦ 苏州：房企谨慎推盘，纯新开盘与老盘新推项目并重

监测4个项目开盘，共推出692套房源，分布于工业园区、姑苏区及吴中区，纯新开盘与老盘新推项目并重。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边竞品售价基本持平。
新开盘优惠力度较小，项目去化表现分化明显。
刚改型住宅的客户群集中于35岁左右，以改善居住为需求的客户群集中于35-45岁。

苏州：湖西观云（2023年9月25日）

价格优惠：无。
认购去化：2023年9月25日本项目推出精装高层13、14#精装中高层5、15、16、17#，合计227套，开盘认购227套，去化率100%。
客户定位：人才及非人才认筹客户总数达2076，园区改善客户为主，其它区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地处核心地段，附近有东方之门、苏州中心等地标建筑；

全系生活资源，居住舒适度与便利度高；

品牌开发商联手打造，值得信赖。

项目缺点

户型面积较大，总价较高。

苏州：绿城春月锦园（2023年10月20日）

价格优惠：洋房97折，中高96折，高层94.5折。
认购去化：2023年10月20日本项目推出8-10F精装洋房1、4、6、9#、17F精装中高5#，22F精装高层3#，合计148套，开盘认购104套，去化率70%。
客户定位：以姑苏区地缘、相城区泛地缘客户为主，大市其他地区客户补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

择址平江新城，古城资源、新城红利兼备；

项目周围商业、交通等配套，可以满足基本生活需求；

全4房户型+自带会所+绿城物业，生活品质有保障。

项目缺点

距地铁站有一定距离，轨道交通便利度有限。

✦上海：开盘项目较8月减少，整体去化效果一般

监测45个项目开盘，共推出12061套房源，主要集中在浦东新区，其中纯新盘项目24个，老推新项目21个。

整体开盘价格较前期有所上涨。
外环内项目增加。
开盘去化表现分化明显，多数远郊区项目去化率不及30%。

上海：中建御华园（2023年9月22日）

价格优惠：无优惠。
认购去化：中建御华园已于9月22日开盘，本次共加推147套，建面约100-318㎡，均价84700元/㎡，一房一价，目前房源已全部售完，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间预约认购610+组，认购率约416%,触发积分制，入围数294，入围分数87。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育资源丰富。中建御华园直线3km范围内有23个幼儿园; 6个小学，如中芯学校(小学部)、张江高科实验小学(藿香校区)、浦东新区孙桥小学张江校区、张江中心小学、张江高科实验小学香楠校区等; 7个中学，如华东师范大学第二附属中学、华东师范大学张江实验中学、上海市竹园中学、中芯学校、上海张江集团学校等。

生活配套齐全。楼盘直线3km范围内有1个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有12个商场，包括长泰国际商业广场、汇智国际商业中心等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有25个公园，距离最近的仅248m，非常方便日常休闲使用。

项目缺点

项目绿化较少

上海：缦云上海（2023年9月23日）

价格优惠：无优惠。
认购去化：缦云上海二期已于9月23日开盘，共推出252套，建面154-254㎡，均价119800元/㎡，一房一价，去化率100%。
入围情况：项目在认购期间预约认购440+组，认购率约976%,未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有73个幼儿园; 31个小学，如平凉路第三小学、浦东新区建平实验小学(居家桥校区)、阳浦小学、建平实验小学、上海市杨浦区杭州路第一小学(南校)等; 35个中学，如上海财经大学附属中学、上海理工大学附属实验初级中学、上海理工大学附属中学、上海市罗山中学、上海外国语大学附属双语学校等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有16个一级及以上医院。其中上海东方医院沪东院区距离楼盘2.1km，上海市杨浦区中心医院距离楼盘390m，上海江东医院距离楼盘1.7km，上海市第一康复医院距离楼盘1.9km，上海市杨浦区中医医院距离楼盘2.1km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有23个商场，包括奥特莱斯(杨树浦路)、宝龙旭辉广场、百联滨江购物中心、浦商百货(博山店)、金桥国际商业广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有46个公园，距离最近的仅223m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有15个地铁站（爱国路、隆昌路、复兴岛、龙居路、宁国路、歇浦路、黄兴路、云山路、东陆路、延吉中路、丹阳路、德平路、平凉路、金桥路、江浦公园），轨道交通发达，距离最近的地铁站是爱国路。周边直线1km内有14个公交站，距离最近的杨树浦路内江路站仅有211m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

项目预计2026年7月31日交付，交付时间较晚

✦ 本月开盘

表：2023年9月11日-2023年10月22日部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

✦ 下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息